Sachverhalt:
I.Beschreibung des Vorhabens
Der Bauherr beabsichtigt, das Anwesen Herzog-Wilhelm-Straße 10 grundlegend zu sanieren. Hierzu wird das Gebäude praktisch vollständig entkernt und innen neu gestaltet. Das Gebäude soll nach der Sanierung ein Ladengeschäft im Erdgeschoß sowie insgesamt 4 Wohnungen enthalten. Eine der Wohnungen befindet sich im EG, zwei im OG und eine im DG. Die Außenfassade bzw. Außenansicht des Gebäudes bleibt weitestgehend unverändert.
Die einzigen Veränderungen sind der Anbau von 2 Dachgauben nordseitig, einer Dachgaube südseitig sowie der Einbau von einer Tür an der Nordfassade, eines zusätzlichen Fensters an der Gebäudesüdseite sowie eines weiteren Fensters an der Giebelseite Ost im DG-Bereich. Darüber hinaus möchte der Bauherr die vorhandenen beiden Stellplätze auf dem Grundstück mit einem Carport überdachen.
II.Fiktionsfrist
Eingang:08.12.2016
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:08.02.2017
Nächste Bau- und Umweltausschußsitzung:06.02.2017
III.Nachbarbeteiligung
Es sind 3 Nachbargrundstücke im baurechtlichen Sinne vorhanden. 2 davon befinden sich im Eigentum der Katholischen Pfarrkirchenstiftung. Die Unterschriften liegen nicht vor.
Das dritte Nachbargrundstück befindet sich im Eigentum des Marktes Mering. Somit ist der Markt auch als Nachbar am Verfahren zu beteiligen.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Das Vorhaben liegt im Innenbereich und beurteilt sich somit nach § 34 BauGB. Es fügt sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung ein.
Durch die Baumaßnahme wird das Gebäude grundlegend erneuert, die grundlegenden Nutzungen bleiben gegenüber dem Bestand jedoch unverändert. So wird sich im Erdgeschoß weiterhin ein Ladengeschäft sowie eine Wohnung befinden, im OG und im DG befinden sich weitere 3 Wohnungen.
Bislang befand sich im EG ein Laden (Geschäftsstelle DAV) sowie eine Wohnung, die sich über die Restflächen im EG sowie das ganze 1. OG erstreckt hat. Das DG wurde bisher als Dachobden genutzt.
Stellplatzsituation:
Nachdem es sich um die Sanierung eines Bestandsgebäudes handelt, greift für die Berechnung der Stellplatzsituation die Altbestandsregelung. Das bedeutet, das für die bisher vorhandene Nutzung die Stellplätze als fiktiv vorhanden anerkannt werden und der Stellplatznachweis nur noch für den Mehrbedarf an Stellplätzen, der durch den Umbau ausgelöst wird, zu erbringen ist.
Die bisherige Nutzung des Gebäudes ist allerdings nicht genau nachzuweisen, da es für das Bestandsgebäude in unserem Archiv keinerlei Planunterlagen gibt.
Der Bauherr hat jedoch schriftlich mitgeteilt, daß die Bestandsnutzung bisher eine Gewerbeeinheit (Laden, bislang als Geschäftsstelle durch den Alpenverein genutzt) sowie eine Wohneinheit im Erdgeschoß umfaßt hat. Im ersten Obergeschoß waren bisher nach Angaben des Eigentümers 2 kleine Wohnungen mit jeweils unter 40 m² Fläche vorhanden.
Unterstellt man die Richtigkeit dieser Angaben, so wären für diese Nutzungen nach den Richtzahlen unserer Satzung 4 Stellplätze als Altbestand anrechenbar.
Durch den nun beantragten Umbau mit einem Laden im EG sowie insgesamt 4 Wohnungen entsteht ein Stellplatzbedarf von 5,5, aufgerundet 6 Stellplätzen.
Somit entsteht durch den Umbau ein Mehrbedarf von 2 Stellplätzen, der zusätzlich zu dem tatsächlich vorhandenen Bestand von 2 Stellplätzen nachzuweisen bzw. abzulösen ist. Aufgrund der örtlichen Situation ist ein Errichtung der Stellplätze aus Platzgründen nicht möglich, so daß nur eine Ablöse in Frage kommt. Dies ist nach § 7 Absatz 2 unserer Stellplatzsatzung bei nachträglichen Umbauten auch möglich.
Der Bauherr hat deshalb zusammen mit seinem Bauantrag einen Antrag auf Ablöse der Stellplätze gestellt.
Für 2 Stellplätze würde sich eine Ablösesumme von 2 x 5.000 EUR, insgesamt also 10.000 EUR errechnen. Über die Ablösung von Stellplätzen hat der Bauausschuß zu entscheiden.
Die Verwaltung steht einer Ablöse positiv gegenüber, da die Sanierung und der Erhalt des Gebäudes städtebaulich wünschenswert ist und positiv zum Ortsbild beiträgt.
Alternative Betrachtungsweise zur Stellplatzablöse:
Nach Rücksprache mit dem Landratsamt handelt es sich bei der geplanten Maßnahme um eine sehr umfangreiche Sanierung, die aufgrund der kompletten Entkernung des Gebäudes einem Neubau gleichkommt. Bei dieser Betrachtungsweise wäre es möglich, bei der Berechnung der Stellplätze wie bei einem Neubau zu verfahren, d. h. evtl. anrechenbare Stellplätze für den Altbestand würden dann nicht berücksichtigt, der Bauherr müsste den kompletten Stellplatzbedarf erfüllen.
Bei dieser Berechnungsweise würde sich - wie bereits oben dargestellt - nach Umbau ein Gesamtbedarf von 6 Stellplätzen ergeben. Hiervon werden nun lediglich die 2 vorhandenen Stellplätze in Abzug gebracht, so daß noch 4 Stellplätze herzustellen bzw. abzulösen wären. Eine Berücksichtigung für Altbestandsplätze würde hier außen vor bleiben. Bei dieser Variante würde die Ablösesumme 22.000 EUR betragen (2 x 5.000 + 2 x 6.000 EUR).
Ergebnis zur Stellplatzsituation:
Betrachtet man die Baumaßnahme noch als klassischen Umbau/Sanierung, wäre der Altbestand an Stellplätzen anzurechnen und der Bauherr müsste somit nur 2 Stellplätze ablösen.
Setzt man die Maßnahme dagegen aufgrund des Umfanges einem Neubau gleich, hätte der Bauherr 4 Stellplätze abzulösen.
Carport:
Der geplante Carport hat eine Breite von 5,40 m an der Nordseite bzw. 3,5 m an der Südseite, die Tiefe zur östlichen Grundstücksgrenze hin beträgt 6,51 m. Die Wandhöhe an dieser Grenze liegt bei 2,20 m. Damit hält der Carport zwar grundsätzlich die zulässige Grenzanbaulänge von 15,00 m auf dem Gesamtgrundstück nicht ein, jedoch befindet sich dieser auf einem Grundstück, das ohnehin ohne Einhaltung von Grenzabständen bebaut ist. Somit könnte eine Abweichung von der Einhaltung der Abstandsflächen grundsätzlich in Betracht kommen, darüber entscheidet jedoch allein die zuständige Baugenehmigungsbehörde.
Darüber hinaus muß ein Carport nach der Garagen- und Stellplatzverordnung grundsätzlich auch einen Stauraum von 3 m zur öffentlichen Straße hin einhalten. Da der Carport direkt an der Straßengrenze errichtet wird, ist somit auch hier eine Abweichung erforderlich, über die ebenfalls das Landratsamt entscheidet.
Denkmalschutz:
Das Gebäude ist als sog. Bürgerhaus denkmalgeschützt. Zusätzlich zum Baugenehmigungsverfahren ist somit eine denkmalrechtliches Verfahren notwendig, das der Bauherr unmittelbar bei der unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen hat.
