Sachverhalt:
I.Beschreibung des Vorhabens
Der Bauherr stellt eine Bauvoranfrage für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 18 Wohneinheiten und einer Tiefgarage mit 17 Stellplätzen in der Lenbachstraße 2. Das Grundstück ist derzeit mit einem Einfamilienhaus bebaut, dass für das geplante Vorhaben abgebrochen werden müsste. Das geplante Wohngebäude ist laut Planentwurf mit einer Firsthöhe von 9,91 Meter geplant und verfügt über 3 Vollgeschosse. Es errechnet sich eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,487 und eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,461. Hierbei wurde die Grundstücksgröße von 1430 m2 und die laut Eingabeplan angegebene Grundfläche von 696,31 m2 zugrunde gelegt. Das Gebäude besteht aus 3 zusammengebauten Gebäudeteilen mit den Maßen von ca. 14,2 x 12,6 Metern; ca. 11,0 x 8 Metern und 15,8 x 14,4 Metern.
Der Bauherr möchte im Antrag auf Vorbescheid folgenden Fragenkatalog beantwortet wissen:
1.Ist das geplante Maß der Nutzung (Zahl der Vollgeschosse, Grundfläche, Geschossfläche) zulässig?
2.Ist die geplante Bauweise zulässig?
3.Ist die geplante Lage auf dem Grundstück unter Berücksichtigung der Abstandsflächen zulässig?
4.Ist die geplante Gestaltung (Dachform) zulässig?
5.Sind die geplanten Stellplätze bei einer Anzahl von 19 Wohneinheiten planungsrechtlich zulässig?
6.Ist die vorhandene Zufahrt mit einer Breite von 3,91 Meter zulässig?
II.Fiktionsfrist
Eingang:13.03.2017
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:13.05.2017
Nächste Bau- und Umweltausschusssitzung:22.05.2017
III.Nachbarbeteiligung
Das Grundstück liegt an 9 anderen Grundstücken an. Die entsprechenden Nachbarunterschriften wurden vom Bauherrn nicht eingeholt.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Zu dem unter Sachverhalt, - I. Beschreibung des Vorhabens, erwähnten Fragekatalog kann wie folgt Stellung genommen werden:
1.Das Vorhaben liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Das Vorhaben beurteilt sich somit nach § 34 BauGB. Danach ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Die Art der baulichen Nutzung ist hier unproblematisch, da es sich um ein faktisches Wohngebiet handelt.
Bezüglich des Maßes der baulichen Nutzung wird auf die Anlage - Lageplan mit Umgebungsbebauung verwiesen. Hier wurden die Umgebungsgebäude hinsichtlich Kubatur, Gebäudehöhe und Zahl der Vollgeschosse überprüft. In der Umgebung ist die Bebauung mit 3 Vollgeschossen durchaus üblich, auch die geplante Firsthöhe von 9,91 Meter wird zum Teil von mehreren Gebäuden in der näheren Umgebung (Höchstes Gebäude 10,14 Meter) in der Lenbachstraße und der Hermann-Löns-Straße überschritten. Das geplante Mehrfamilienhaus stellt einen deutlichen massiveren Baukörper im Vergleich zum bestehenden Einfamilienhaus (ca. 20 Meter lang, 15 Meter breit) dar. Das neue Gebäude ist mit einer Gesamtlänge von ca. 41 Metern und einer Gesamtbreite von ca. 19,6 Metern geplant. Das Einfügen hinsichtlich der Kubatur ist problematisch. In der näheren Umgebung befinden sich Mehrfamilienhäuser mit einer geringeren Kubatur, daher wird auch der Standpunkt vertreten werden, dass sich das Vorhaben aufgrund seiner Kubatur in die nähere Umgebung nicht einfügt. Kein Kriterium des Einfügens stellen dagegen Bezugszahlen wie GRZ oder GFZ, sowie die Zahl der Wohneinheiten dar. Der Bauherr verweist allerdings in seiner Fragestellung darauf. Daher wurden auch die Bezugswerte mit der Umgebungsbebauung verglichen. Laut Angabe des Bauherrn weist das Vorhaben eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 1,2 auf. Dieser Berechnung hat der Antragsteller eine Grundstücksgröße von 1733,46 m2 zugrunde gelegt. Tatsächlich hat das Grundstück aber eine Fläche von 1430 m2. Mit der Zufahrt Fl.-Nr. 1965/89 (89 m2) wären es ingesamt 1519 m2. Eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 1,2 stellen zum Vergleich die Höchstgrenzen für „Allgemeine (WA) bzw. Reine Wohngebiete (WR)“ im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes nach § 17 BauNVO dar. Laut Berechnung der Verwaltung errechnet sich eine GRZ von 0,487 und GFZ 1,461 (bezogen auf das Baugrundstück ohne Zufahrt). In der näheren Umgebung wird die GRZ von einem Doppelhaus überschritten. Ein Gebäude mit einer entsprechend hohen GFZ ist in der näheren Umgebung nicht zu finden.
Näher geprüft werden muss im Zusammenhang mit § 34 BauGB auch die Bauweise nach § 22 BauNVO. Auch hier ist ein Einfügen gegeben. Dies wird in Frage Nr. 2 des Bauherrn nochmal expliziert erläutert.
Weiteres Kriterium ist noch die zu überbauende Fläche. Hierzu kann man feststellen, dass es sich um ein relativ großes Grundstück mit einer Fläche von 1430 m2 handelt. Die mit dem Wohngebäude überbaute Grundfläche beträgt 696 m2. Die PKW-Stellplätze sind im nordwestlichen Grundstücksbereich angedacht, die eingezeichnete Grundfläche beträgt ca. 275m2. Da hierzu eine Zufahrt geschaffen werden müsste, würde vermutlich zusätzlich eine relativ große Grundstücksfläche überbaut werden.
Letztes Kriterium des Einfügens stellt die gesichterte Erschließung dar. Die Zufahrt ist über zwei Zufahrten von der Lenbachstraße gesichert. Eine davon, die Flur-Nr. 1965/89 gehört dem derzeitigen Eigentümer des Baugrundstückes. An der zweiten Zufahrt, Flur-Nr. 1965/86, ist der derzeitige Eigentümer als Miteigentümer eingetragen. Die Trinkwasserversorgung ist laut Herr Gerlsbeck, Wasserwerk, grundsätzlich möglich. Allerdings ist die bestehende Hauswasserleitung zu klein dimensioniert und müsste vergrößert werden. Es müsste somit eine Vertrag mit dem Bauherrn über die Kostentragung abgeschlossen werden. Die Löschwasserversorgung ist gesichert. Ob die Erschließung hinsichtlich der Entwässerung gesichert ist, wurde bereits von Herrn MBM Lichtenstern überprüft. Hierzu wurde folgende zusammengefasste Empfehlung abgegeben: Um das bestehende Mischwasserkanalnetz bei Starkregen nicht noch mehr zu belasten, sollte eine zusätzliche Einleitung von Niederschlagswasser nicht erfolgen. Der Zufluss von häuslichem Schmutzwasser ist unbedenklich. Die Erschließung kann somit insgesamt unter diesen Voraussetzungen als gesichert angesehen werden.
2.Bei der Beurteilung, ob die geplante Bauweise zulässig ist, wird auf § 22 BauNVO verwiesen werden. Hier wird grundsätzlich zwischen offener und geschlossener Bauweise unterschieden. In der offenen Bauweise werden die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen errichtet. Dabei darf ein Gebäude eine Maximallänge von 50 Metern aufweisen. Das geplante Gebäude weist eine Länge von ca. 41 Metern (längste Gebäudeseite) auf und ist somit der offenen Bauweise zuzuordnen. Die Umgebungsgebäude sind ebenfalls ausschließlich in offener Bauweise errichtet. Somit ist die geplante Bauweise baurechtlich zulässig.
3.Die Beurteilung der Abstandstandsflächen fällt unter bauordnungsrechtliche Vorschriften und somit sind diese durch das Landratsamt zu prüfen. Die vorgelegte Planung beinhaltet einen Abstandsflächenplan. In diesem wird die Abstandsflächentiefe an 4 Außenwänden des Gebäudes lediglich mit der Hälfte des geforderten Maßes dargestellt. Die Hälfte der Abstandsflächentiefe darf gemäß Art. 6 Abs. 6 Satz 1 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) nur für zwei Außenwände eines Gebäudes, welche nicht mehr als 16 m Länge aufweisen angewandt werden. Die dargestellten Abstandsflächen entsprechen dieser Vorgabe nicht.
4.Der Bauherr plant die Gebäude mit einem Flachdach zu errichten. Dabei sind die beiden Hauptgebäudeteile an allen Gebäudeseiten (2,5 Meter Breite) mit einem geneigten Dach versehen. Da das Vorhaben nicht in den Geltungsbereich eines Bebauungsplanes fällt, sind diesbezüglich keine Festsetzungen zu beachten. Die Dachform ist somit in der geplanten Weise zulässig.
5.Der Bauherr plant die Errichtung von insgesamt 27 PKW-Stellplätzen. Davon werden 25% (7 Stellplätze) oberirdisch errichtet. Davon sind wiederum 3 Stellplätze (10 %) für Besucher vorgesehen. Insgesamt sind somit 17 Tiefgaragenstellplätze und 10 oberirdische Stellplätze vorgesehen. Dies entspricht grundsätzlich den Vorgaben nach § 3 Abs. 8 und Abs. 10 der Stellplatzsatzung des Marktes Mering. Ob die Gesamtanzahl von 27 Stellplätzen nach der Stellplatzsatzung ausreichend ist, konnte nicht geprüft werden, da der Bauherr die einzelnen Wohnungsgrößen nicht in seiner Bauvoranfrage aufgeführt hat. Die endgültige Stellplatzzahl kann erst nach Vorlage des Bauantrages mit der Flächenberechnung erfolgen.
6.Die Zufahrten bleiben in der jetzigen Form unverändert bestehen. Ob diese in ihrer Beschaffenheit dem Bauvorhaben genügen wird nochmal explizit vom Landratsamt überprüft. Durch die Dimensionierung des Baukörpers und der Errichtung von 18 Wohneinheiten ist speziell zu prüfen, wie sich die Situation in Anbetracht des entstehenden Begegnungsverkehrs darstellt. Hierzu wurde keine Lösung aufgezeigt.
7.Brandschutz: Durch die beiden schmalen Zufahrtsbereiche werden grundsätzliche Fragen in Bezug auf brandschutzrechtliche Belange aufgeworfen. Es ist zu gewährleisten, dass die Erfordernisse der Feuerwehr für einen eventuellen Löscheinsatz, vor allem für den westlichen Gebäudeteil erbracht werden. Durch die Bebauung ist es nicht selbstverständlich, dass eine ausreichend große Aufstellfläche für Löschfahrzeuge gegeben ist. Es läßt sich erkennen, dass die Gebäudediagonale länger als 50 m (=Löschmöglichkeit durch Schlauch) ist. Ein entsprechender Nachweis müsste vorgebracht werden. Die brandschutzrechtliche Prüfung obliegt dem Landratsamt.
Finanzielle Auswirkungen:
X | nein |
| ja, siehe Begründung |
