Sachverhalt:
I.Beschreibung des Vorhabens
Bezüglich des Umbaus des Wohn- und Geschäftshauses in der Münchener Straße 35 a wurde bereits am 17.10.2016 ein Antrag auf Vorbescheid eingereicht. Der Bau- und Umweltausschuss erteilte in der Sitzung vom 14.11.2016 das gemeindliche Einvernehmen. Mit Bescheid vom 28.07.2017 wurde der Antrag auf Vorbescheid durch das Landratsamt Aichach-Friedberg baurechtlich genehmigt. Seitens der Antragsteller wurde nun ein Bauantrag eingereicht.
Dieser weicht jedoch in einigen Punkten gegenüber der bisherigen Planung ab.
Insgesamt sollen nun auf 4 Ebenen 19 Wohneinheiten und 5 Gewerbeeinheiten entstehen (bisher 8 Gewerbe und 17 Wohneinheiten).
Die Grundflächenzahl beträgt 0,63. Die Geschossflächenzahl erhöht sich gegenüber dem Vorbescheid von 1,16 auf 1,65. Im EG und 1. OG bleibt das Gebäude nach Außen unverändert. Oberhalb wird das 2. OG und das bisherige Dach abgebrochen und durch ein neues 2. und 3. OG mit Flachdach ersetzt. Damit weist das Gebäude dann 4 Vollgeschosse auf. Die neue Gebäudehöhe soll 12,76 Meter betragen und ist lt. Planer damit 0,50 Meter niedriger als bisher. Zusätzlich soll hinter dem Gebäude nun ein Parkhaus errichtet werden, das bisher noch nicht Gegenstand der Planungen war.
II.Fiktionsfrist
Eingang:05.10.2017
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:05.12.2017
Nächste Bau- und Umweltausschusssitzung:04.12.2017
III.Nachbarbeteiligung
Das Grundstück grenzt im Westen an die Verkehrsflächen des Marktes Mering, Im Norden an die Bahnanlage der DB und im Süden an die Paar (Freistaat Bayern). Im Osten grenzt das Baugrundstück an ein weiteres Grundstück an. Die entsprechende Nachbarunterschrift lag bis zur Erstellung der Sitzungsvorlage noch nicht vor.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Den Bauherrn liegt zwar, wie bereits erwähnt, ein genehmigter Antrag auf Vorbescheid gem. Art. 71 BayBO vor, allerdings weicht der Bauantrag sehr stark von der Planung im Antrag auf Vorbescheid ab.
Im Antrag auf Vorbescheid waren keine Änderungen der jetzigen Dachform des Gebäudes geplant, das Gebäudedach sollte als Dachterrasse dienen. Bei dieser Planung hätte das Gebäude 3 Vollgeschosse gehabt, das Dachgeschoss wäre kein Vollgeschoss gewesen. Nun ist allerdings ein kompletter Flachdachbau mit Penthouse geplant. Dadurch weist das Gebäude nun 4 Vollgeschosse auf.
Im Antrag auf Vorbescheid waren insgesamt 16 Wohneinheiten (1. OG: 6 Wohneinheiten, 2.OG: 6 Wohneinheiten, 4 Wohneinheiten im Dachspitz) und 8 Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss geplant. Nun sollen insgesamt 19 Wohneinheiten (EG: 3 Wohneinheiten, 1. OG: 6 Wohneinheiten, 2. OG: 6 Wohneinheiten, 3. OG: 4 Wohneinheiten) errichtet werden. Daraus ergeben sich dann noch 5 Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss.
Die Grundflächenzahl (GRZ) erhöht sich von der vorherigen Planung von 0,43 auf 0,63.
Die Geschossflächenzahl (GFZ) erhöht sich von der vorherigen Planung von 1,16 auf auf 1,65.
Zudem ist nun geplant, ein Parkhaus hinter dem Gebäude auf jetzigen Parkplatzfläche zu errichten. Das Gebäude war noch nicht Gegenstand im Antrag auf Vorbescheid.
Die Zu- und Abfahrt in das Parkhaus ist als problematisch zu beurteilen. Zur straßenverkehrsrechtlichen Beurteilung wurde daher Herr Küppersbusch im Rahmen der Bauantragsprüfung beteiligt. Von Seiten der Straßenverkehrsbehörde wird die Position der Ausfahrt des Parkhauses mit einer gewissen Skepsis gesehen, da diese sich wohl unmittelbar im Bereich der aktuell auf der Fahrbahn rot markierten Querung für Fußgänger befinden soll.
Durch die Vielzahl von Pendlern, die zu Fuß vom Bahnhofstunnel kommen bzw. in umgekehrter Richtung den Mühlweg nutzen und die Fahrbahn auch queren müssen, da am Bahnkonstrukt kein eigener Gehweg verläuft, dürfte es erforderlich sein, sicherzustellen, dass aus- und einfahrende Nutzer des Parkhauses nicht umhin können, den Vorrang der Fußgänger tatsächlich zu beachten.
Dies wäre ggf. durch die Ausschilderung mittels Verkehrszeichen sicherzustellen zu wollen wird als unzureichend angesehen. Eine Art Bremsschwelle könnte sinnvoll sein.
Die Zufahrt zum Parkhaus erfolgt über das Nachbargrundstück Flurnummer 1799 und ist grundbuchrechtlich gesichert.
Stellplatzsituation:
Für die 19 Wohnungen sind insgesamt 33 Stellplätze erforderlich. Zuzüglich sind hierfür 3,3 Stellplätze (= 10 %) als Besucherstellplätze oberirdisch nachzuweisen, so daß die Wohnnutzung insgesamt 37 Stellplätze nachzuweisen sind.
Für die 5 Gewerbeeinheiten werden vom Antragsteller 9 Stellplätze nachgewiesen (für 4 Einheiten jeweils 2 Stellplätze sowie für 1 kleinere Einheit 1 Stellplatz). Nachdem die genaue Gewerbenutzung noch nicht feststeht, kann der genaue Stellplatzschlüssel noch nicht ermittelt werden. Die nachgewiesene Stellplatzzahl von 9 Stück erscheint jedoch realistisch. Somit errechnet sich ein Gesamtbedarf 37 (Wohnen) + 9 (Gewerbe) = 46 Stellplätze.
Im Bauantrag werden entsprechend diesem Stellplatzbedarf auch 46 Stellplätze planerisch dargestellt, nämlich 6 Kurzzeitstellplätze vor dem Gebäude (hier sind bisher nur 3 vorhanden), 4 offene Besucherstellplätze vor dem Parkdeck sowie insgesamt 36 Stellplätze im Parkdeck.
Dabei ist allerdings zu beachten, daß der Bauherr die derzeit vorhandenen 3 Kurzzeitparkplätze, die er für Besucher des Gebäudes auf 6 aufstocken will, nicht in den Stellplatznachweis einrechnen kann, da diese als öffentliche Stellplätze gewidmet sind und damit nicht dem Gebäude zugerechnet werden können. Dies hat zur Folge, daß zwar unter Einrechnung dieser 6 Kurzzeitparkplätze tatsächlich die erforderlichen 46 Stellplätze vorhanden sind, baurechtlich können als Stellplatznachweis jedoch nur 40 anerkannt werden.
Somit sind 6 der Stellplätze abzulösen. Dies kann man aus Sicht der Verwaltung jedoch vertreten, da tatsächlich alle erforderlichen Stellplätze vorhanden sind. Der gesamte Ablösebetrag für 6 Stellplätze beträgt 38.000 EUR.
Falls Tiefgaragen errichtet werden, sind nach unserer Satzung 25 % der erforderlichen Stellplätze (ohne Besucherstellplätze) oberirdisch zu errichten. Diese Regelung hat den Sinn und Zweck, eine Bebauung auf dem Grundstück maßvoll zu regeln, da durch die notwendige Zahl der oberirdischen Stellplätze damit zwangsläufig die Baufläche und die damit möglichen Abmessungen des Hauptbaukörpers reduziert werden. Insofern ist auch das geplante Parkdeck wie eine Tiefgarage zu beurteilen. Somit sind also 25 % der erforderlichen Stellplätze (ohne Besucherstellplätze) oberirdisch herzustellen. Insgesamt errechnen sich somit 10 oberirdische Stellplätze, die - soweit man die 6 öffentlichen Kurzparkplätze hier anrechnet - auch vorhanden sind.
Insgesamt ist der Stellplatznachweis somit erbracht.
Der Vorsitzende befragt das Gremium nach dessen Grundhaltung bezüglich einer Zusammenlegung der beiden Fußgängerampeln (Höhe Lindenweg und unmittelbar südlich der Bahnunterführung) direkt nach der Bahnunterführung.
MGR Enzensberger und MGR Brinkmann sprechen sich gegen den Wegfall einer Ampelanlage aus und sehen in den beiden vorhandenen Ampeln den Schulweg für Kinder als wesentlich sicherer an. Das Gremium schließt sich dieser Auffassung an.
