Sachverhalt:

I.Beschreibung des Vorhabens

Der Antragsteller beabsichtigt die Errichtung eines Wohngebäudes (Mehrfamilienhaus) auf seinem derzeit als Lagerfläche genutzten Grundstück zwischen Hartwaldstraße und der Bahnlinie. Der ruhende Verkehr soll unterirdisch über eine Tiefgarage abgewickelt werden. Die Zufahrt soll über das östlich angrenzende Grundstück erfolgen, von der der Antragsteller Miteigentümer ist. Die Zustimmung des anderen Miteigentümers liegt vor, bei einem positiven Vorbescheid würde/müsste dieses Geh- und Fahrtrecht vor einem endgültigen Bauantragsverfahren noch dinglich gesichert werden. Die Lärmauswirkungen der Bahnanlagen wurden in einem Lärmgutachten bewertet.

Durch diesen Antrag auf Vorbescheid möchte der Antragsteller konkret klären, ob das in den Plänen dargestellte Gebäude nebst Tiefgarage und Stellplätzen bauplanungsrechtlich zulässig ist.

Geplant ist ein Mehrfamilienhaus (Grundfläche 30 x 10 Meter) mit 4 Vollgeschossen (3 Geschosse + Penthouse). Es ist ein flach geneigtes Plutdach mit einer Dachneigung von ca. 10° Grad geplant und soll mit einer aufgeständerten Solaranlage versehen werden. Die maximale Gebäudehöhe beträgt 13,50 Meter.

II.Fiktionsfrist

Eingang:05.12.2017

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:05.02.2018

Nächste Bau- und Umweltausschusssitzung:19.02.2018

III.Nachbarbeteiligung

Das Grundstück grenzt an zwei andere Grundstücke. Es wurden für den Antrag auf Vorbescheid keine Nachbarunterschriften eingeholt.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Bauplanungsrechtlich liegt das Vorhaben im Innenbereich nach § 34 BauGB. Danach ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die nähere Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Hinsichtlich der überbaubaren Fläche fügt sich das geplante Gebäude ein, da auf dem Grundstück ausreichend Fläche vorhanden ist bzw. ein kleinere Fläche überbaut werden soll. Da das Grundstück an der Hartwaldstraße anliegt, sollte hier auch die Erschließung gesichert sein. Eine verkehrsrechtliche Erschließung mit dinglicher Sicherung über das Nachbargrundstück stellt grundsätzlich kein Problem dar. Hinsichtlich der Art die baulichen Nutzung fügt sich das Vorhaben ein, da die Umgebung durch Wohnbebauung geprägt ist.

Das angestrebte Maß der baulichen Nutzung wird jedoch sehr kritisch gesehen. Als Bezugsobjekte kommen die Wohngebäude auf der anderen Straßenseite an der Hartwaldstraße (HsNrn. 1-13), sowie die als Asylbewerberunterkünfte an der Hartwaldstraße errichteten Gebäude in betracht. Die Wohnanlage „Am Sandberg“ kommt als Bezugsobjekt nicht Betracht, da die Bahnlinie eine „Trennlinie“ darstellt. Von diesen Gebäuden weißt Gebäude Hartwaldstraße Nr. 1 mit einer Gesamthöhe von 11,38 Metern Höhe bei 2 Vollgeschossen + Dachgeschoss die massivste Kubatur auf und kann daher als Bezugsobjekt herangezogen werden.

Das geplante Mehrfamilienhaus soll mit 3 Normalgeschossen + Penthousegeschoss = 4 Vollgeschossen und einer maximalen Gebäudehöhe von 13,50 Meter errichtet werden.

Damit wird die Größe des Bezugsobjektes deutlich überschritten, das Gebäude fügt sich somit nicht nach § 34 BauGB ein.

Generell stellt sich hier die Frage, ob ein Vorhaben in so unmittelbarer Nähe (ca. 12 Meter) zu der Bahnanlage aus immissionsschutzrechtlicher Sicht genehmigungsfähig ist. Diesbezüglich legt der Bauherr dem Antrag ein Lärmschutzgutachten bei. Dieses wird im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens durch die entsprechende Fachbehörde geprüft. Diese Problematik spielt in der gemeindlichen Beurteilung nach § 34 BauGB keine Rolle.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Beschluss:

Der Bau- und Umweltausschuss erteilt sein Einvernehmen nach § 36 BauGB zum Antrag auf Vorbescheid nicht, da sich das Vorhaben nach § 34 BauGB hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung nicht einfügt. Auf immissionsschutzrechtliche Belange wird verwiesen.

Abstimmungsergebnis:

13:0