Sachverhalt:
I.Beschreibung des Vorhabens
Der Antragsteller plant das Bestandsgebäude Kirchenweg 7 + 7 A in Hofhegnenberg aufzustocken und eine zusätzliche Wohneinheit einzubauen. Es sollen zudem eine Doppelgarage neu gebaut werden. Das eingeschossige Gebäude mit einer Firsthöhe von 5,60 Meter soll zu einem Gebäude mit 2 Vollgeschossen (2+D) aufgestockt werden. Die Firsthöhe soll dann 8,45 Meter betragen. In der Grundfläche bleibt das Gebäude unverändert.
II.Fiktionsfrist
Eingang:29.03.2018
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:29.05.2018
Nächste Gemeinderatssitzung:03.05.2018
III.Nachbarbeteiligung
Im Norden grenzt das Baugrundstück an den Kirchenweg (öffentliche Verkehrsfläche). Im Westen, Süden und Osten gibt es jedoch vier baurechtliche Nachbargrundstücke. Von allen Nachbarn liegen Unterschriften vor, jedoch hat bei jeweils zwei Nachbarn nur einer der beiden Eigentümer unterschrieben, so dass hier die Unterschriften baurechtlich nicht als erteilt gelten.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Das Vorhaben liegt in dem Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 0 „Westendstraße“. Der Bebauungsplan ist am 01.06.1972 in Kraft getreten. Frühere Vorhaben im Plangebiet wurden zwischen Ende der 1970er und Anfang 2005 nach § 34 BauGB bewertet und auch durch das Landratsamt so verbescheidet. In diesem Zeitraum war der Bebauungsplan aus nicht mehr nachvollziehbaren Gründen verschollen und wurde erst im März 2005 durch das Landratsamt im Rahmen ausfindig gemacht. In der Gemeinderatssitzung vom 25.01.2007 wurde über eine Aufhebung des Bebauungsplanes debattiert, eine Aufhebung wurde allerdings einstimmig nicht beschlossen bzw. nicht weiter verfolgt. In einem das Nachbargrundstück Kirchenweg 9 betreffenden Baugenehmigungsverfahren wurde dieses nach den Festsetzungen dieses Bebauungsplan beurteilt. Da allerdings sämtliche Voraussetzungen des Bebauungsplanes nicht eingehalten wurden, wurde von allen entsprechenden Festsetzungen Befreiungen ausgesprochen. Die Entscheidung wurde damals vom Landratsamt mitgetragen, das Vorhaben wurde am 24.11.2006 positiv verbescheidet.
Aus Gründen der Gleichbehandlung ist es in dem vorliegenden Fall vertretbar, ebenfalls von den Festsetzungen des Bebauungsplanes zu befreien. Ob das Landratsamt die Entscheidung erneut so wie im Jahr 2006 mitträgt, oder ob dieses nach jetziger Rechtsauffassung die Grundzüge der Planung des Bebauungsplanes durch die Vielzahl der Befreiungen betroffen sieht, bleibt abzuwarten.
Folgende Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 0 „Westendstraße“ sind notwendig:
1.Befreiung von der in der Planzeichnung des Bebauungsplanes festgelegten Baugrenze:
Da ist sich um einen nicht komplett maßstabsgetreuen Bebauungsplan handelt, ist hier nicht eindeutig festzustellen, ob die festgelegte Baugrenze (in blau, siehe Anlage) durch das Vorhaben eingehalten ist. Unter Umständen könnte die Baugrenze gerade noch so eingehalten sein, es ist jedoch wahrscheinlich, dass die Baugrenze um ca. 0,5 - 1 Meter überschritten ist. Daher ist eine Befreiung von der festgelegten Baugrenze notwendig. Es ist jedoch noch zu erwähnen, dass das bestehende Gebäude nur aufgestockt und nicht Richtung Straße erweitert wird. Wenn die Baugrenze überschritten ist, dann lag diese Überschreitung bereits in der Vergangenheit vor.
2.Befreiung von der im Bebauungsplan festgelegten Grundflächenzahl - Nr. 2
Der Bebauungsplan sieht unter Nr. 2 eine höchstzulässige GRZ von 0,2 vor. Die GRZ des Bauvorhabens gibt der Planer mit 0,4 an (Bestand 0,33). Die GRZ II (inkl. Garagen, Terrasse und Zufahrten) würde nach Umsetzung des Vorhabens 0,56 betragen (Bestand 0,28). Die höchstzulässige GRZ ist daher deutlich überschritten.
3.Befreiung von der im Bebauungsplan festgelegten Geschossflächenzahl - Nr. 2
Der Bebauungsplan sieht unter Nr. 2 eine höchstzulässige GFZ von 0,4 vor. Die GRZ des Bauvorhabens gibt der Planer mit 0,53 an (Bestand 0,28). Die höchstzulässige GRZ ist daher deutlich überschritten und Bedarf ebenfalls einer Befreiung.
4.Befreiung von der im Bebauungsplan festgelegten Dachneigung - Nr. 5
Im Bebauungsplan ist unter Nr. 5 eine Dachneigung zwischen 22 und 26 Grad vorgesehen. Der Bauherr plant eine Dachneigung von 21 Grad - das Vorhaben bedarf daher einer Befreiung von dieser Festsetzung des Bebauungsplanes.
5.Kniestock - Nr. 7
Das Gebäude verfügt im Dachgeschoss / Dachgalerie einen geringfügigen Kniestock. Laut Bebauungsplan ist ein Kniestock jedoch überhaupt nicht zulässig. Daher ist hier ebenfalls eine Befreiung notwendig.
Nach § 31 Abs. 2 BauGB sind Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt sind und die Befreiungen städtebaulich vertretbar sind.
6.Garage außerhalb der Baugrenze - Nr. 3
Zudem ist in Nr. 3 der Bebauungsplansatzung niedergeschrieben, dass Garagen innerhalb der Baugrenzen zu errichten sind und diese mindestens 5 Meter von der Straßenbegrenzungslinie entfernt situiert sein müssen. Ausnahmsweise kann hier allerdings eine Baugrenzenüberschreitung zugelassen werden. Daher ist hier zusätzlich eine Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB (von den Festsetzungen des Bebauungsplanes können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Maß ausdrücklich vorgesehen sind) notwendig.
Die weiteren Festsetzungen wie Anzahl der Vollgeschosse (II), Dachform Satteldach, Dachform und Dachneigung der Garage, Dacheindeckung sind, soweit überprüfbar, eingehalten.
Finanzielle Auswirkungen:
X | nein |
| ja, siehe Begründung |
Ausgaben: | Einnahmen: |
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Einmalig 2018: €Einmalig 2018: € | |
Jährlich: € | Jährlich: € |
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Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
