Sachverhalt:

I.Beschreibung des Vorhabens

Das derzeit noch unbebaute Grundstück Am Alten Sportplatz 12 soll mit einem Einfamilienhaus und einer Doppelgarage bebaut werden. Um das Bauvorhaben wie geplant umzusetzen, sind drei Befreiungen hinsichtlich der vorgeschriebenen Dachneigung, gleichartige Dachneigung von Garage und Hauptbaukörper und von der Traufhöhe notwendig. Für dieses Grundstück liegt bereits eine baurechtlich genehmigte Planung aus dem Jahre 2008 zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage und freiberuflichen Büro vor. Die Baugenehmigung wurde wiederholt gemäß Art. 69 BayBO verlängert, aktuell bis zum 09.05.2020. Im Genehmigungsbescheid vom 02.05.2008 wurden Befreiungen hinsichtlich Dachneigung, Dachform und Traufhöhe erteilt. Das gemeindliche Einvernehmen lag vor. Da nun allerdings eine neue Planung umgesetzt wird, wurde von den Eigentümern ein komplett neuer Bauantrag eingereicht.

Geplant ist eine Einfamilienhaus mit ca. 181 m2 Wohnfläche auf zwei Geschossen. Der Hauptbaukörper ist mit einem Pultdach mit einer Dachneigung von 6° geplant. Die Doppelgarage erhält ein Flachdach. Die Gebäudehöhe beträgt 6,6 Meter. Das geplante EFH wird laut Planer als Passivhaus mit einer sehr gut gedämmten Hülle und natürlichen Erträgen aus der Sonnenenergie mithilfe von großen Glasflächen und Photovoltaik genutzt werden.

II.Fiktionsfrist

Eingang:22.10.2018

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:22.12.2018

Nächste Bau- und Umweltausschusssitzung:03.12.2018

III.Nachbarbeteiligung

Es gibt zwei direkt angrenzende Nachbargrundstücke, sowie einen Punktnachbarn. Dieses Grundstück gehört allerdings auch den gleichen Eigentümern wie der östlich an das Baugrundstück angrenzenden Fläche. Es sind alle Nachbarunterschriften vollständig vorhanden.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des seit 20.02.1986 rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 12 „Alter Sportplatz“. Es werden folgende Befreiungen vom Bebauungsplan beantragt:

1. § 5 Abs. 2: Zulässige Dachneigung 30° - 40°:

Geplant ist wie bereits erwähnt ein flach geneigtes Pultdach mit einer Dachneigung von 6°. Somit eine Befreiung von der festgesetzten Dachneigung notwendig. Der Planer gibt folgende Begründung an: Da der Baukörper eine Tiefe von 9,30 Meter besitzt, würde durch ein Pultdach mit 30° ein um 4 Meter höherer First entstehen und zum anderen steht der entstehende Raum in keinem Kosten-Nutzen-Verhältnis, weshalb eine Dachneigung von 6° Grad gewählt wurde. Anders herum würde bei Einhaltung der Firsthöhe von 8,00 Meter und einer Dachneigung von 30° Grad bereits im Erdgeschoss auf der Nordseite keine volle Stehhöhe mehr möglich sein.

2. § 5 Abs. 2: Garagen müssen geneigte Dächer erhalten, mit einer Dachneigung, die derjenigen des Hauptdaches entspricht:

Da die Garage als Flachdachbauwerk geplant ist, ist hier ebenfalls eine Befreiung notwendig. Begründet wird dies mit der direkt an die geplante Garage an der östlichen Grundstücksgrenze anschließenden Nachbarsgarage, diese ist ebenfalls in Flachdachbauweise errichtet, wie auch weitere Garagen im Plangebiet.

3. § 5 Abs. 3: Traufhöhe von max. 3,50 Meter:

Um laut Planer das Energiekonzept eines Passivhauses über eine Südorientierung mit großen Glasflächen und mit einer Dachneigung, die ein sicheres Abfließen des Niederschlagswassers und gleichzeitig die Nutzung von Photovoltaikmodulen (trotz Nordausrichtung) ermöglicht, umsetzen zu können, ist ein Kniestock von 5,225 Meter erforderlich. Bei der Entscheidung sich gegen einen Keller und für oberirdische Flächen mit Stehhöhe zu entscheiden, spielte ebenfalls der schlechte Baugrund und der hohe Grundwasserstand eine Rolle.

Die Grundflächenzahl (GRZ I) beträgt 0,27 (zulässig laut BPlan 0,4), die Grundflächenzahl mit versiegelten Flächen und Nebengebäuden (GRZ II) beträgt 0,51 (zulässig gem. BPlan i.V.m. § 19 BauNVO = 0,6), die Geschossflächenzahl (GFZ) beträgt 0,39 (zulässig gem. BPlan sind 0,5) Alle weiteren Vorgaben des Bebauungsplanes Nr. 12 „Alter Sportplatz“ sind eingehalten. Somit sind keine weiteren Befreiungen als die beantragten notwendig.

Gemäß § 31 Abs. 2 BauGB können Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes erteilt werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Befreiung unter Würdigung der nachbarschaftlichen Interessen städtebaulich vertretbar ist. Aus folgenden Gründen kann den beantragten Befreiungen zugestimmt werden:

Bereits bei der immer noch rechtsgültigen Baugenehmigung aus dem Jahre 2008 wurden Befreiungen im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt.

Im Plangebiet wurden bereits wiederholt Befreiungen erteilt, sogar in unmittelbarer Nachbarschaft befindet sich ein ähnlich aufgeplantes Objekt (siehe Foto in der Anlage). Somit ist schon aus Gründen der Gleichbehandlung eine Befreiung gerechtfertigt.

Der Bebauungsplan stammt aus dem Jahre 1986 und widerspricht in einigen Punkten einer modernen, zeitgemäßen Bauausführung/Bauplanung.

Der Baukörper ist nicht überproportioniert und fügt sich städtebaulich ein, nachbarschützende Belange sind nicht betroffen.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Beschluss:

Der Bau- und Umweltausschuss erteilt sein Einvernehmen nach § 36 BauGB zum Bauantrag, sowie zu den Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 12 „Alter Sportplatz“ hinsichtlich der Nichteinhaltung der vorgeschriebenen Dachneigung von 30-40° (§ 5 Abs. 2), der Nichteinhaltung der gleichen Dachneigung von Garage und Hauptbaukörper (§ 5 Abs. 2) und der Überschreitung der maximalen Traufhöhe von 3,50 Metern (§ 5 Abs. 3).

Abstimmungsergebnis:

12:0