Sachverhalt:

Diesem TOP ist eine Ortstermin vorangestellt.

Der Markt Mering hat im Baugebiet Oberfeld I Baugrundstücke unter anderem an drei Familien verkauft* (siehe beigefügter Lageplan). Diese Grundstücke befinden sich im westlichen Bereich des Baugebiets unmittelbar neben der Schallschutzwand und dem davor verlaufenden Fußweg.Als die Familien die Grundstücke vom Markt Mering erworben haben, war die Erschließung des Baugebietes in diesem Bereich noch nicht durchgeführt, d. h. das Gelände entsprach zu diesem Zeitpunkt noch weitgehend dem ursprünglichen Gelände. Das Gelände ist in diesem Bereich von Nord nach Süd angestiegen und das ursprüngliche Gelände, auf dem die Baugrundstück jetzt liegen, bildete in diesem Bereich eine leichte Hügellage aus.

Im Rahmen der Erschließung und dem Bau der Erschließungsstraße „Am Oberfeld" wurde diese aber nicht vollständig dem natürlichen Gelände angepasst, sondern die Straße wurde vor allem im südlichen Bereich etwas tiefer gebaut als das vorhandene Gelände, um einen gleichmäßigen Anstieg und Straßenverlauf zu gewährleisten. Somit wurde auch der private Anliegerweg, der das Baugrundstück Nr. 24* erschließt, tiefer gebaut als das vorhandenen Gelände.

Nach der Fertigstellung der Erschließung haben die 3 betroffenen Familien die Grundstücke nach Vorgaben des Bebauungsplanes bebaut. Dabei wurden von allen Bauwerbern auch die Höhenvorgaben des Bebauungsplanes berücksichtigt, d. h. die betreffenden Gebäude entsprechen auch nach ihrer Höhenlage exakt den Festsetzungen des Bebauungsplanes.

Um die Festsetzungen des Bebauungsplanes einzuhalten, mussten die Bauwerber ihre Gebäude von der Höhenlage her aber den mittlerweile vorhandenen Erschließungsanlagen anpassen. Nachdem diese jedoch in diesem Bereich tiefer lagen als das ursprüngliche natürliche Gelände, mussten die Baugrundstücke abgegraben bzw. abgeflacht werden, um die im Bebauungsplan vorgegebene Höhenlage einhalten zu können und eine Zufahrt zu den Erschließungsanlagen zu ermöglichen.

Während also die Erschließungsanlagen und die Baugrundstücke in diesem Bereich nun etwas tiefer liegen als das ursprüngliche Gelände, wurde der entlang der Lärmschutzwand verlaufende Fußweg jedoch nicht angepasst, d. h. dieser verläuft weiterhin auf dem ursprünglichen Geländeniveau.

Dadurch entsteht nun zwischen dem Fußweg und den drei betroffenen Baugrundstücken ein Höhenversatz, der in irgend einer Form abgefangen werden muss, um den Fußweg zu sichern und ein abrutschen zu verhindern. Im Falle des besonders betroffenen Baugrundstück Nr. 24* beträgt dieser Versatz nahezu 2 m, bei den anderen Baugrundstücken verringert sich die Höhendifferenz etwas.

Nachdem die fachmännische Errichtung einer Lärmschutzwand mit hohen Kosten verbunden ist, beantragen die betroffenen Familien mit Schreiben vom 30.05.2019 beim Markt Mering, eine akzeptable Lösung für das Problem zu finden.

Rechtliche/fachliche Würdigung:

Nachdem die Sachlage rechtlich relativ komplex ist, werden an dieser Stelle nochmals die vorhandenen Fakten und die vorläufige rechtliche Beurteilung zusammengefasst, ohne jedoch Anspruch auf vollständige und abschließende rechtliche Beurteilung zu erheben. Im Zweifelsfall müsste ein Fachanwalt mit Beurteilung der rechtlichen Situation beauftragt werden, was jedoch wiederum Kosten verursacht.

Folgende Überlegungen sollten bei einer Beschlussfassung berücksichtigt werden:

beim Erwerb der Baugrundstücke wussten die Erwerber, daß das Gelände in diesem Bereich ansteigt.

sie konnten dagegen nicht ohne weiteres wissen, daß zwar die künftigen Erschließungsanlagen in diesem Bereich tiefer liegen als das natürliche Gelände, der Fußweg aber auf dem ursprünglichen Niveau verbleiben würde.

die Bauwerber haben beim Kauf der Grundstücke den Bebauungsplan ausgehändigt bekommen, der das natürliche Gelände mit Höhenlinien darstellt. Nicht dargestellt werden darin aber die Höhe der Erschließungsanlagen sowie die Höhe des Fußweges.

es ist zumindest fraglich, ob man unterstellen kann, daß ein Bauwerber beim Kauf des Grundstückes daraus entnehmen konnte, daß zwischen der künftigen Höhenlage des Baugrundstückes und dem Fußweg ein Versatz in Höhe teilweise 2 m entstehen wird.

es ist auf jeden Fall festzustellen, daß die Bauwerber bei der Bauplatzvergabe auf diesen Umstand nicht hingewiesen wurden, da auch der Bauverwaltung zu diesem Zeitpunkt nicht bekannt war, daß der Fußweg in diesem Bereich höher liegen wird. Insofern enthält auch der Notarvertrag keine besonderen Bestimmungen, die auf diesen Umstand hinweisen.

bei der rechtlichen Beurteilung des Sachverhaltes ist § 909 BGB einschlägig: demnach darf ein Grundstück nicht in der Weise vertieft werden, daß der Boden das Nachbargrundstückes die notwendige Stütze verliert, es sei denn, es wird für eine anderweitige Befestigung gesorgt. Das geschützte Maß an Festigkeit richtet sich dabei nach den konkreten örtlichen Gegebenheiten und vor allem danach, welche konkrete Befestigung das Nachbargrundstück nach seiner Beschaffenheit benötigt, um nicht abzurutschen. Der Eigentümer des Nachbargrundstückes (hier also der Markt Mering) muss sich dabei nicht an den Kosten für eine Absicherung beteiligen. Mit Schaffung einer solchen Hangsicherung wird eine nach § 909 BGB an sich unzulässige Abgrabung zulässig.

der § 909 BGB berücksichtigt dabei natürlich nicht die besonderen Umstände des vorliegenden Einzelfalls: hier wäre nämlich auch zu berücksichtigen, daß die Höhenabgrabung der Baugrundstücke überhaupt erst durch die vom Markt Mering im Bebauungsplan getroffenen Höhenfestsetzungen notwendig wurde, das heißt die Bauherren mussten die Grundstücke abgraben, um auf die Höhenlage der Erschließungsstraße zu kommen und um die Festsetzungen des Bebauungsplanes einzuhalten.

die Problematik hätte man vermutlich auch dadurch vermeiden können, daß man den Fußweg und die Lärmschutzwand in diesem Bereich ebenfalls etwas tiefer gelegt hätte und somit der Höhenlage des Baugebietes angepasst hätte.

darüber hinaus sollte man auch beachten, daß der Markt Mering die Baugrundstücke verkauft hat. Hier stellt sich nun die Frage, ob der Markt als Verkäufer auf diesen besonderen Umstand hätte hinweisen müssen und ob hier evtl. ein Sachmangel in Form einer Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit des Vertragsgegenstandes vorliegt. Ob die Käufer hieraus ggfs. einen Anspruch geltend machen können, kann an dieser Stelle jedoch nicht beurteilt werden, dies müsste ggfs. durch ein Rechtsgutachten geprüft werden.

als abschließender Fakt kann jedoch festgehalten werden, daß der Hang des Fußweges zwingend abgesichert werden muss und diese Absicherung in jedem Fall auf den privaten Baugrundstücken zu liegen kommt.

Seitens des technischen Marktbauamtes wurde in den Raum gestellt, das hier ggf. ein Planungsfehler vorliegt. Derzeit wird vom technischen Bauamt noch (nach Möglichkeit bis zur Sitzung) geprüft, ob ein Planungsfehler vorliegt und ob hierfür der Vertragspartner zur Haftung herangezogen werden kann.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

*geringfügige textliche Anpassungen aufgrund datenschutzrechtlicher Vorgaben

Beschluss:

geänderte Beschlussfassung:

1. Der Bau- und Umweltausschuss beauftragt die Verwaltung, die nach der Ortsbesichtigung offenen Fragen zu klären.

Dies sind insbesondere:

- Prüfung der Bauleit- und Ausführungsplanung

- Erörterung der verschiedenen Möglichkeiten durch bauliche Anlagen den Hang abzusichern oder die Situation entschärfen zu können, inklusive jeweils einer Kostenschätzung.

Die Verwaltung soll mit den Bauherren Gespräche führen mit dem Ziel eine einvernehmliche Lösung zu finden. Das Ergebnis ist dem Bau- und Umweltausschuss  erneut mit Beschluss vorzulegen.

2. Der Bau- und Umweltausschuss beauftragt die Verwaltung Angebote zur Anbringung einer Absturzsicherung einzuholen.

Abstimmungsergebnis:

13:0