Sachverhalt:
I.Beschreibung des Vorhabens
Das derzeit leerstehende Wohn- und Geschäftshaus Augsburger Straße 1 soll saniert und erweitert werden. Im Kellergeschoss soll eine Tiefgarage gebaut werden, das bestehende Tonnengewölbe wird abgebrochen. Im Erdgeschoss wird eine Verkaufsstätte mit angegliederter Gastronomie (Bäckerei/Bäckereicafe) entstehen. Zudem wird im Erdgeschoss eine kleinere Wohnung mit 40,25 m2 untergebracht. Im 1. Obergeschoss entstehen 4 Wohnungen zwischen 42,80 m2 und 94,84 m2. Im 1. Dachgeschoss werden 3 Wohnungen zwischen 59,59 und 66,72 m2, im 2. Dachgeschoss noch zwei Wohneinheiten mit 96,07 m2 bzw. 108,65 m2.
Das Wohn- und Geschäftshaus ist im hinteren Bereich als Flachdachbau, im vorderen Bereich zur Augsburger Straße mit Satteldach konzipiert. Die Gebäudehöhe ab EG FFB liegt an der östlichen Gebäudefront bei 12,90 Metern, mit Attika bei 14,17 Metern. In dem hinteren, mit Flachdach ausgeprägten Gebäudeteil beträgt die Gebäudehöhe max. 13,85 Meter ab EG FFB. Die Geschosse sind jeweils im Vergleich zum unterliegenden Geschoss im hinteren Bereich eingerückt. Die bisherigen Gebäudegrundmaße bleiben unverändert bei 24,50 x 20,08 (16,65) Metern.
II.Fiktionsfrist
Eingang:14.11.2019
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:14.01.2020
Nächste Bau- und Umweltausschusssitzung:20.01.2020
III.Nachbarbeteiligung
Das Baugrundstück grenzt südlich und östlich an öffentliche Verkehrsflächen (Frauenberg, Augsburger Straße) an. Im Westen und Norden sind drei Nachbargrundstücke im baurechtlichen Sinne vorhanden. Nachbarunterschriften wurden nicht vorgelegt.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Das Bauvorhaben befindet sich in einem Gebiet ohne Bebauungsplan und beurteilt sich deshalb nach den Vorgaben des § 34 BauGB. Das Vorhaben fügt sich hinsichtlich der Art der Nutzung (Gaststätte, Verkauf, Wohnen) ideal in das vorhandene Mischgebiet (vgl. § 6 BauNVO) ein.
Die Gebäude in der Umgebung weisen deutlich massivere Gebäudehöhen auf, wie z.B. das Wohn- und Geschäftshaus Marktplatz 8 mit einer Höhe von 17,21 Metern oder der angrenzende Wohnblock Frauenberg 4/4a mit 14,65 Metern. Im Geltungsbereich des sich in der Nähe befindlichen Bebauungsplanes Nr. 45 „Am Frauenberg“ sind sogar Gebäudehöhen noch höhere Gebäudehöhen möglich. Im Vergleich zum Bestand erhöht sich die Gebäudehöhe durch das Bauvorhaben auch nur geringfügig von 12,30 Metern auf 12,90 Metern (mit Attika 14,17 Meter) an der Ansichtsseite Ost, der bestehende Giebelverlauf wird dabei sogar teilweise angenommen. Daher entsteht optisch keine massivere Wirkung als aktuell durch den vorhandenen Bestand. Das Gebäude fügt sich daher hinsichtlich des Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung ein. Der Planer gibt eine Grundflächenzahl I von 0,49, eine Grundflächenzahl II (inkl. Nebenanlagen, befestigen Flächen) von 0,69, sowie eine Geschossflächenzahl von 1,49 an. Dies wird an dieser Stelle lediglich informativ erwähnt, die GRZ/GFZ stellt in einem Gebiet ohne Bebauungsplan kein Kriterium des Einfügens nach § 34 BauGB dar und wird bei der Beurteilung daher nicht herangezogen.
Hinsichtlich der Erschließungssituation wurde die Fachabteilungen technisches Marktbauamt, Wasserwerk und Straßenverkehrsbehörde beteiligt:
Vom Marktbauamt wurden folgende Anmerkungen abgegeben: Die versiegelten Flächen sind so gering wie möglich zu halten bzw. wenn möglich sollte sickerfähiges Pflaster verwendet werden. Im Bereich der Zufahrten sind Rinnen einzubauen. Das Regenwasser ist zwischenzuspeichern und zeitverzögert über eine Drossel in den dafür vorgesehenen Kanal (ca. 4-6 Liter/Sekunde) einzuleiten. Nach Möglichkeit sollte das Regenwasser auf dem Grundstück versickert werden. Da es sich um eine starke Hanglage handelt ist „wild“ abfließendes Hangwasser zu vermeiden (geeignete Schutzvorrichtungen sind anzubringen). Jeder Anschluss an den Kanal ist gegen Rückstau zu sichern. Sonstige Anforderungen lt. Satzung des Marktes Mering, nach den derzeit gültigen Normen und Richtlinien sind einzuhalten. Bei Einhaltung dieser Punkte kann das Bauvorhaben aus Sicht des Marktbauamtes ausgeführt werden. Grundsätzlich ist die Abwasserentsorgung aber gegeben, da es sich um ein Bestandsgebäude handelt.
Die Wasserversorgung ist gemäß Stellungnahme des Wassermeisters gesichert. Der bestehende Anschluss muss allerdings abgeändert und gemäß der zukünftigen Planung ausgeführt werden, daher muss mit dem Bauherrn noch ein Vertrag über die Kostentragung abgeschlossen werden. Die Löschwasserversorgung ist ebenfalls gesichert, es wurde ein Hydrantenplan übermittelt und die notwendige Mindestdruckversorgung seitens des Bauherrn zugesichert.
Da die Zufahrt zur Tiefgarage von Westen über den Frauenberg, der eine relativ geringfügige Straßenbreite aufweist, erfolgt, wurde zur Beurteilung der straßenverkehrsrechtlichen Gesamtsituation ebenfalls die Straßenverkehrsbehörde beteiligt. Bei einer Ortsbesichtigung am 12.11.2019 durch den Sachbearbeiter wurden grundsätzlich keine Problematiken erkannt, allerdings wurde auf folgendes hingewiesen: „Die Straße „Frauenberg“ ist als Ortsstraße gewidmet. Diese Straße wird zum Teil zur Zu- und Abfahrt der Tiefgarage bzw. zu den Stellplätzen genutzt werden. Allerdings ist hier mangels ausreichender Fahrbahnbreite kein Begegnungsverkehr möglich. Dies führt wahrscheinlich durch das erhöhte Fahrzeugaufkommen zu Problemen in Form von sich rückwärts bewegenden Fahrzeugen im Bereich des Frauenbergs, evtl. auch zu unerwünschten Rückwärtsbewegungen in die Augsburger Straße hinein.“
Für die 10 Wohneinheiten (inkl. Besucherstellplätzen), sowie für die Verkaufs- und Gaststättenfläche errechnet sich insgesamt ein Stellplatzbedarf von 29,157 = 30 Stellplätzen. Durch Stellplatzablösevertrag vom 14.07.1997 zwischen dem Markt Mering und dem vorherige Eigentümer gelten 5 Stellplätze als abgelöst. Somit müssen insgesamt 25 Stellplätze hergestellt werden. Der Bauherr plant insgesamt sogar einen Stellplatz mehr als notwendig, also insgesamt 26 Stellplätze herzustellen.
Gemäß § 3 Abs. 10 der Stellplatzsatzung des Marktes Mering sind bei Errichtung einer Tiefgarage 25 % der Stellplätze (6,25), sowie die erforderlichen Besucherstellplätze (1,6), oberirdisch herzustellen. Somit müssten gemäß Stellplatzsatzung insgesamt oberirdisch 8 Stellplätze hergestellt werden. Insgesamt werden allerdings nur 6 Stellplätze oberirdisch nachgewiesen. Somit ist hier eine Abweichung von § 3 Abs. 10 der Stellplatzsatzung notwendig. Gemäß § 8 i.V.m. Art. 63 BayBO können Abweichungen von der Stellplatzsatzung durch die Bauaufsichtsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt werden. Aus städtebaulichen Gesichtspunkten wäre hier eine Abweichung vertretbar und wünschenswert, damit der bestehende Vorplatz teilweise erhalten werden bzw. als Außenbereich für die Gastronomie genutzt werden kann, anstatt dass auf dem kompletten Vorplatz eine Parkfläche entsteht. Zudem ist aufgrund der unmittelbaren Zentrumslage mit mehr fußläufigen Kundenverkehr zu rechnen, als beispielsweise bei einem Vorhaben in Ortsrandlage. Außerdem verbessert sich die Bestands-Stellplatzsituation durch die neue Planung.
Finanzielle Auswirkungen:
X | nein |
| ja, siehe Begründung |
Ausgaben: | Einnahmen: |
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Einmalig 2019: € | |
Jährlich: € | Jährlich: € |
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Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
MGR Resch lässt im Protokoll vermerken, dass im Gremium Einverständnis besteht, dass der schmale Grundstücksstreifen im Eigentum des Marktes Mering zwischen der Gebäudesüdseite und dem Frauenberg nicht verkauft werden soll.
