Sachverhalt:
Beschreibung des Vorhabens:
Das bislang noch unbebaute Grundstück Raiffeisenstraße 6 soll mit einem Wohnhaus (Maße 12,49 bzw. 10.49 x 21,20 Meter) bebaut werden. Das zweigeschossige Mehrparteienhaus hat eine Firsthöhe von 8,16 Meter (nördlicher Gebäudeteil First in der Richtung Nord-Süd, südlicher Gebäudeteil mit Firstausrichtung Ost-West). Die Wandhöhe beträgt 6,17 Meter. Die Dachneigung der Satteldächer ist mit 20 Grad bzw 24 Grad angegeben. Der Betriebsinhaber möchte das Gebäude selbst bewohnen und zusätzlich zwei Mitarbeiterwohnungen im Gebäude unterbringen (WFL 78,14 m² und 87,87 m²).
Fiktionsfrist:
Eingang:09.12.2019
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:09.02.2020
Nachbarbeteiligung:
Es gibt zwei baurechtlich relevante Grundstücke. Der Bauherr ist selbst Eigentümer des östlich angrenzenden Grundstücks. Im Westen bzw. Norden grenzt das Grundstück an eine Außenbereichsfläche an, die entsprechende Unterschrift liegt vor. Im Süden grenzt das Grundstück lediglich an eine öffentliche Verkehrsfläche (Raiffeisenstraße), so dass somit die Nachbarunterschriften als vollständig erbracht angesehen werden können.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen, einfachen Bebauungsplanes Nr. 17 "Raiffeisenring I" und beurteilt sich nach dessen Festsetzungen und nach § 34 BauGB. Das Bauvorhaben verstößt gegen mehrere Festsetzungen des Bebauungsplanes. Gemäß § 31 Abs. 2 BauGB können von Festsetzungen eines Bebauungsplanes Befreiungen erteilt werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt sind und die Befreiung unter Würdigung der nachbarschaftlichen Interessen städtebaulich vertretbar ist. Vom Planer werden folgende Befreiungen beantragt:
1. Überschreitung der Abgrenzung unterschiedlicher Nutzungen (Art der baulichen Nutzung Nr. 1 - Abgrenzungs-/Kettelungslinie Wohnen - Gewerbe - Festsetzungen Planzeichen 10.2/ zeichnerische Darstellung)
Die Abgrenzungslinie soll nach Osten hin um 1,5950 Meter überschritten werden. Die Bauherren möchten dadurch mehr Garten- und Grünfläche im Westen generieren. Die Abgrenzungslinie wird mit der Doppelgarage geringfügig überschritten. Allerdings findet auf der Garage eine Wohnnutzung (Dachterrasse) statt. Bei der Trennung Wohnungen und Gewerbe wird die Art der Nutzung definiert. Diese Trennung wurde bewusst so gewählt, auch aus immissionsschutzrechtlichen Gesichtspunkten. Die Art der Nutzung stellt einen Grundzug der Planung vor, von der nach baurechtlicher Beurteilung nicht befreit werden kann (vgl. § 31 Abs. 2 BauGB).
2. Maß der baulichen Nutzung - Überschreitung Grundfläche und Geschoßfläche (Festsetzung 2.1)
Der Bebauungsplan sieht eine zulässige überbaubare Grundfläche von 180 m² vor. Der Bauherr möchte gerne auf einer Grundfläceh von 275,83 m² bauen. Dies entspricht einer massiven Überschreitung von 95, 83 m². Der Planer gibt an, dass hier (Anm. korrekterweise, da Wohnnutzung) auch die Doppelgarage miteingerechnet wird. Es wird erläutert, dass der Bauherr das Wohnhaus selbst bewohnen will und zudem zwei Wohnungen für Mitarbeiter schaffen will. Dies soll als Anreiz für die schwierige Personalsuche dienen. Er gibt witer an, dass die GRZ mit 0,30 noch relativ gering sei. Es wird folglich auch die zulässige Geschossfläche von 360 m² deutlich überschritten. Für das Bauvorhaben ist eine GF von 551,66 m² angegeben. Durch die zwingende Festsetzung einer bebaubaren Grundfläche soll laut Planungswillen erreicht werden, dass für die ehemalige Außenbereichsfläche der Versiegelungsgrad möglichst gering gehalten wird und eine zu massive Bebauung mit Ortsrandlage entsteht. Aus Sicht der Verwaltung sind bei einer derart massiven Überschreitung der GR(GF, die einen Kerninhalt des Bebauungsplan bildet, die Grundzüge der Planung berührt, eine Befreiung kann daher nach rechtlicher Beurteilung nicht erteilt werden (vgl. § 31 Abs. 2 BauGB).
3. Überschreitung des Baufensters (zeichnerische Darstellung - Nr. 3.1 Baufenster
Des Weiteren wird eine Befreiung wegen der Überschreitung des Baufensters beantragt. Das Baufenster ( 8 Meter Abstand zur Straße) wird im Süden durch den Quergiebel um 75 cm überschritten. Außerdem wird das Baufenster durch die Terrassenüberdachung/Pergola überschritten. Laut Begründung des Bebauungsplanes wiurde bei der Planung ein extra großes Baufenster angesetzt, das dem Bauherrn genügend Handlungsspielraum lässt. Die südliche Baugrenze wurde aus Belangen eines einheitlichen Straßenbildes festgesetzt. Man kann hier wie der Bauherr argumentieren, dass der Quergiebel mit einer Länge von 3,99 Meter in Bezug auf die Gebäudelänge von 12,49 Metern untergeordnet ist und es sich auch bei der Terrassenüberdachung um ein untergeordnetes Bauteil handelt. Der Bauherr führt aus, dass das Gebäude aufgrund des benötigten Wohnraumes und der nördlichen Baugrenze nicht weiter nach Norden verschoben werden kann. Folgt man dieser Argumentation, kann hier eine Befreiung erteilt werden. Dies kann aber durchaus auch kritischer gesehen werden.
Weitere Prüfung:
Die weiteren Punkte des Bebaungsplanes sind eingehelten, die Anzahl der Wohneinheiten sind nicht festgeschrieben. Der Bauherr gewährt sich eine Abstandsflächenübernahme (vom Gewerbegrundstück) bzw. kann die Abstandsflächen nicht einhalten und beantragt deshalb eine Abweichung. Diese Abweichung betrifft bauordnungsrechtliche Belange, über die Erteilung einer Abweichung entscheidet ausschließlich das LRA.
Nach Nr. 1.2 der Anlage der Garagen-u. Stellplatzverordnung sind bei Mehrfamilienhäusern je Wohnung je 1 Stellplatz nachzuweisen. Bei 3 Wohneinheiten (eigene Wohnung + Mitarbeiterwohungen) ergibt sich somit eine Stellplatzbedarf von 3 Stellplätzen. Der Bauherr plant die Herstellung von 6 Stellplätzen, der Stellplatznachweis ist somit erbracht.
Bei dem Bebauungsplan Nr. 17 "Raiffeisenstraße I" handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan gem § 30 Abs. 1 BauGB, da keine Festsetzungen über öffentliche Verkehrsflächen enthalten sind. Die Zulässigkeit beurteilt sich neben den Festsetzungen des Bebauungsplanes darüber hinaus gem. ³ 39 Abs. 3 BauGB auch nach ³ 34 BauGB. Das Vorhaben fügt sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung ein.
Finanzielle Auswirkungen:
x | nein |
| ja, siehe Begründung |
Ausgaben: | Einnahmen: |
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Einmalig 2017: €Einmalig 2017: € | |
Jährlich: € | Jährlich: € |
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Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
