Sachverhalt:
Der Bau- und Umweltausschuß hat am 20.01.2020 über einen Bauantrag für das Grundstück Donauschwabenring 64 beraten. Der Bauherr wollte das dort vorhandenen Bestandsgebäude abbrechen und stattdesssen ein Mehrfamilienhaus mit 18 Wohneinheiten und Tiefgarage errichten. Das Gebäude war mit 4 Vollgeschossen beantragt.
Nach prüfung des Bauantrages kam die Verwaltung zu der Auffassung, daß sich das Gebäude eindeutig nach § 34 in die nähere Umgebung einfügt. Die Verwaltung hat dem Bau- und Umweltausschuß deshalb empfohlen, das gemeindlich Einvernehmen zu erteilen, da sich das Vorhaben nach § 34 BauGB einfügt.
Dieser Empfehlung ist der Bau- und Umweltausschuß nicht nachgekommen, stattdessen wurde das gemeindliche Einvernehmen mit 4 : 9 nicht erteilt. Der Bau- und Umweltausschuß hat zudem angeregt, für das Gebiet die Möglichkeit der Aufstellung eines Bebauungsplanes prüfen zu lassen. Die städtebauliche Aussage eines Planungsbüros sollte dem MGR in der Februar-Sitzung vorgelegt werden.
Parallel hierzu hat der Bauherr aufgrund des nicht erteilten Einvernehmen auch ein Entgegenkommen gezeigt, indem er einen neuen Bauantrag eingereicht hat, bei dem die Anzahl der Wohnungen von 18 auf 17 reduziert wurde und das 4. Vollgeschoß flächenmäßig reduziert wurde, um die Gesamtkubatur zu verringern. Nachdem der mittlerweile vorliegende Bauantrag in unmittelbarem Zusammenhang mit dieser Beschlußvorlage steht, wird er ausnahmsweise im Anschluß an diese Beratung im Marktgemeinderat statt im Bau- und Umweltausschuß behandelt.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Das Büro OPLA wurde beauftragt, eine städtebauliche Beurteilung abzugeben.
Diese lautet wie folgt:
Sehr geehrter Herr Neumeir,
gerne nehmen wir zu ihrer Anfrage der Einfügung aus städtebaulicher und bauplanungsrechtlicher Sicht Stellung:
Gegenstand: Das Bestandsgebäude Donauschwabenring 64 in Mering St. Afra soll abgebrochen werden, errichtet werden soll an der Stelle ein Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage.
Ihr Sachvortrag den Sie in der Sitzung am 20.01. dem Bau- und Umweltausschuss vorgetragen haben, auf der Grundlage gem. § 34 BauGB ist absolut nachvollziehbar und korrekt, als Bauantrag nach § 34 BauGB dürfte die Anfrage, bzw. der Bauantrag genehmigungsfähig sein, es gibt keine Anhaltspunkte und Erkenntnislage dies anders zu bewerten. Das LRA wird nicht kleinquartiersmässig beurteilen, der südlich von dem Vorhaben liegende Wohnungsbau (der sich uns als städtebauliche Fehlentwicklung darstellt) mit 5 Geschossen und einer massiven Kubatur wird wohl als Einfügemaßstab heran gezogen werden.
Zur Siedlungsstruktur und zum Ortsbild von St. Afra:
Die Grundstücksfläche befindet sich unmittelbar südlich, in der Nähe des sog. Altortsteiles, der sich nördlich anschließt. Südlich bis zum Sudetenring und dem Donauschwabenstraße. Südlich des Karlsbader Weges beginnt der neuzeitlichere Teil der Siedlungsentwicklung.
Der Siedlungscharakter mit dem Maß der baulichen Nutzungen ist vom nördlichen Ortsanfang bis zum Karslbader Weg sehr homogen mit max. 2 Vollgeschoßen und dem Dachgeschoß, ausgenommen der Ausreißer des Geschoßwohnungsbaus mit den fünf Geschossen östlich der Afrastraße und südlich des Donauschwabenrings.
Möchte der Markt Mering diesen homogenen Siedlungscharakter der älteren Siedlungsentwicklung von St. Afra mit dem Maß der baulichen Nutzung von max. 2+D, und zudem eher ein kleinteilige Baustruktur erhalten, bleibt nur die Überplanung mit einem BPlan und einer Veränderungssperre übrig.
Was könnte sich als Lösung dazwischen anbieten: Ein Gespräch mit dem Eigentümer und Bauherrn, (mit dem Hinweis, dass der Markt Mering auch einen BPlan mit Veränderungssperre aufstellen könnte) aus seinem viergeschossigen Gebäude ein dreigeschossiges zu machen, bei Flachdach müsste dann das dritte Geschoß ein Staffelgeschoß sein. Wobei eine wesentliche gestalterische Prägung des Altortes das Satteldach darstellt mit über 95 % aller Dächer.
Nachbarschützende Belange:
Es stellt sich nachbarschützend die Frage ob die Ausprägung des neuen Bauvorhabens mit einer 12 m hohen und 40 m langen Wand auf die Nachbarn insbesondere nach Norden nicht einen visuellen Erdrückungseffekt auslöst und die Belichtung vermindert und die Verschattung der Grundstücke signifikant erhöht.
Städtebauliche Bewertung:
Im Prinzip steht das Ziel der baulichen Nachverdichtung im Innenbereich dem Ziel der Erhaltung des gewachsenen Wohnquartiers gegenüber. Dies nennen wir Zielkonflikt, dieser sollte mit allen inhaltlichen Vor- und Nachteilen diskutiert und dann politisch entschieden werden.
Konsequenzen:
Entscheidet sich der Marktgemeinderat in der Abwägung dem Ziel der baulichen Nachverdichtung zu folgen, verfestigt sich u.a. damit auch der Rahmen des § 34 BauGB für die Umgebung, in etwa in einer ähnlichen Verdichtung auf jeden Fall bis max. 5 Geschosse. In dem gesamten Umfeld des Altortes von St. Afra können nach Errichtung des Vorhabens dann Gebäude mit gleicher Kubatur errichtet werden (soweit räumlich im Einzelfall möglich).
Entscheidet sich der Marktgemeinderat in der Abwägung für das Ziel der Erhaltung des Ortsbildes mit ggf. verträglicher Nachverdichtung, wäre für den Bereich ein Bebauungsplan aufzustellen, der die künftige Bebauung lenkt. Dazu müsste flankierend eine Veränderungssperre erlassen werden, um den Eintritt des § 34 BauGB im Zusammenhang mit dem Baugenehmigungsbescheid zu unterbinden. Zeitlich sollte der Aufstellungsbeschluss und die Veränderungssperre alsbald und zeitnah gefasst werden.
Mit den besten Grüßen
WERNER DEHM
Dipl.Ing., Architekt BYAK
Stadtplaner, SRL, BYAK
M.A. HS Coach (MEI)
Für den möglichen Umgriff eines Bebauungsplanes hat das Büro OPLA 3 Varianten erarbeitet, die als Anlage beigefügt sind.
Finanzielle Auswirkungen:
| nein |
| ja, siehe Begründung |
Ausgaben: | Einnahmen: |
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Einmalig 2020: 25.000 - 30.000 EUREinmalig 2020: € | |
Jährlich: € | Jährlich: € |
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Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
