Sachverhalt:

I.Beschreibung des Vorhabens

Die Bauherrin möchte das Bestandsgebäude in der Ludwigstraße 1 + 1a (Zweifamilienhaus) abbrechen und auf dem 728 m2 großen Grundstück ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten und Garagen errichten. Die Grundmaße des Gebäudes betragen 16,74 x 11,99 Meter. Die Wohnungsgrößen betragen 74,06 m2, 73,99 m2, 74,07 m2, 73,99 m2, 46,50 m2 und 46,37 m2. Die GRZ wird vom Planer mit 0,28 angegeben, die GFZ mit 0,74. Dies stellt jedoch hier kein Kriterium des Einfügens dar. Das Gebäude selbst hat zwei normale und ein Penthousegeschoss mit einem Pultdach, im baurechtlichen Sinne hat das Gebäude somit 3 Vollgeschosse. Die Gebäudehöhe beträgt maximal 9,89 Meter.

II.Fiktionsfrist

Eingang:25.06.2020

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:25.08.2020

Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung:07.09.2020

III.Nachbarbeteiligung

Das Grundstück verfügt über vier Nachbargrundstücke im baurechtlichen Sinne. Nachbarunterschriften wurden nicht vorgelegt.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Das Grundstück befindet sich nicht im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes und beurteilt sich daher nach § 34 BauGB als Vorhaben im unbeplanten Innenbereich. Als Referenzobjekte können die Mehrfamilienwohnhäuser des Leonhardshofes der katholischen Kirche herangezogen werden. Die stehen in unmittelbarer Nähe zum Baugrundstück und wirken damit auf dieses prägend. Das größte Gebäude davon ist das direkt gegenüberliegende Haus Nr. 2 des Leonhardshofes mit 4 Vollgeschossen + Dach mit einer Firsthöhe von 11,35 Metern ab FFG EG (ab teilweise heraustretenden Keller - FFB KG 14,35 Meter). Auch direkt hinter dem Baugrundstück befindet sich ein größeres Mehrfamilienhaus mit 2+D Geschossen. Das geplante Gebäude fügt sich somit hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung ein.

Allerdings sind auch alle nach der Stellplatzsatzung des Marktes Mering notwendigen Stellplätze nachzuweisen. Insgesamt muss die Bauherrin für die 6 Wohneinheiten auf dem Grundstück 8 Anwohnerstellplätze + 1 Besucherstellplatz = 9 Stellplätze nach der Stellplatzsatzung des Marktes Mering nachweisen. 4 Stellplätze werden in Garagen nachgewiesen. Die restlichen 5 notwendigen Stellplätze sind als offene Stellplätze geplant. Somit sind zwar alle nach der Satzung notwendigen 9 Stellplätze im Eingabeplan dargestellt,  es wird jedoch darauf hingewiesen, dass ein Großteil der Grundstücksgrenze/-länge entlang der Theresienstraße als Zufahrt für die Stellplätze benötigt wird bzw. mehrere Zufahrten notwendig sind.

Seitens des Marktes Mering wird jedoch angezweifelt, dass der Bauherr einen Anspruch auf Grundstückszufahrten über die Gesamtlänge seines Grundstückes hat. Das nicht explizit gesetzlich geregelte Rechtsinstitut des Anliegergebrauchs lässt sich aus dem einfachen Recht ableiten. Im Bayerischen Straßen- und Wegerecht vermittelt der Anliegergebrauch dem Anlieger über die Grundsatzregelungen der Art. 14 Abs. 1 und Art. 17 BayStrWG hinaus eine besondere Stellung und somit - durch zahlreiche Gerichtsentscheidungen bestätigt - einen Anspruch auf angemessenen Zugang zu einer Straße. Dieser Anspruch kann sich auch auf eine Zufahrt erweitern, wenn dies ortsüblich ist. Die Voraussetzungen, unter welchen Voraussetzungen ein Anspruch auf Anliegergebrauch angenommen werden kann und in welcher Form dieser zu gewähren ist (nur Zugang, Zufahrt oder mehrere Zufahrten), regelt das Bay. Straßen- und Wegegesetz nicht. Durch Rechtsprechung und Literatur ist der Umfang eines angemessenen Anliegergebrauchs jedoch weitgehend geklärt.

Dies bedeutet, dass der Schutzanspruch aus dem Anliegergebrauch nur so weit reicht, dass eine angemessene Nutzung des Grundeigentums im ortsüblichen Rahmen sichergestellt werden kann. Hieraus folgt jedoch kein Anspruch auf eine optimale Zufahrt. Vor allem ermächtigt der Anliegergebrauch nicht zu Eingriffen in den Gemeingebrauch, die diesen dauernd oder erheblich beeinträchtigen (hierzu gehört z. B. auch der Wegfall einer größeren Anzahl öffentlicher Stellplätze).

Aus diesem „Angemessenheitsgrundsatz" heraus folgt mithin, dass ein Grundstückseigentümer nicht berechtigt ist, seine Zufahrten oder Stellplätze etwa über große Teile seiner Grundstücksbreite zur Straße hin zu erstrecken. Hätte der Grundstückseigentümer es selbst in der Hand, die gesamte Breite seines Grundstückes als Zufahrt (hierbei spielt es keine Rolle, ob es sich um Stellplatzzufahrten oder etwa um Grundstückseinfahrten handelt) zu gestalten, würden die Parkmöglichkeiten im öffentlichen Straßenraum in diesem Bereich nahezu komplett entfallen (§ 12 Abs. 3 StVO), ohne dass der Straßenbaulastträger dies regeln könnte. Dies würde im Einzelfall zu Parkproblemen anderer Anlieger in einem solchen Bereich kommen.

Damit kann die vorliegende Stellplatzanordnung ihre Rechtsgrundlage eben nicht mehr aus dem Rechtsinstitut des Anliegergebrauchs ableiten, da dadurch der öffentliche Gemeingebrauch in unangemessener Weise eingeschränkt werden würde. Für die Anordnung der Stellplätze in beantragter Weise mit mehr als zwei Grundstückszufahrten wäre vielmehr eine straßenrechtliche Sondernutzungserlaubnis erforderlich, über die der Markt Mering unabhängig vom baurechtlichen Verfahren gesondert auf Antrag hin zu entscheiden hätte. Ein solcher Antrag hätte jedoch nach Ansicht der Verwaltung im Hinblick auf vergleichbare Fälle und unter Berücksichtigung des nicht akzeptablen Wegfalls öffentlicher Stellplätze keine Aussicht auf Erfolg.

Der Stellplatznachweis ist somit als nicht erbracht anzusehen.

Im direkten Einmündungsbereich der Ludwigstraße in die Theresienstraße selbst sind zwar keine Stellplätze situiert, dennoch wurde die örtliche Straßenverkehrsbehörde um Stellungnahme hinsichtlich der Gesamtsituation des Vorhabens gebeten. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Beschlussvorlage lag diese Stellungnahme noch nicht vor, diese kann in der Sitzung nachgereicht werden.

Hinsichtlich der Erschließungssituation wurden neben der Straßenverkehrsbehörde auch das Marktbauamt (Abwasser) und das Wasserwerk (Wasserversorgung) als Fachbehörden beteiligt. Der vorgelegte Entwässerungsplan wurde durch das Marktbauamt geprüft und bestätigt. Die Wasserversorgung ist ebenfalls gewährleistet, die entsprechende Stellungnahme ist als Anlage beigefügt. Die Erschließung im baurechtlichen Sinne ist somit gesichert.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Beschluss:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt sein Einvernehmen nach § 36 BauGB zum Bauantrag nicht, da die Stellplätze zum Teil nicht über das eigene Grundstück erschlossen werden und ein aus Anliegergebrauch resultierender Anspruch von maximal 2 Grundstückzufahrten überschritten wird. Die baurechtlich korrekt nachgewiesenen Stellplätze können somit aus straßenverkehrsrechtlicher Sicht nicht umgesetzt werden, so dass der Stellplatznachweis nicht wie dargestellt erfüllt werden kann.

Abstimmungsergebnis:

10:1