Sachverhalt:
Der Antrag auf Vorbescheid zielt darauf ab zu klären, ob die Bebauung des Grundstückes mit zwei zur Straßenseite ausgerichteten Gebäuden und im hinteren Grundstücksbereich mit einem Doppelhaus möglich ist.
Die Grundfläche der Gebäude beträgt bei den beiden Einzelhäusern 10,00 x 15,00 m. Das Doppelhaus wird mit 10,50 x 16,00 m dargestellt.
Folgende Fragen sollen aus baurechtlicher und bauordnungsrechtlicher Sicht geklärt werden:
1. Wird einer Bebauung im Straßenbereich mit 2 Gebäuden zugestimmt? und
2. Wird einer Bebauung im hinteren Bereich mit einem Doppelhaus zugestimmt?
Eine Bebauung des vorderen straßenseitigen und auch des hinteren Grundstücksbereiches würde sich wie in der Planung dargestellt grundsätzlich einfügen. Von Seiten des Landratsamtes werden die Abstandsflächen überprüft. Diese müssten entsprechend nachgewiesen werden.
Die vorliegenden Unterlagen lassen nicht erkennen, wieviele Wohneinheiten pro Wohngebäude entstehen sollen. Es wird durch den Antragsteller ausgeführt, dass die Stellplätze gemäß der geltenden Stellplatzverordnung nachgewiesen werden.
Für die Bebauung im inneren Grundstücksbereich ist eine entsprechende Zufahrt darzustellen. Diese sollte mindestens 3,0 m breit sein. Da es sich um ein relativ großes Grundstück handelt, wäre bei Festlegung der Zufahrt zu bedenken, dass eventuell der nord-östliche Grundstücksbereich zu späterem Zeitpunkt ebenfalls einer Bebauung zugeführt werden könnte.
3. Wird einer Wandhöhe von 6,50 m bergseits zugestimmt? und
4. Wird einer Gebäudenutzung mit E+1+D zugestimmt? und
5. Wird einer Dachneigung von 38° zugestimmt?
Die geplante Bebauung mit E+1+D ist in der Umgebungsbebauung grundsätzlich vorhanden. Die Gesamthöhe der bestehenden Gebäude, beispielsweise Benefiziatenweg 1 und 27, 27 a und Herzog-Wilhlem-Str. 36 und 38, sollte als Orientierungspunkt herangezogen werden.
Diese Gebäude weisen folgende Firsthöhen auf:
Herzog-Wilhelm-Str. 36 - Norden 9,70 m; im Süden 8,60 m
Benefiziatenweg 1 - 7,60 m
Benefiziatenweg 27 und 27 a - 7,10 m
Eine geringfügige Überschreitung wäre zulässig.
Unter Ziffer 3 wird angefragt, ob sich eine Wandhöhe bergseits mit 6,50 m einfügt. Um dies exakt beurteilen zu können, wäre es erforderlich die Höhenlage des Grundstückes mit Geländeverlauf darzustellen. Je nach Geländeabschüssigkeit würde sich die Gesamthöhe des Gebäudes nach oben potenzieren.
Das Einfügen eines neu zu errichtenden Gebäudes wäre unter Bezugnahme zur vorhandenen Bebauung mit einer Firsthöhe von 10 m zulässig. Die Firsthöhe mit ca. 10 m errechnet sich aus 6,50 m Wandhöhe zzgl. Eines Daches mit einer Neigung von 38°. In diesem Rahmen wird die Bebauung im Antrag auf Vorbescheid angefragt.
6. Wird einer Gebäudegrundfläche der beiden straßenseitigen Gebäude von je 150 m² zugestimmt? und
7. Wird einer Gebäudegrundfläche des Doppelhauses von ca. 170 m² zugestimmt?
Rechnerisch ist eine GRZ von 0,2 im Antrag auf Vorbescheid berechnet. Diese entspricht der Umgebungsbebauung, bzw. unterschreitet die vorhandene Bebauungsdichte umliegender Grundstücke. Es wäre darauf zu achten, dass nach Vermessung der Bauparzellen die in der Umgebungsbebauung vorhandene GRZ nicht wesentlich überschritten wird.
8. Wird 2 Quergiebeln je Dachfläche zugestimmt?
9. Wird Balkonen mit ca. 1,50 m Tiefe auf der Südseite zugestimmt?
Einer Gestaltung der geplanten Gebäude mit Quergiebeln steht grundsätzlich aus baurechtlicher Sicht nichts entgegen. Die erforderlichen Abstandsflächen, sowie die brandschutzrechtlichen Anforderungen sind einzuhalten bzw. zu erfüllen. Ferner wäre zu beachten, dass durch die Planung von Quergiebel eventuell ein weiteres Vollgeschoss im Dachgeschoss entstehen kann. Die Vollgeschossigkeit sollte mit der Umgebungsbebauung konform gehen und diese nicht überschreiten.
Gleiches gilt für die Ausführung von Balkonen. Soweit diese die bauordnungsrechtlichen Belange erfüllen, sind diese zulässig.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Das Vorhaben liegt im Innenbereich und ist baurechtlich nach § 34 BauGB zu beurteilen.
Im rechtsverbindlichen Flächennutzungsplan ist die Fläche als Wohnbaufläche ausgewiesen.
Die geplanten Gebäude fügen sich in die Eigenart der Umgebungsbebauung ein.
