Sachverhalt:
Der Bayerische Landtag hat am 02.12.2020 das o.g. Gesetz beschlossen. Es tritt grundsätzlich am 01.02.2021 in Kraft. Durch die Neuregelungen soll das Bauen einfacher, schneller, günstiger, flächensparender und nachhaltiger werden.
Die wesentlichen Inhalte (mit Bedeutung für die Gemeinden) sind in der anliegenden Präsentation zusammengefasst und auch anhand von Planbeispielen erläutert.
Die gravierendsten Änderungen betreffen das Abstandsflächenrecht. Durch die Novellierung der Bayerischen Bauordnung (BayBO) ändern sich sowohl die Berechnung der für die Abstandsfläche maßgeblichen Wandhöhe als auch die Tiefe der Abstandsfläche selbst.
Bisher wurde die Höhe von Dächern (traufseitig) erst ab einer Dachneigung von mehr als 45° zu einem Drittel und ab einer Neigung von mehr als 70° voll der Wandhöhe hinzugerechnet. Die Höhe von Giebelflächen wurde bislang bis zu einer Dachneigung von 70° zu einem Drittel und bei mehr als 70° voll angerechnet.
Nach neuem Recht ist nun traufseitig die Höhe von Dächern generell bis zu einer Dachneigung von 70° zu einem Drittel und über 70° voll anzurechnen. Die Giebelflächen müssen künftig als „normale" Wand angerechnet werden.
Die Abstandsflächentiefe verringert sich von 1,0 H auf 0,4 H, in Gewerbe- und Industriegebieten von 0,25 auf 0,2 H, mindestens jedoch 3,0 m. Da die Verkürzung für alle Gebäudeseiten gilt, wird zukünftig auf das bisherige 16-m- bzw. Schmalseitenprivileg ersatzlos verzichtet.
Diese Änderungen führen zu teilweise deutlich reduzierten Abstandsflächen ab dem 01.02.2021.
Die neuen Vorgaben der BayBO ermächtigen, ähnlich wie auch schon die bisherige sog. Experimentierklausel (Art. 6 Abs. 7 alter Fassung), die Kommunen zum Erlass einer Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächen. Die Gemeinde kann nach Art. 6 Abs. 5 Satz 2 i.V.m. Art. 81 Abs. 1 Nr. 6 BauBO neu eine Erhöhung der Abstandsflächentiefe auf bis zu 1,0 H festlegen. Dies kann für das gesamte Gemeindegebiet oder auch nur für Teile des Gemeindegebiets erfolgen, wenn dies der Erhaltung des Ortsbildes oder der Verbesserung oder Erhaltung der Wohnqualität dient.
Nicht regeln können die Gemeinden jedoch die neuen Berechnungsgrundlagen für die Wandhöhe. Dies führt zwangsläufig dazu, dass z.B. bei einer kommunalen Festlegung der bisherigen Abstandsflächentiefen (1,0 H und 0,5 H als Schmalseitenprivileg) größere Abstandsflächen anfallen würden als bisher. Auch wird es mit einer geänderten Regelung (z.B. 0,8 H und 2 x 0,4 H) nicht gelingen, in allen Fällen identische Abstandsflächen wie nach bisherigem Recht vorzuschreiben.
Die Ermächtigungsgrundlagen treten abweichend zu allen übrigen Regelungen bereits zum 15.01.2021 in Kraft, um für die Kommunen die Möglichkeit zu schaffen, evtl. Satzungen zeitgleich mit der BayBO-Novelle in Kraft zu setzen. Damit soll gewährleistet werden, dass keine Baurechtseinschränkungen entstehen.
Von der Bauverwaltung wurde ein Satzungsentwurf samt Begründung i.d.F. vom 20.01.2021 ausgearbeitet und als Anlage beigefügt. Als Abstandsflächentiefe wurde hier 0,7 H und 2 x 0,4 H aufgenommen.
Aus Sicht der Bauverwaltung werden zur Gesamtthematik folgende Punkte angemerkt:
Die einzelne Gemeinde muss eine politische Entscheidung herbeiführen, ob entgegen den landesrechtlichen Vorgaben ein kommunales Abstandsflächenrecht geschaffen werden soll und damit die grundsätzlichen Ziele der Novelle (siehe auch Name des Gesetzes!) zumindest teilweise in Frage gestellt werden.
Der Erlass einer (rechtssicheren) Satzung erfordert eine hinreichende Prüfung und Berücksichtigung der jeweiligen örtlichen Strukturen (einzelne Ortsteile, unterschiedliche Baugebiete und Bauweisen usw.) sowie eine sorgfältige Begründung (Erhaltung des Ortsbildes, Verbesserung oder Erhaltung der Wohnqualität). Dies ist in der verbleibenden Zeit bis zum 01.02.2021 nicht ansatzweise machbar. Ob eine Satzung mit einer generellen Regelung für das Gesamtgemeindegebiet einer rechtlichen Prüfung standhält, bleibt fraglich.
Derzeit ist nicht absehbar wie die Rechtsprechung mit evtl. Baurechtseinschränkungen und damit verbundenen Grundstückswertminderungen sowie hierauf gestützte Entschädigungsansprüche umgehen wird.
Die bisher geltenden bauplanungsrechtlichen Grundlagen des Baugesetzbuches -BauGB- zur Zulässigkeit von Bauvorhaben sowie zur Bauleitplanung in Verbindung mit der gemeindlichen Planungshoheit bleiben durch die Novellierung der BayBO unberührt.
Sollte sich der Gemeinderat für den Erlass einer entsprtechenden Satzung entschließen sollte und dem Wunsch des Gesetzgebers zur Nachverdichtung gerecht zu werden und trotzdem die örtlichen Gegebenheiten zu berücksichtigen, wird empfohlen eine Abstandsflächentiefe von 0,8 und 0,4 bei zwei Außenwänden von nicht mehr als 16 m Länge zu erlassen. Nach 1,5 - 2 Jahren sollen die Auswirkungen bei den umliegenden Kommunen beurteilt werden, die keine Satzung erlassen haben. Dann könnte die Satzung auch wieder aufgehoben werden.
Um Beratung und Beschlussfassung wird gebeten.
Finanzielle Auswirkungen:
X | nein |
| ja, siehe Begründung |
