Sachverhalt:

I. Beschreibung des Vorhabens

Mit Bauantrag vom 29.04.2021 wurde die Errichtung von 2 Mehrfamilienhäusern mit 15 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem ehemaligen, landwirtschaftlichen Anwesens zwischen Augsburger- und Kirchstraße beantragt. Normalerweise sind für zwei Gebäude auch zwei Bauanträge einzugeben, da die beiden Mehrfamilienhäuser durch eine Tiefgarage baulich miteinander verbunden sind, ist hier ein Bauantrag ausreichend.

Bereits im Juli 2017 sollte über einen Antrag auf Vorbescheid geklärt werden, ob das gesamte Hofgrundstück mit insgesamt 4 Mehrfamilienhäusern bebaubar ist. Der Bau- und Umweltausschuss hat in der Sitzung am 11.09.2017 über das Vorhaben beraten. Das gemeindliche Einvernehmen, sowie auch eine Abweichung von der Stellplatzsatzung wurden nicht erteilt und es wurde dem Marktgemeinderat empfohlen, einen Bebauungsplan mit Veränderungssperre zu erlassen, um die Gestaltung des Vorhabens städtebaulich verträglich zu regeln. Der entsprechende Beschlussbuchauszug ist dieser Beschlussvorlage beigefügt. Der Antrag auf Vorbescheid wurde vom Bauherrn am 17.10.2018 zurückgenommen. Der Marktgemeinderat hat am 17.05.2018 die Aufstellung des einfachen Bebauungsplanes Nr. 68 „Am

Schererberg“ beschlossen. Dieser Bebauungsplan ist seit dem 20.02.2020 rechtskräftig.

Nun sollen im 1. Bauabschnitt die beiden östlichen Gebäude mit Erschließung von der Kirchstraße umgesetzt werden. Die Gebäudegrundfläche beträgt beim westlichen Haus 12,86 x 19,89 Meter (ohne Anbau) bzw. 23,52 (24,23) Meter inkl. Anbau. Beim östlichen Haus beträgt die Grundfläche 12,86 x 20,99 Meter. Im Antrag Vorbescheid war noch geplant, die beiden Gebäude um 90° versetzt über einen Anbau zu verbinden. Nun sollen die beiden Gebäude parallel zueinander errichtet werden. Wie auch im Vorbescheid dargestellt, werden 2+D-Geschosse verwirklicht. Beide Gebäude sind Satteldach mit 44° Dachneigung geplant, eine wohnliche Nutzung im Dachspitz wird nicht beantragt. Die Wandhöhen betragen jeweils 6,78 Meter, die Firsthöhen jeweils 12,50 Meter.

II. Fiktionsfrist

Eingang:      29.04.2021

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:  29.06.2021

Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 19.07.2021

III. Nachbarbeteiligung

Die beiden Baugrundstücke haben zusammen insgesamt fünf baurechtliche Nachbargrundstücke. Bei einem Nachbargrundstück ist der Bauherr selbst Eigentümer. Die weiteren Nachbarunterschriften wurden nicht erbracht. Aus den Bauantragsunterlagen ist ersichtlich, dass der Planer die Nachbarn über das beantragte Vorhaben schriftlich mit Plankopien unterrichtet hat.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

bauplanungsrechtliche Zulässigkeit:

Wie erwähnt befindet sich das Vorhaben im Bereich des inzwischen rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 68 „Am Schererberg“. Das Bauvorhaben entspricht den Vorgaben des Bebauungsplanes. Ein Genehmigungsfreistellungsverfahren gemäß Art. 58 BayBO ist jedoch nicht möglich, da es sich bei dem Bebauungsplan Nr. 68 „Am Schererberg“ nur um einen einfachen Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 3 BauGB handelt. Vorhaben im Geltungsbereich eines einfachen Bebauungsplanes müssen sich nach dieser Vorschrift darüber hinaus auch nach § 34 BauGB einfügen. In der näheren Umgebung befinden sich bereits mehrfach Gebäude in ähnlicher Größe, zudem wurden die Vorgaben des Bebauungsplanes hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung an die bereits vorhandene Bebauung angepasst. Das Vorhaben fügt sich daher auch in die nähere Umgebung ein.

Erschließung:

Da es sich um ein größeres Vorhaben handelt, wurden hinsichtlich der Erschließungssituation die internen Fachstellen Wasserwerk und Marktbauamt beteiligt. Die entsprechenden Stellungnahmen sind dieser Beschlussvorlage beigefügt. Da dem Vorhaben keine Hinderungsgründe entgegenstehen, kann die Erschließung als gesichert betrachtet werden.

Stellplatznachweis:

Insgesamt ergibt sich für alle 15 Wohneinheiten in beiden Gebäuden (3 WE unter 50 m2, 8 WE zwischen 50-80 m2, 3 WE über 80 m2) ein Stellplatzbedarf von 23 Anwohnerstellplätze. Hinzu kommen davon noch 10 % Besucherstellplätze, also 2,3 Besucherstellplätze. Es ergibt sich ein Gesamtbedarf von 25,3 = 26 Stellplätze. Insgesamt werden auf dem Grundstück 27 Stellplätze hergestellt. Nach der Stellplatzsatzung müssen 25 % der Anwohnerstellplätze + die Besucherstellplätze im Falle der Errichtung von Tiefgaragen oberirdisch nachgewiesen werden (5,75 + 2,3 = 8,05 = 9). Der Bauherr plant die Errichtung von 11 oberirdischen Stellplätze, die restlichen 16 Stellplätze werden in der zusammenhängenden Tiefgarage nachgewiesen. Der Stellplatznachweis gilt somit als erbracht.

Die Stellplätze für beide Objekte werden über eine Zufahrt von der Kirchstraße erschlossen. In Bezug auf die Grundstücksbreite kann die Zufahrt in der geplanten Breite auch nach den Grundsätzen des Anliegergebrauches als ortsüblich angesehen. Hinsichtlich der Zufahrtssituation wurde die örtliche Straßenverkehrsbehörde beteiligt. Die Stellungnahme ist dieser Beschlussvorlage beigefügt.

Abstandsflächen:

Aus dem beigefügten Abstandsflächenplan ist ersichtlich, dass die nördliche Abstandsfläche des westlichen Gebäudes nach den Vorgaben der gemeindlichen Abstandsflächensatzung nicht vollständig eingebracht werden kann (Überschreitung 1,55 Meter bzw. 5,10 m2). Die südliche Abstandsfläche des östlichen Gebäudes (Überschreitung 1,70 Meter bzw. 6,06 m2) kann ebenfalls nicht vollständig eingebracht werden.

Das westliche Gebäude hält die westliche Abstandsfläche nicht ein, hier erteilt sich der Bauherr selbst als Nachbar eine Zustimmung zur Abstandsflächenübernahme. Das westliche Gebäude wird im Süden direkt an der Grundstücksgrenze errichtet. Hier haben beide Nachbarn über einen Notarvertrag im Jahr 1990 geregelt, dass einem gegenseitigen Grenzanbau zugestimmt wird. Eine Abweichung von den Abstandsflächen ist hier trotzdem notwendig.

Der Planer beantragt daher eine Abweichung von der gemeindlichen Abstandsflächensatzung mit der Begründung, dass sich die Abstandsflächensituation in Bezug auf den bereits abgebrochenen Bestand deutlich verbessert. Ein beigefügter Plan zeigt auf, dass die Abstandsflächen nach der alten BayBO 2019 eingehalten gewesen wären und darüber hinaus Bestandsgebäude auf dem nördlichen bzw. südlichen Nachbargrundstück die Abstandsflächen zum Baugrundstück ebenfalls nicht vollständig einhalten.

Der Bebauungsplan Nr. 68 „Am Schererberg“ ordnet jedoch gemäß § 2 Abs. 3 bei der Berechnung der Abstandsflächen die Geltung des Art. 6 BayBO in der jeweils aktuellen Fassung an. Somit muss keine Abweichung von der gemeindlichen Abstandsflächensatzung erteilt werden. Für die Erteilung einer eventuellen Abweichung von der BayBO ist somit ausschließlich das Landratsamt Aichach-Friedberg zuständig.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Beschluss:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt das gemeindliche Einvernehmen zum Bauvorhaben gemäß § 36 BauGB, da das Vorhaben den Festsetzungen des einfachen Bebauungsplanes Nr. 68 „Am Schererberg“ entspricht und sich darüber hinaus nach § 34 BauGB einfügt.

Eine Abweichung von der Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe des Marktes Mering muss nicht erteilt werden, da der § 2 Abs. 3 der Satzung des Bebauungsplanes Nr. 68 „Am Schererberg“ hier explizit die Abstandsflächenregelungen des Art. 6 BayBO in der jeweils aktuellen Fassung anordnet. Auf abstandsflächenrelevante Belange wird wegen der Nichteinhaltung der Abstandsflächen verwiesen.

Abstimmungsergebnis:

13:0