Sachverhalt:

I. Beschreibung des Vorhabens

Es wird der Anbau, Umbau und Sanierung des vorhandenen Metzgereibetriebes auf den Grundstücken Münchener Straße 2 + 4 beantragt. Um das Projekt realisieren zu können, muss das Bestandsgebäude Münchener Straße 4 abgebrochen werden. An gleicher Stelle soll wieder ein Anbau an den Bestand Münchener Straße 6 erfolgen. Die Gebäudeflucht, Wandhöhe und Firsthöhe sollen dabei aufgenommen werden. In diesem Gebäudeteil soll im Erdgeschoss ein Eventbereich mit ca. 80 Sitzplätzen entstehen. Der Eventbereich soll als „Weißwurststüberl“ (bislang im Dachgeschoss des Gebäudes über dem Ladengeschäft), sowie als Schulungsraum genutzt werden. Im 1. OG und 2. OG werden zwei Wohnungen eingebaut. Der dahinter liegende Bestand wird teilweise abgebrochen und durch einen größeren, erdgeschossigen Neubau ersetzt. Bei der Baumaßnahme handelt es sich im Wesentlichen um die Erweiterung des bestehenden Wurstproduktionsbetriebes, der auch an die gesetzlichen Vorschriften und Standards angepasst werden muss. Der Schlachtbetrieb soll laut dem Architekten nicht verändert werden, auf die weiteren Ausführungen in der beigefügten Betriebsbeschreibung wird verwiesen. In der südwestlichen Grundstücksecke soll zudem noch eine Grenzgarage errichtet werden.

Am verbleibenden Gebäudebestand werden bis auf einzelne, an sich verfahrensfreie Baumaßnahme wie Grundrissänderungen und Einbau von Dachfenstern (Nordseite) keine wesentlichen Änderungen angezeigt. In den frei werdenden Räumlichkeiten über dem Ladengeschäft sollen aber zwei weitere Wohneinheiten für interne Mitarbeiter der Metzgerei entstehen.

II. Fiktionsfrist

Eingang:      18.05.2021

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:  18.07.2021

Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 19.07.2021

III. Nachbarbeteiligung

Es sind vier Nachbargrundstücke im baurechtlichen Sinne vorhanden. Die Nachbarunterschriften wurden nicht erbracht.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

planungsrechtliche Beurteilung:

Das Baugrundstück befindet sich im Innenbereich ohne Bebauungsplan und beurteilt sich deshalb nach § 34 BauGB. Das Vorhaben fügt sich hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung ein. Der Anbau mit 3 Vollgeschossen + Dachgeschoss überschreitet wie erwähnt die Umgebungsbebauung nicht (Firsthöhe 12,94 Meter). Informativ werden die vom Architekten errechnete GRZ (0,94) und die GFZ (0,47) genannt. Es wird darauf hingewiesen, dass diese Kennzahlen im unbeplanten Innenbereich kein Kriterium des Einfügens darstellen. Gerade im direkten Innenort gibt es viele andere Grundstücke, die ebenfalls eine ähnlich hohe GRZ aufweisen.

Abstandsflächen:

Dem Bauantrag ist ein eigener Abstandsflächenplan beigefügt (siehe Anlage). Der Architekt berechnet die Abstandsflächen nach der Satzung des Marktes Mering über die abweichende Maße der Abstandsflächen. Nach dieser Berechnung sind die Abstandsflächen durch den westlichen Teil des Flachdachanbaues nach Westen und nach Süden eingehalten. Speziell am Neubau Münchener Straße 4 und dem östlichen Bereiches des Flachdachanbaues sind nach Norden und Süden hin keine Abstandsflächen dargestellt und der Plan ist mit dem Hinweis „Blockbebauung“ versehen. Eine Abweichung von der gemeindlichen Abstandsflächensatzung wird nicht beantragt. Für die Prüfung über den Nachweis der Abstandsflächen ist das Landratsamt Aichach-Friedberg zuständig. Da der Anbau direkt auf der südlichen Grundstücksgrenze steht, wird aber auf abstandsflächenrelevante Belange verwiesen.

Stellplätze:

Insgesamt werden auf den beiden Flurstücken 17 Stellplätze dargestellt (6 Stellplätze im Untergeschoss/Tiefgarage, 2 Stellplätze in der neuen Garage im Südosten, 2 Stellplätze im Hinterhof hinter dem Gebäude Münchener Straße 6, 5 Stellplätze im Innenhof Münchener Straße 2 und 2 Stellplätze im Erdgeschoss des Gebäudes Münchener Straße 2). Die beiden letzteren Stellplätze im Gebäude sind jedoch hintereinander angeordnet und halten die übliche gesetzliche Einstelltiefe von 5 Metern gemäß § 4 Abs. 1 der Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStV) nicht ein (notwendige Tiefe bei zwei Stellplätzen = 10 Meter, vorhanden sind nur ca. 9,2 Meter laut Plan). Somit können insgesamt nur 16 Stellplätze als Bestand angerechnet werden.

Die beigefügte Stellplatzberechnung mit Antrag auf Stellplatzablöse des Architekten ist seitens der Verwaltung in mehreren Punkten nicht nachvollziehbar und kann daher so nicht anerkannt werden. Der Architekt rundet nämlich mehrfach mathematisch ab, dies ist so in der Stellplatzsatzung des Marktes Mering nicht vorgesehen. Bei der Berechnung der Stellplatzzahl ist das Endergebnis aufzurunden (§ 3 Abs. 11). Zudem rechnet der Architekt mit einem Bedarf für den Bestand von 11 Stellplätzen, tatsächlich geht aus dem letzten Baugenehmigungsbescheid vom 05.03.2020 des Vorhabens Anbau eines Gastraumes an eine Metzgerei hervor, dass insgesamt auf dem Grundstück 13 Stellplätze für sämtliche Nutzungen zur Verfügung stehen müssen.

Die Verwaltung errechnet für den Neubau einen Neubedarf von 4,15 Stellplätzen für das Eventstüberl und 3 Stellplätzen für die neuen Wohnungen 3+4. Für den Neubau des Produktionsbetriebes werden keine Stellplätze angesetzt, da diese gemäß Nr. 5.1 der Stellplatzsatzung nach der Anzahl der Mitarbeiter berechnet werden kann und sich gemäß Erläuterung des Architekten die Mitarbeiterzahl nicht erhöht. Die Umnutzung der Bestandsräume Kutterraum/Füllraum im EG des Bestandsgebäudes zu einer Küche und die Umnutzung einer Küche in mehrere Büros im 1. OG des Bestandsgebäudes lösen keinen Mehrbedarf nach der Stellplatzsatzung aus, da alle Nutzungen unter den bereits angerechneten Handwerksbetriebes (Nr. 5.1) fallen.

Im 2. OG entfällt die Nutzung des bisherigen Weißwurststüberl's (- 3,93 Stellplätze gemäß Nr. 4.1 der Satzung - Gaststätten - 1 Stellplatz je 15 m2 Netto-Gastraumfläche). Die neuen Wohnungen 1+2 lösen einen Bedarf von 2,5 Stellplätzen aus. Gegengerechnet ergeben alle Mehrungen und Minderungen einen Mehrbedarf von 5,72=6 Stellplätzen, so dass sich ein Gesamtbedarf von 19 Stellplätzen errechnet.

Da nur 16 Stellplätze nachgewiesen/anerkannt werden können, wären zur Umsetzung des Vorhabens somit insgesamt 3 Stellplätze abzulösen. Nach § 7 Abs. 1 der Stellplatzsatzung kann der Stellplatznachweis durch Abschluss eines Ablösevertrages erfüllt werden, wenn der Bauherr die Stellplätze oder Garagen nicht auf seinem Grundstück oder einem Grundstück in der Nähe herstellen kann. Der Abschluss eines Ablösevertrages liegt im Ermessen der Gemeinde.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Beschluss:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt das gemeindliche Einvernehmen gemäß § 36 BauGB, da sich das Vorhaben nach § 34 BauGB einfügt.

Aus Sicht des Bau- und Planungsausschuss fehlen zur Erbringung des Stellplatznachweises 3 Stellplätze. Der Bau- und Planungsausschuss stimmt der beantragten Stellplatzablöse zu. Die Verwaltung wird angewiesen, mit den Bauherren einen entsprechenden Stellplatzablösevertrag zu schließen.

Auf abstandsflächenrelevante Belange wird verwiesen.

Abstimmungsergebnis:

13:0