Sachverhalt:
I. Beschreibung des Vorhabens
Mit Beschluss vom 22.07.2021 hat der Bau- und Planungsausschuss das gemeindliche Einvernehmen zum Bauvorhaben - Umbau einer Terrasse zu einem kalten Wintergarten, sowie Änderung des bestehenden Flachdaches in ein Pultdach mit Dachbegrünung, Rumfordstraße 18 a - einstimmig nicht erteilt und keine Befreiung von der vorgeschriebenen Dachform ausgesprochen. Der Bauantrag wurde daraufhin in Absprache mit den Bauherren an das Landratsamt Aichach-Friedberg weitergeleitet. Mit Schreiben vom 02.11.2021 wurde der Markt Mering nun offiziell aufgefordert, die Nichterteilung des gemeindlichen Einvernehmens zu begründen.
II. Fiktionsfrist
Eingang: 03.11.2021
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB: *
Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 17.01.2022
* keine Fiktionsfrist i.S.d. § 36 BauGB, aber Frist des Landratsamtes zur Äußerung bis spätestens 10.12.2021
III. Nachbarbeteiligung
Im Bauantrag vom 21.06.2021 lagen die Nachbarunterschriften teilweise vor. Die direkt betroffenen Nachbarn der anderen Doppelhaushälfte haben dem Vorhaben nicht zugestimmt. Diese hatten ursprünglich sogar in zwei Schreiben an die Verwaltung und an die Bauherren ihre Bedenken gegen die Baumaßnahme schriftlich geäußert. Diesbezüglich wird auf die Sitzungsvorlage 2021/4378 samt Anlagen verwiesen.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des qualifizierten, rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 5 + 5 a „An der Hörmannsberger Straße“. Auf den beigefügten Beschlussbuchauszug vom 22.07.2021 wird verwiesen.
Aus Sicht des Landratsamtes ist die Entscheidung der Gemeinde nicht nachvollziehbar, siehe hierzu die beigefügte E-Mail des Kreisbaumeisters vom 21.10.2021.
Die zuständige Sachbearbeiterin im Landratsamt sieht durch eine mögliche Befreiung von der festgeschriebenen Dachform/Dachneigung ebenfalls keine Präzedenzfallwirkung, da im Plangebiet nur dieses eine Doppelhaus über ein Flachdach verfügt. Seitens der Verwaltung wird noch versucht, diesbezüglich eine schriftliche Aussage des Landratsamtes zu erwirken. Eine Befreiung in anderen Fällen müsste nicht ausgesprochen werden, weil hier eine komplett andere Ausgangssituation vorliegt. Zudem könnte das sehr flachgeneigte Pultdach auch formell noch als Flachdach tituliert werden, da es eine Dachneigung von unter 5° aufweist. Nach dieser Definition ändert sich die Dachform nicht, sondern nur geringfügig die Dachneigung. Eine Befreiung von der Dachform/Dachneigung ist aber trotzdem notwendig, da bei Erstellung des Bebauungsplanes im Jahre 1998 der Bestand aus den 1960er-Jahren nicht gesondert berücksichtigt wurde.
Laut Landratsamt wäre eine Errichtung eines Satteldaches auf nur einer Doppelhaushälfte mit einer Dachneigung von 25-35° allein schon aus dem abstandsflächenrechtlichen Aspekten überhaupt nicht genehmigungsfähig, da sonst der Doppelhauscharakter nicht mehr gegeben wäre und somit eine Grenzbebauung ohne Abstandsflächen nicht mehr erlaubt wäre. Laut Bauherr weist das Dach bereits Schäden auf und sollte baldmöglichst saniert werden. Ohne eine Befreiung besteht aber für die Bauherren keine Möglichkeit, das Dach zu sanieren da eine Komplettsanierung des Dachstuhls oder die Errichtung eines neuen Dachstuhls immer bauantragspflichtig ist.
Das Vorhaben überschreitet zudem die im Bebauungsplan festgesetzte GRZ (0,30) mit einer GRZ I von 0,35. Das Landratsamt bittet die Gemeinde hier explizit, auch über diese Befreiung zu beraten. Hier ist zu erwähnen, dass sich die bestehende GRZ auf dem Grundstück nicht erhöht, da der Wintergarten ja auf der bestehenden Terrasse errichtet werden soll (Terrassen fallen immer in die GRZ I-Berechnung, da diese funktionell der Hauptwohnnutzung zuzurechnen sind und in den meisten Fällen mit dem Wohnhaus verbunden sind.) Da der Wintergarten optisch nicht sehr in Erscheinung treten würden und zudem in der Nachbarschaft bereits Grundstücke vorhanden sind, die eine deutlichere GRZ-Überschreitung aufweisen, wäre hier eine Befreiung aus städtebaulichen Gesichtspunkten vertretbar.
Finanzielle Auswirkungen:
X | nein |
| ja, siehe Begründung |
Ausgaben: | Einnahmen: |
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Einmalig 2021: € | Einmalig 2021: € |
Jährlich: € | Jährlich: € |
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Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
