Sachverhalt:

I. Beschreibung des Vorhabens

Bei dem Baukörper handelt es sich gemäß Archivunterlagen um ein im Jahr 1964 als Rotkreuz-Heim errichtetes Gebäude. Gemäß diesen Unterlagen sind im Gebäude zwei Rettungswagengaragen integriert, zudem ist ein Beratungs-/Schulungsraum, Lagerflächen und eine Wohneinheit untergebracht. Diese Bestandsnutzungen sollen nun komplett in Wohnungen umgenutzt werden. Zudem soll im bislang ungenutzte Dachgeschoss ebenfalls Wohnraum entstehen. Im Jahr 1985 wurde das Gebäude nach Osten hin um eine Rettungswagengarage erweitert. Diese Garage wird nun abgebrochen und durch einen Zwischenbau mit Dachterrassen ersetzt, der das Bestandsgebäude mit dem nun beantragten „Einfamilienhaus" verbindet. Aus Sicht der Verwaltung ist die Definition „Einfamilienhaus" hier unzutreffend, da das Gebäude insgesamt die Wirkung eines zusammenhängenden Gebäudes hat und zudem gemäß den Antragsunterlagen keine Grundstücksteilung geplant wird.

Das Bestandsgebäude (2+D) weist derzeit gemäß Archivunterlagen eine Wandhöhe von 6,10 Meter und eine Gebäudehöhe von 9,10 Meter ab FFB EG auf. Gemäß den aktuellen Bauantragsunterlagen soll das Bestandsgebäude nach Umbau (2 Vollgeschosse + Dachgeschoss + Dachspitz eine Wandhöhe von 6,53 Meter und eine Firsthöhe von 11,355 Meter aufweisen. Der als Einfamilienhaus bezeichnete Gebäudeteil (Neubau) wird mit einer Firsthöhe von 10,965 Meter geringfügig niedriger ausfallen. Die vom Planer errechnete GRZ I ist mit 0,50, die GRZ II 0,90 und die GFZ 0,89 angegeben (keine Einfügekriterium im unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 BauGB).

II. Fiktionsfrist

Eingang:      12.11.2021

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:  12.01.2022

Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 17.01.2022

III. Nachbarbeteiligung

Baurechtlich gibt es vier Nachbargrundstücke. Die Nachbarunterschriften wurden nicht erbracht. Gemäß den im Bauantrag beiliegenden Unterlagen wurden die Nachbarn über das geplante Bauvorhaben schriftlich in Kenntnis gesetzt.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Das Vorhaben befindet sich (voraussichtlich) im Geltungsbereich des zukünftigen Bebauungsplanes Nr. 79 „Mering Zentrum", dessen Aufstellung kürzlich vom Marktgemeinderat beschlossen wurde. Es wurde keine Veränderungssperre erlassen. In Bezug auf den sich in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan wird das geplante Vorhaben als unproblematisch angesehen, da sich im Erdgeschoss ja aktuell auch keine Gewerbenutzung befindet. Das Vorhaben beurteilt sich somit aktuell noch nach § 34 BauGB als Vorhaben im Innenbereich. In der näheren Umgebung finden sich zahlreiche Gebäude mit dieser Geschossigkeit und einer ähnlichen Höhenentwicklung. Im nördlich angrenzenden Bebauungsplangebiet Nr. 68 „Am Schererberg" - Teilbereich ÜG 1 sind ebenfalls Gebäude mit 2 Vollgeschossen + Dach (Wandhöhe 7 Meter, Gebäudehöhe 12,50 Meter) zulässig. Das beantragte Gebäude mit den oben genannten Maßen fügt sich somit gemäß § 34 BauGB ein. Hinsichtlich der Erschließungssituation wurden die internen Fachstellen Wasserwerk, Marktbauamt und Straßenverkehrsamt beteiligt. Eine Stellungnahme lag zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Sitzungsvorlage nur vom Marktbauamt vor. Als bereits bebautes Grundstück im Innenbereich ist jedoch davon auszugehen, dass die Erschließung i.S.d. § 34 BauGB gesichert ist.

Seitens des Planers wurde ein von der Verwaltung in mehreren Punkten nicht nachvollziehbare Stellplatzberechnung vorgelegt. Danach errechnet der Planer einen Bedarf für die aktuellen Nutzungen von 10 Stellplätzen und rechnet einen fiktiven Altbestand von 6 Stellplätzen gegen. Es werden auf dem Grundstück insgesamt 7 Stellplätze hergestellt. Seitens der Verwaltung wird das Gebäude im Gesamten als Mehrfamilienhaus beurteilt. Im Gebäude sind insgesamt 7 Wohneinheiten (2 WE unter 50 m2, 2 WE über 50 m2 - unter 80 m2, 3 WE über 80 m2) untergebracht. Somit sind auch Besucherstellplätze nachzuweisen. Insgesamt errechnet sich ein Stellplatzbedarf von 12,1 = 13 Stellplätze für die neuen Nutzungen. Für die bisherigen Nutzungen (Wohnung, Beratungsraum, Lager) errechnet sich ein fiktiver Altbestand von 5,37 = 6 Stellplätze. Somit sind die 7 geplanten Stellplätze ausreichend, der Stellplatznachweis kann als erbracht betrachtet werden.

Drei Stellplätze werden dabei von der Augsburger Straße von Westen aus über eine 6,80 Meter breite Zufahrt angefahren, 4 weitere Stellplätze werden über die Freimannstraße erschlossen. Die Zufahrtsbreite beträgt hier 4,75 Meter. Da es sich um ein Eckgrundstück handelt, welches an zwei Straßen anliegt, können zwei Zufahrten als angemessen angesehen werden. Auch die Zufahrtsbreiten können in Bezug auf die Größe des Grundstückes (Breite Westseite 18,1 Meter, Breite Nordseite 32 Meter) als noch vertretbar und ortsüblich angesehen werden.

Das Bauvorhaben kann zudem die Abstandsflächen gemäß den Vorgaben der Abstandsflächensatzung des Marktes Mering und der BayBO nicht einhalten. Im Norden überschreitet die Abstandsfläche des aufgestockten Bestandsbaukörpers die Straßenmitte auf einer Länge von 16,30 Meter und einer Tiefe von zwischen 0,6 Meter und 1,2 Meter. Im Süden überschreitet das Bestandsgebäude die Abstandsfläche zum südlichen Grundstück Augsburger Straße 24 auf einer Breite von 7,20 Meter und einer Tiefe von zwischen 4,4 und 4,8 Meter. Da das südliche Nachbargebäude Augsburger Straße 24 und das Gebäude Augsburger Straße 26 können beide allerdings bereits im Bestand die Abstandsflächen zueinander bzw. zur Grundstücksgrenze nicht bzw. nicht vollständig einhalten. Auch der nun neu zu errichtende Zwischenbau kann auf einer Breite von 2,5 Meter und einer Tiefe von 1,8 bis 1,9 Meter die Abstandsfläche zur südlichen Grundstücksgrenze nicht einhalten. Eine Unterschrift des südlichen Nachbarn liegt wie unter III.) erwähnt nicht vor. Es ist zur Umsetzung des Vorhabens eine Abweichung von der gemeindlichen Abstandsflächensatzung notwendig.

Bei dem südlich angrenzenden Grundstück Augsburger Straße 24 handelt es sich zudem um ein Inselgrundstück ohne Verbindung zur Augsburger Straße oder zur Freimannstraße. Da im Bereich der Zufahrt Stellplätze errichtet werden und auch auf dem südlich bislang unbebauten Grundstück Augsburger Straße 22 ein Mehrfamilienhaus errichtet werden soll, stellt sich hier die Frage, wie das Grundstück künftig angefahren bzw. betreten werden soll.

Seitens der Verwaltung kann nicht überprüft werden, ob bzw. über welches Grundstück hier eine Grunddienstbarkeit besteht. Die Problematik wurde erkannt, seitens der Verwaltung wird das Landratsamt hier mit der Bitte um Überprüfung und Beachtung über den Sachverhalt informiert. Für die rechtliche Beurteilung nach § 34 BauGB des Vorhabens spielt dies jedoch keine Rolle.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Beschluss:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt sein Einvernehmen nach § 36 BauGB zum Vorhaben nicht, da sich dieses nicht nach § 34 BauGB einfügt. Der Bau- und Planungsausschuss erteilt keine Abweichung von der Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe des Marktes Mering für die nicht auf eigenem Grund bzw. bis zur Straßenmitte eingehaltenen Abstandsflächen. Außerdem ist der Stellplatznachweis mit 6 planerisch dargestellten Stellplätzen nicht erbracht.

Abstimmungsergebnis:

13:0