Sachverhalt:

I. Beschreibung des Vorhabens

In der Bau- und Planungsausschusssitzung vom 02.12.2019 wurde bereits ein Bauantrag zur Sanierung und Erweiterung eines Wohn- und Geschäftshauses behandelt. Das gemeindliche Einvernehmen wurde zum Vorhaben erteilt. Ebenso hat der Bau- und Planungsausschuss eine Abweichung bezüglich der Erfüllung der Stellplatzpflicht erteilt. Demnach hätten die oberirdischen Stellplätze von 8 erforderlichen auf 6 oberirdische Stellplätze reduziert werden dürfen. Dieser Bauantrag wurde vor Erteilung einer Baugenehmigung vom Bauherrn zurückgezogen.

Am 14.12.2021 ging ein neuer Bauantrag im Landratsamt Aichach-Friedberg ein. Das Landratsamt hat eine Ausfertigung an den Markt Mering gesandt mit der Bitte über das gemeindliche Einvernehmen zu entscheiden. Das Bauvorhaben ist in diesem neuen Bauantrag auf Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses tituliert. Es handelt sich also nicht mehr um eine Sanierung, sondern um einen Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses. Grundsätzlich zielt die Planung wieder auf eine gewerbliche Einheit (Gastraum, Zubereitungsbereich und Personalräume) im Erdgeschoß entsteht neben der Gewerbeeinheit noch eine Wohneinheit und in den darüber liegenden 2 Obergeschossen jeweils 4 Wohneinheiten, sowie im 3. OG noch eine Wohneinheit (Penthouse). Insgesamt sind es wiederum 10 Wohneinheiten. Das Gebäude ist mit einem Kellergeschoß, EG und 3 Obergeschossen dargestellt. Im Kellergeschoss sind Tiefgaragenstellplätze und Kellerabteile für die Wohneinheiten dargestellt. Die Tiefgaragenzufahrt erfolgt über den Frauenberg von Westen her.

Gegenüber dem ersten Antrag aus 2019 wird das Gebäude um 54 cm höher geplant. Dies entspricht einer Gesamtgebäudehöhe von 14,39 m. Verglichen mit den umliegenden Gebäuden, welche eine Höhen mit über 17 Metern aufweisen (Marktplatz 8) fügt sich diese Gebäudehöhe ein. Das geplante Gebäude ist in abgetreppter Form gestaltet. Somit ist das Erdgeschoß mit einer Breite von 19,00 m zzgl. rückversetztem Eingangsbereich nach Norden mit 3,00 m und einer Gebäudetiefe von 27,51 m beantragt. Gegenüber der ursprünglichen Planung aus 2019 haben sich diese Maße erhöht. Damals betrugen die Maße des EG 24,58 x 20,08 m. In den oberen Geschoßen verringern sich die Grundflächen durch die rückversetzte Bauweise weiter. Das 1. OG hat eine Grundfläche von 19,00 x 25,78 m, das 2. OG ist diesem mit 18,67 m x 23,27m untergeordnet. Im 3. OG findet sich eine Grundfläche von 15,56 m x 21,03 m. Im Vergleich zum Bestandsgebäude rückt das geplante Gebäude um ca. 3 Meter näher an die Augsburger Straße.

Folgende Geschoßflächen sind im Bauantrag dargestellt:

Untergeschoss:                638,81 m²

Erdgeschoss:                   505,35 m²

1. Obergeschoss:     451,15 m²

2. Obergeschoss:     324,18 m²

3. Obergeschoss:     215,30 m²

Gesamt sind dies 2.134,79 m²

Die Grundflächenzahl ist im Bauantrag mit 1,64 ausgewiesen. Da dies mathematisch nicht sein kann, hat das Landratsamt Aichach-Friedberg gebeten, die Berechnung zu korrigieren.

Bei Erstellung dieser Beschlussvorlage lag die Neuberechnung noch nicht vor.

Stellplätze:

Von Seiten des Landratsamtes wurde auch die Stellplatzberechnung von dargestellt 29 Stellplätzen auf 30 Stellplätze korrigiert, da für die Wohnungen Flurflächen aus der Berechnung herausgelassen wurden, die aber zu berücksichtigen sind. 10 Stellplätze sind für die Gewerbenutzung notwendig, die restlichen 20 Stellplätze werden für 10 Wohneinheiten benötigt:

Stellplatzberechnung:

Bedarf:    30 Stellplätze

Ablöse d. Vorbesitzer:              5 Stellplätze (Ablösevertrag vom 14.07.1997)

Nachgewiesen:

Tiefgarage:                              15 Stellplätze

Oberirdisch                                7 Stellplätze

Die Stellplatzsatzung des Marktes Mering fordert die Herstellung von oberirdischen Stellplätze in einem Maße von 25 % des Gesamtbedarfes ohne Besucherstellplätze § 3 Abs. 10 Stellplatzsatzung. In diesem Falle wären das 7 Stellplätze. Nachdem 7 oberirdische Stellplätze vorhanden sind, wäre dieser Bedarf nachgewiesen. Im Gesamten sind statt der 30 Stellplätze 27 (15 TG, 5 Ablöse, 7 oberirdisch) vorhanden.

Es bedarf also einer Stellplatzablöse für weitere 3 Stellplätze.

Kinderspielplatz:

Antrag auf Abweichung von Art. 7 Abs. 3 BayBO für den Entfall eines Kinderspielplatzes:

Nach der Änderung vom 23. Dezember 2020 der Bayerischen Bauordnung in der letzten Novelle wurde in Art. 7 Abs. 3 festgelegt, dass bei Wohnanlagen mit mehr als 3 Wohneinheiten ein ausreichend großer Kinderspielplatz anzulegen ist. Die Gemeinden sind nach aktuellem Recht berechtigt beim Entfall der Errichtung eines Kinderspielplatzes entsprechende Ablöseregelungen zu treffen und Ablösen zu erheben. Der Gemeinde kommt dabei ein Abschlussermessen zu.

Dieses kann sie durch eine Satzung nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 3 BayBO näher ausgestalten oder die Gemeinde erstellt vergleichsweise entsprechende Richtlinien. Über eine Satzung oder auch durch Richtlinien hat die Gemeinde ein Konzept zu erarbeiten, um allgemeine Kriterien, z.B. Anzahl der Wohneinheiten, Größe, Beschaffenheit, Lage, Ausstattung etc. zurechtzulegen, und eine Gleichbehandlung aller Bauvorhaben gewährleisten zu können. Vor Abschluss des Ablösevertrages muss den Bauherren der zu entrichtende Ablösebetrag von der Gemeinde natürlich in bestimmter Höhe bekannt gegeben werden.

Der Bauherr beantragt hier über den Abweichungsantrag Nr. 4 den Entfall einer Ablöse.

Der Antrag wird wie folgt begründet:

Aufgrund der baulichen Situation des bestehenden Gebäudes und dessen Grundstücksgröße, sowie der vorliegenden Park- und Verkehrssituation und den höheren Bedarf, ist eine adäquate Lösung für die Errichtung eines Kinderspielplatzes für die neuen Wohnungen auf dem Grundstück nicht möglich. Wie auch bei den Nachbarn empfinden wir, dass ein Kinderspielplatz in Kernlage nicht auf Grundstücksrestflächen errichtet werden sollte.

Einem Entfall ohne finanzielle Gegenleistung sollte aus Sicht der Verwaltung nicht zugestimmt werden, da der Bauherr durch den Entfall des Kinderspielplatzes einen erheblichen finanziellen Vorteil hat. Am 24.02.2022 hat der Marktgemeinderat den Erlass einer Spielplatzsatzung beschlossen. Die Stellplatzsatzung schafft die Möglichkeit einer Ablöse gegen finanzielle Entschädigung. Es errechnet sich nach der Stellplatzsatzung ein Ablösebetrag von 40.980 €. Wird keine Stellplatzablöse in Aussicht gestellt bzw. dem Entfall der Herstellung nicht zugestimmt, muss der Bauherr den Spielplatz auf dem Baugrundstück bzw. in der Nähe des Baugrundstückes nachweisen.

Abstandsflächen:

Mit Abweichungsanträgen Nr. 1, 2, 3 und 5 wird beantragt, die erforderlichen Abstandsflächen nach der neuen Satzung des Marktes Mering über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe nicht in vollem Umfang einbringen zu müssen. Der Markt Mering ist gehalten über eine Abweichung von den Festsetzungen der Satzung zu entscheiden. Folgende Inhalte sind stehen durch die Anträge zur Entscheidung: (Originaltext der Anträge)

Antrag 1: Abstandsfläche Nordseite

Aufgrund der baulichen Situation des bestehenden Gebäudes, dessen Erweiterung und Grundstücksgröße ragt die Abstandsfläche auf der Nordseite auf das Flurstück 218. Partiell überragen die neuen Abstandsflächen das Nachbargrundstück um 3,81 m. Unser Grundstück wird von den Abstandsflächen des Nachbarn partiell um 7,06 m überschritten.

Antrag 2: Abstandsflächen Südseite

Aufgrund der baulichen Situation des bestehenden Gebäudes, dessen Erweiterung und Grundstücksgröße ragt die Abstandsfläche auf der Südseite (Frauenberg) über die Straße auf das Flurgrundstück 212. Partiell überragen die neuen Abstandsflächen das Nachbargrundstück um 4,79 m. Unser Grundstück wird von den Abstandsflächen des Nachbarn partiell um 10,91 m überschritten.

Antrag 3: Abstandsflächen Nordwestseite

Aufgrund der baulichen Situation des bestehenden Gebäudes, dessen Erweiterung und Grundstücksgröße ragt die Abstandsfläche auf der Nordseite auf das Flurstück 219/3. Partiell überragen die neuen Abstandsflächen das Nachbargrundstück um 3,89 m.

Antrag 5: Abstandsflächen Nord- und Westseite

Mit 10,98 m weicht die Überdachung zweier Stellplätze im Nord-Westen des Grundstücks um 1,98 m vom Art. 6 Abs. 7 Punkt 1 ab. Die nördlich liegende Wand wird als Stützwand zum Erdreich errichtet. Die südliche Wand als Sicht- und Schallschutz zum Nachbarn mit der Flur-Nr. 216. Das Gründach des Carports wird als Retentionsfläche ausgeführt.

In Bezug auf die Abstandsflächensituation gilt es zu beachten, dass das Bauvorhaben im Ortskern liegt und die meisten Gebäude in umliegender Nähe, wie auch in größerem Umgriff die Abstandsflächen generell an einzelnen oder mehreren Grundstücksgrenzen nur reduziert oder gar nicht eingebracht haben. Aufgrund dieser Präzedenzfälle sollte eine Gleichbehandlung erfolgen.

II. Fiktionsfrist

III. Nachbarbeteiligung

Die erforderlichen Nachbarunterschriften sind weder auf den Eingabeplänen, noch auf den 5 Anträgen auf Abweichung vorhanden.

Der nördlich angrenzende Nachbar hat sich aus Eigeninteresse bei der Verwaltung gemeldet, um festzuhalten, dass für sein Grundstück Flur-Nr. 218 ein Geh- und Fahrtrecht aus dem Jahr 1976 auf der Flur-Nr. 217 eingetragen ist. Dieses Geh- und Fahrtrecht regelt die Zufahrt zu seinen hinterliegenden Gebäuden. Der Nachbar hat diesbezüglich Bedenken gegen das Bauvorhaben in der aktuellen Form vorgebracht und sich damit bereits an das Landratsamt gewendet. Da ihm keine Pläne vorgelegt wurden, ist ihm unklar, ob die Möglichkeit der Zufahrt noch gegeben ist. Das Hauptaugenmerk liegt dem Nachbarn in der Gestaltung des Geländeniveaus.Um die Zufahrt für sein Grundstück weiterhin sicherzustellen sollte das Gelände der beiden Grundstücke auf gleichem Niveau liegen, um ein problemloses Zufahren weiterhin zu gewährleisten. Eine Abschrift der notariellen Vereinbarung wurde uns vorgelegt. Diese ist als Anlage beigefügt und wird der Genehmigungsbehörde zu Kenntnis und Beachtung weitergeleitet.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 79 „Mering Zentrum". Aktuell liegt noch kein Bebauungsplanentwurf vor. Der Planungswille des Marktes Mering bezüglich der Sicherung von gewerblichen Einheiten im Erdgeschoss der Gebäude wäre durch den geplanten Verkaufsladen/Bäckerei erfüllt. Das Bauvorhaben beurteilt sich aber aktuell noch nach § 34 BauGB und fügt sich hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung in die vorhandene Umgebungsbebauung ein.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

MGR Resch merkt an, dass das geplante Gebäude eine andere Dachform aufweist, als im Ortszentrum üblich und deshalb in der geplanten Ausführung so nicht ins Ortszentrum passt.

Beschluss:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB zum Antrag auf Nutzungsänderung nicht, da das Vorhaben ggf. den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 79 „Mering Zentrum" bezüglich der Wohnnutzung im Erdgeschoss widerspricht.

Der Bau- und Planungsausschuss beantragt eine Zurückstellung des Baugesuches beim Landratsamt gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB zur Sicherung der Planung. Für den Fall, dass das Landratsamt einer Zurückstellung des Baugesuches nicht zustimmt, empfiehlt der Bau- und Planungsausschuss dem Marktgemeinderat zur Sicherung der künftigen Planung die Aufstellung einer Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB.

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt derzeit kein Einvernehmen zur Abweichung von der Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe gemäß der Anträge Nr. 1, 2,3 und 5.

Dem beantragten Entfall der Herstellungspflicht für einen Spielplatz ohne finanzielle Entschädigung wird nicht zugestimmt, einer Spielplatzablöse wird derzeit ebenfalls nicht zugestimmt. Der Spielplatznachweis ist damit nicht erbracht.

Der zur Umsetzung des Vorhabens notwendigen Stellplatzablöse von 3 Stellplätzen wird derzeit nicht zugestimmt. Der Stellplatznachweis ist damit nicht erbracht.

Auf nachbarschützende Belange wird bezüglich des bestehenden Geh- und Fahrtrechtes des nördlich angrenzenden Flurstückes über das Baugrundstück verwiesen.

Abstimmungsergebnis:

12:1