Sachverhalt:

I. Beschreibung des Vorhabens

Das Vorhaben zur Umwandlung eines Zweifamilienhaus in ein Dreifamilienhaus wurde bereits zweimal im Bau- und Planungsausschuss behandelt, das gemeindliche Einvernehmen wurde nicht erteilt (Vorl.-Nr. 2020/3863 v. 09.11.2020 + Vor.-Nr. 2020/3863-01 vom 19.04.2021). Auf die Ausführungen in den entsprechenden Sitzungsvorlagen wird verwiesen. Der Bauantrag wurde daraufhin an das Landratsamt Aichach-Friedberg weitergeleitet, eine Entscheidung liegt aufgrund der derzeit gültigen Veränderungssperre noch nicht vor.

Am 25.02.2022 wurde von der Bauherrin ein inhaltlich gleicher Antrag im Genehmigungsfreistellungsverfahren nach Art. 58 BayBO eingereicht. Die Verwaltung hat diesem Freistellungsantrag schriftlich widersprochen, da ein Genehmigungsfreistellungsverfahren aufgrund des noch nicht rechtsverbindlichen Bebauungsplanes mit der derzeit noch rechtsverbindlichen Veränderungssperre nach § 14 BauGB aktuell rechtlich nicht möglich ist. Eine Zurückstellung des Baugesuches beim Landratsamt wurde auch beantragt, hier steht aktuell noch eine Entscheidung aus.

Am 09.05.2022 wurde nun ein erneuter, ebenfalls gleichlautender Antrag im Genehmigungsfreistellungsverfahren eingereicht, diesmal mit der Option auf Weiterbehandlung im Baugenehmigungsverfahren, sofern die Gemeinde hiervon Gebrauch macht. Die Verwaltung hat dies schriftlich am 17.05.2022 erklärt. Der Antrag wird daher nun dem Bau- und Planungsausschuss zur Entscheidung vorgelegt.

II. Fiktionsfrist

Eingang:      09.05.2022

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:  09.07.2022

Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 25.07.2022

III. Nachbarbeteiligung

Nachbarunterschriften der Eigentümer der drei baurechtlichen Nachbarflurstücke liegen nicht vor.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Das Vorhaben befindet sich im Bereich des sich derzeit in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 78 „Alt St. Afra“. Dieser Bebauungsplan ist aktuell noch nicht rechtsverbindlich, das Vorhaben beurteilt sich daher noch nach § 34 BauGB. Für den Geltungsbereich besteht zur Sicherung der künftigen Planung aktuell noch eine Veränderungssperre nach § 14 BauGB. Wie erwähnt ist daher eine Durchführung im Genehmigungsfreistellungsverfahren nach Art. 58 BayBO derzeit nicht möglich.

Inzwischen liegt bereits ein konkreter Bebauungsplanentwurf vor, die öffentliche Auslegung wurde im April 2022 durchgeführt. Gemäß § 4 Abs. 1 der Bebauungsplansatzung ist im vorliegenden Fall die höchstzulässige Zahl der Wohneinheiten pro Einheit einer Hausgruppe auf zwei Wohneinheiten begrenzt, sofern nicht bereits ein höherer Bestand existiert, was hier nicht der Fall ist. Somit widerspricht das Vorhaben mit drei geplanten Wohneinheiten im Reihenmittelhaus in diesem Punkt den Festsetzungen des künftigen Bebauungsplanes.

Um den Stellplatznachweis zu erbringen, hat der Planer alle drei KFZ-Stellplätze direkt mit Zufahrt vom Adalbert-Stifter-Ring aus angeordnet. Aus den Planunterlagen ergibt sich daraus eine Gesamtzufahrtsbreite von 7,50 Meter bei einer Gesamtlänge des Grundstückes von 8,39 Meter. Bereits beim vorherigen Bauantrag hat der Bau- und Planungsausschuss eine derart überbreite Grundstücksfahrt nach den Gesichtspunkten des Anliegergebrauches als nicht ortsüblich erachtet. Der Bebauungsplanentwurf sieht unter § 7 vor, dass die Gesamtbreite aller gemeinsamen Grundstückzufahrten 6 Meter nicht überschreiten dürfen. Das geplante Vorhaben überschreitet die Vorgaben des künftigen Bebauungsplanes in diesem Punkt um 1,50 Meter.

Wäre der Bebauungsplan schon rechtsverbindlich, so würde das Vorhaben zwei Befreiungen (§ 4 + § 7) benötigen. Eine Befreiung kann nach § 31 BauGB nur dann erteilt werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und wenn die Befreiung städtebaulich unter Würdigung der nachbarrechtlichen Belange vertretbar ist. Gerade die Festsetzung zur Anzahl der Wohneinheiten dürfte hier wohl auf jeden Fall einen Grundzug der Planung darstellen. Eine Ausnahme von der derzeit gültigen Veränderungssperre wird kritisch gesehen, da ansonsten zu befürchten ist, dass das Verfahren deutlich erschwert werden könnte.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Beschluss:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt das gemeindliche Einvernehmen zum Bauantrag nach § 36 BauGB nicht, da das geplante Vorhaben den Festsetzungen § 4 Abs. 1 (Anzahl der zulässigen Wohneinheiten) und § 7 (Gesamtbreite der Grundstückszufahrten) des künftigen Bebauungsplanes Nr. 78 „Alt St. Afra“ widerspricht. Die beantragte Ausnahme von der Veränderungssperre wird daher nicht erteilt.

Abstimmungsergebnis:

13:0