Sachverhalt:

I. Beschreibung des Vorhabens

Der Antragsteller möchte auf dem Grundstück Frühlingstraße 26 im Gewerbegebiet südlich der Wendelsteinstraße ein Hostel mit Betreiberwohnung und Tiefgarage errichten. Zur Klärung, ob das Vorhaben in dieser Form genehmigungsfähig ist, wurde ein Antrag auf Vorbescheid mit einem Fragenkatalog eingereicht. Dieser ist als Anlage dieser Sitzungsvorlage beigefügt.

Das Gebäude ist mit zwei Normalgeschossen + einem zurückversetzten Staffelgeschoss (Flachdach) mit 440 m2 Grundfläche (21,99 x 19,99 Meter) geplant. Die Gesamthöhe soll 11,30 Meter betragen. Laut Betriebsbeschreiben handelt sich bei dem beantragten Hostel um ein Hotel mit geringer Serviceleistung. Insgesamt sollen 32 Betten in 28 Zimmern angeboten werden. Die Betreiberwohnung soll auf maximal 3 Personen ausgelegt werden und dauerhaft besetzt werden. Für nähere Informationen wird auf die beigefügte Betriebsbeschreibung verwiesen.

II. Fiktionsfrist

Eingang:      05.05.2022

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:  05.07.2022

Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 25.07.2022

III. Nachbarbeteiligung

Es gibt vier baurechtliche Nachbargrundstücke. Unterschriften der Eigentümer der Nachbargrundstücke liegen nicht vor.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Das Bauvorhaben befindet sich im Bereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 15 „Südlich der Wendelsteinstraße“ und beurteilt sich nach dessen Festsetzungen. Wie erwähnt hat der Antragsteller einen Fragekatalog eingereicht, zu den Fragen wird nachfolgend Stellung genommen (Auf den Fragekatalog samt ausführlichen Erläuterungen in der Anlage wird verwiesen):

1) Ist das Bauvorhaben, gem. beiliegendem Plan, planungsrechtlich hinsichtlich der Lage auf dem Baugrundstück, Größe und Höhe, sowie seiner Geschossigkeit zulässig (Maß der baulichen Nutzung)?

Das Bauvorhaben ist hinsichtlich der Lage auf dem Grundstück so zulässig, da die östliche Baugrenze hin zur Frühlingstraße von 7,50 Meter eingehalten wird. Die Abstandsflächen müssen aber in einem eventuellen, späteren Baugenehmigungsverfahren nachgewiesen werden, diese werden durch das Landratsamt gesondert geprüft. Laut Darstellung des Planers können die Abstandsflächen aber eingehalten werden (Mindestabstandsfläche von 3 Metern).

In dem betroffenen teilräumlichen Geltungsbereich G wurden entgegen in manchen anderen Teilgebieten keine maximalen Traufhöhen festgelegt. Das Vorhaben ist daher auch hinsichtlich der Höhe so zulässig.

Hauptsächlich zielt die Frage aber auf die Zulässigkeit der Geschossigkeit ab. Nach Auffassung des Planers handelt es sich bei dem oberen Staffel-/Penthousegeschoss um kein Vollgeschoss, da dieses weniger als 2/3 der Fläche des unterliegenden Geschosses aufweist. Laut allgemeiner Definition in Bayern liegt ein Vollgeschoss allerdings dann vor, wenn mindestens 2/3 der Grundfläche eine lichte Höhe von 2,30 Meter aufweisen. Laut Planzeichnung beträgt die lichte Höhe im obersten Geschoss in allen Teilen des Stockwerks (100 %) 3,00 Meter. Das oberste Geschoss ist somit klarerweise ein Vollgeschoss. Dies gilt für alle Penthousegeschosse, unabhängig davon, ob das oberste Geschoss zurückversetzt ist oder nicht. Das Gebäude weist damit 3 Vollgeschosse auf, gemäß Bebauungsplan sind jedoch nur 2 Vollgeschosse als Höchstgrenze zulässig. Das Vorhaben entspricht somit nicht den Vorgaben des Bebauungsplanes, eine Befreiung scheidet hier rechtlich gemäß § 31 Abs. 2 BauGB aus, da es sich bei Festsetzungen zu der Zahl der Vollgeschosse/Maß der baulichen Nutzung immer um einen Grundzug der Planung handelt.

Auch wenn das Vorhaben an diesem Punkt bereits als unzulässig beurteilt werden kann, wird der Vollständigkeit halber noch auf die Größe eingegangen. Laut Größenangaben des Planers errechnet sich eine GRZ I von 0,649 und eine GRZ I+II von 0,803. Der Bebauungsplan gibt eine höchstzulässige GRZ von 0,8 vor. Die höchstzulässige GFZ beträgt 1,6, die GFZ des Vorhabens beträgt mit Anrechnung des obersten Geschosses 1,27.

2) Ist die beabsichtigte Nutzung als Hostel zulässig (Art der Nutzung)?

Der Teilbereich G ist gemäß § 2 der Satzung als Gewerbegebiet (GE) i.S.d. BauNVO in der Fassung vom 15.09.1977 festgesetzt. Gemäß § 8 der BauNVO 1977 dienen Gewerbegebiete vorwiegend der Unterbringung von nicht störenden Gewerbebetrieben. Zulässig sind Gewerbe aller Art, Lagerhäuser, öffentliche Betriebe, Geschäfts-/ Büro-/ Verwaltungsgebäude und Tankstellen. Von Beherbergungsbetrieben ist hier keine Rede. Eine klare Regelung hierfür trifft die BauNVO aber nicht. Gemäß Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 29.04.1992 AZ: BverwG 4 C 43.89 sind Beherbergungsbetriebe, in denen gewohnt wird oder die wohnähnlich genutzt werden, in Gewerbegebieten unzulässig.

Es stellt sich also die Frage, ob die beantragte Form eher einer Wohnnutzung oder einer Nutzung als Gewerbebetrieb entspricht. Nach Einschätzung der Verwaltung könnte man die beantrage Hostel-Nutzung aufgrund der teilweise relativ langen Mietdauer von teilweise 2-4 Wochen und der geringen Serviceleistung (z.B. Selbstverpflegung) aber eher als Wohnnutzung einstufen. Somit ist das Hostel hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung als nicht zulässig einzustufen. Es stellt sich zudem die Frage, ob die beantragte Nutzung mit dem bereits vorhandenen Gewerbebetrieben verträglich ist. Es wird daher auf immissionsschutzrelevante Belange verwiesen.

3) Ist die Betreiberwohnung zulässig?

Ein explizite Regelung zu Betriebsleiterwohnungen trifft der Bebauungsplan nicht, gemäß § 8 Abs. 3 der BauNVO 1977 können Betriebsleiterwohnungen ausnahmsweise (§ 31 Abs. 1 BauGB)  zugelassen werden. Entgegen einer Befreiung müsste die Gemeinde bei einer Ausnahme genau Begründung, warum die Ausnahme nicht erteilt wird. Generell ist in diesem Fall die Notwendigkeit einer Betriebsleiterwohnung nachvollziehbar, da ggf. kurzfristige Anwesenheit auch zu Nachtzeiten erforderlich sein könnte. Abschließend ist dieser Sachverhalt aber vom Landratsamt im Rahmen der Baugenehmigung zu prüfen.

4) Ist die Erschließung samt Stellplatzanordnung zulässig?

Die Erschließung i.S.d. BauGB ist gegeben. Laut beigefügter Stellplatzberechnung werden die Stellplätze für die Betreiberwohnung anhand Nr. 1.3 der Anlage zur Stellplatzsatzung des Marktes Mering (Mehrfamilienhäuser), sowie anhand Nr. 4.2 (Hotel, 1 Stellplatz je 20 m2) berechnet. Es errechnet sich daraus ein Stellplatzbedarf von 28,54 = 29 Stellplätze.

Insgesamt werden 8 Stellplätze direkt an der Frühlingsstraße nachgewiesen, hierfür müsste eine Bordsteinabsenkung vorgenommen werden. Es wird darauf verwiesen, dass gemäß § 6 Abs.1 der Stellplatzsatzung spätestens nach 5 Stellplätzen ein 1,5 Meter breiter Bepflanzungsstreifen anzulegen ist. Hier sind alle 8 Stellplätze ohne Bepflanzungsstreifen aneinander gereiht. Auch wenn es sich um ein Gewerbegebiet mit naturgemäß breiteren Zufahrten als in einem Wohngebiet handelt, würde wohl nahezu die gesamte Grundstücksbreite für Zufahrten benötigt, was als nichts ortsüblich erachtet wird.

22 weitere Stellplätze werden in der geplanten Tiefgarage, größtenteils als Duplex-Parker nachgewiesen. Hinsichtlich der Gesamtzahl (30) und der notwendigen Anzahl der oberirdischen Stellplätze (25 % = 8 Stellplätze) sind die Anforderungen der gemeindlichen Stellplatzsatzung erfüllt.

Duplexparker sind dem Grunde nach anzuerkennen, auch wenn sich diese je nach Art und Ausführung teilweise in der Praxis als schlecht nutzbar herausgestellt haben. Insgesamt sollen 9 Duplexparker in der Tiefgarage gebaut werden. Gefangene Stellplätze, unter die man auch die Duplexparker fassen kann, können allerdings nur anerkannt werden, wenn Sie der gleichen Nutzungseinheit zugeordnet werden können. Die meisten Zimmer/Parzellen haben eine Größe von ca. 15 m2 und benötigen isoliert betrachtet weniger als einen Stellplatz. Hier kann man durchaus den Standpunkt vertreten, dass die gefangenen Stellplätzen nicht der gleichen Nutzungseinheit zugeordnet werden und daher nicht anerkannt werden können. Der Stellplatznachweis ist damit nicht erbracht.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Beschluss:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt sein Einvernehmen nach § 36 BauGB nicht, da das Vorhaben hinsichtlich der zulässigen Geschossigkeit/Maß der baulichen Nutzung von maximal 2 Vollgeschossen nicht den Vorgaben des Bebauungsplanes Nr. 15 „Südlich der Wendelsteinstraße“ entspricht. Eine Befreiung kann nicht erteilt werden, da die Grundzüge der Planung berührt sind.

Die beantragte Nutzung als Hostel ist laut Auffassung des Bau- und Planungsausschusses hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung zudem nicht im vorhandenen Gewerbegebiet zulässig. In diesem Zusammenhang wird auch auf immissionsschutzrelevante Belange verwiesen.

Der Stellplatznachweis kann nicht anerkannt werden, da die Duplexparker nicht eindeutig der gleichen Nutzungseinheit zugeordnet werden können. Die Stellplatzanordnung der oberirdischen Stellplätzen widerspricht zudem § 6 Abs. 1 der Stellplatzsatzung. Die benötigte Gesamtbreite aller Zu-/Abfahrten übersteigt zudem das ortsübliche Maß deutlich.

Abstimmungsergebnis:

13:0