Sachverhalt:
I. Beschreibung des Vorhabens
Die Antragsteller möchten das Grundstück Sachsengäßchen 3 mit einem weiteren Wohnhaus bebauen. Das bestehende Wohnhaus hat 1+D-Geschosse und hat ein ausgebautes Dachgeschoss mit Satteldach. Das geplante Einfamilienhaus soll zweigeschossig mit Walmdach (Dachneigung 20°) ausgeführt werden.
Zur Prüfung der planungsrechtlichen Zulässigkeit wurde ein Antrag auf Vorbescheid mit Fragenkatalog eingereicht (siehe Schreiben in der Anlage).
II. Fiktionsfrist
Eingang: 08.06.2022
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB: 08.08.2022
Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 25.07.2022
III. Nachbarbeteiligung
Es existieren zwei baurechtliche Nachbargrundstücke. Nachbarunterschriften wurden nicht vorgelegt.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Zu den eingereichten Fragen/Themenfelder wird wie folgt Stellung genommen:
1) Ist das Bauvorhaben grundsätzlich planungsrechtlich zulässig?
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Das Bauvorhaben beurteilt sich nach § 34 BauGB. Das Bauvorhaben ist zulässig, wenn es sich hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung einfügt und die Erschließung i.S.d. § 34 BauGB gesichert ist. In der näheren Umgebung, sind Gebäude mit 1+D, 2+D und teilweise auch 3 + D vorhanden. Das geplante, zweigeschossige Gebäude fügt sich also unstrittig nach § 34 BauGB ein. Das Grundstück ist als Bestandsgrundstück i.S.d. § 34 BauGB erschlossen.
2) Ist diese Nutzung zulässig?
Diese Frage zielt auf die zulässige Art der baulichen Nutzung gemäß § 34 BauGB ab.
Wie erwähnt soll ein wohnlich genutztes Einfamilienhaus entstehen. Die Art der baulichen Nutzung wurde als Unterpunkt der Prüfung der bauplanungsrechtlichen Prüfung bereits unter Nr. 1 ausgeführt und bejaht.
3) Kann hier eine Abweichung von den Abstandsflächen gewählt werden?
Laut Ausführungen der Antragsteller können die Abstandsflächen zu den Nachbargrundstücken sowohl nach der BayBO, wie auch nach der Abstandsflächensatzung des Marktes Mering eingehalten werden. Laut Darstellung im Übersichtsplan werden die Abstandsflächen im Osten (Sächsengäßchen) geringfügig nicht auf eigenem Grundstück nachgewiesen, hier dürfen die Abstandsflächen aber bis zur Mitte der öffentlichen Verkehrsflächen liegen. Die Abstandsflächen werden im späteren Baugenehmigungsverfahren durch das Landratsamt Aichach-Friedberg geprüft.
Laut Ausführungen der Antragsteller können die Abstandsflächen gegenüber dem eigenem Bestandsgebäude auf dem Grundstück nicht eingehalten werden (siehe Übersichtsplan). Es wird darauf verwiesen, dass bei Vergleichsfällen, bei denen Gebäudeteile des gleichen Gebäudes oder zwei Gebäude auf ein und demselben Grundstück die Abstandsflächen zueinander nicht eingehalten haben, bislang immer eine Abweichung von den Abstandsflächen durch den Bau- und Planungsausschuss erteilt wurde. Konkret wird hier auf den Fall Hermann-Löns-Straße (Abstandsflächen des Bestandsgebäudes und des Anbaus überlappen sich, SV-Nr.: 2021/4674-01 - Einvernehmen durch BPA am 04.04.2022) und auf den Fall Kissinger Straße 9 (Überlappung der Abstandsflächen des Altbaus und Neubaus auf dem gleichen Grundstück, SV-Nr. 2021/4284 - Einvernehmen durch BPA am 14.06.2021) verwiesen.
Allerdings ist die Überlappung der Abstandsflächen im vorliegenden Fall doch sehr massiv, da der Abstand zwischen den beiden Gebäuden nur 2,16 Meter (Südwestecke) bzw. 2,55 Meter (Südostecke) beträgt und somit sogar die gesetzliche Mindestabstandsfläche von 3 Metern unterschritten wird. Laut Planunterlagen beträgt die nichtbemaßte Abstandsfläche an der Wand (Südseite) ca. 4,0 Meter, am First (Südseite) bemaßt 4,65 Meter. Somit liegt ungefähr die Hälfte der notwendigen Abstandsfläche auf der Fläche des bestehden Wohnhauses und vollständig im Bereich der Abstandsflächen des Bestandsgebäudes. Daher ist eine Abstandsflächenabweichung in dem Umfang durchaus kritisch zu hinterfragen, bei den oben genannten Bezugsfällen waren die Überlappungen der Abstandsflächen
deutlich geringer.
4) Ist die Art der baulichen Anlage zulässig?
Auch diese Frage zielt wiederholt auf die planungsrechtliche Zulässigkeit nach § 34 BauGB ab und wurde bereits unter 1) beantwortet. In der näheren Umgebung finden sich fast ausschließlich Gebäude mit Satteldächern, allerdings auch ein Gebäude mit Walmdach, wie beantragt (Beethovenstraße 13). Es wird allerdings angemerkt, dass die Dachform kein Prüfkriterium des gemeindlichen Einvernehmens i.S.d. § 34 BauGB darstellt.
5) Stellplätze - Kann dem so stattgegeben werden?
Die Stellplätze müssen abschließend im Baugenehmigungsverfahren nachgewiesen werden. In den Planunterlagen finden sich zwei verschiedene Stellplatzanordnungen. Im gezeichneten Lageplan sind beide Stellplätze nebeneinander direkt an der Beethoven/Jahnstraße angeordnet, im Übersichtsplan sind beide Stellplätze hinterliegend angeordnet. Laut Rücksprache mit dem Antragsteller steht derzeit noch nicht fest, welche Variante tatsächlich umgesetzt werden soll, allerdings wird derzeit die Variante mit dem gefangenen Stellplatz bevorzugt.
Laut Stellplatzsatzung sind für das geplante Einfamilienhaus zwei Stellplätze nach den Vorgaben der Stellplatzsatzung nachzuweisen.
Ein gefangener, hinterliegender Stellplatz wäre möglich, da beide Stellplätze zur gleichen Nutzungseinheit gehören. Für den Bestand ist nur ein Stellplatz notwendig, dieser bleibt durch die Garage erhalten. Der Stellplatznachweis gemäß Satzung ist als bei beiden Varianten erbracht.
Aufgrund der Situierung der Stellplätze im Kurvenbereich und aufgrund der relativ engen Straße wurde zudem die Straßenverkehrsbehörde beteiligt und um Stellungnahme gebeten. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Sitzungsvorlage lag allerdings noch keine Stellungnahme vor, nähere Informationen können in der Sitzung vorgelegt werden.
Finanzielle Auswirkungen:
X | nein |
| ja, siehe Begründung |
Ausgaben: | Einnahmen: |
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Einmalig 2022: € | Einmalig 2022: € |
Jährlich: € | Jährlich: € |
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Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
Zweiter Bürgermeister Hummel stellt den Geschäftsordnungsantrag auf Vertagung der Entscheidung über den Antrag auf Vorbescheid in die nächste Sitzung des Bau- und Planungsausschusses am 25.07.2022.
