Sachverhalt:
I. Beschreibung des Vorhabens
Die Eigentümer wollen Ihr Grundstück mit einem weiteren Einfamilienhaus bebauen. Diesbezüglich wurde bereits am 08.06.2022 ein Antrag auf Vorbescheid eingereicht. Ursprünglich war ein freistehendes Einzelhaus geplant. Die Abstandsflächen zum bestehenden Einfamilienhaus konnten aber bei Weitem nicht eingehalten werden. Der Bau- und Planungsausschuss hat auf Geschäftsordnungsantrag von Herrn MGR Hummel das Vorhaben in der Sitzung am 20.06.2022 zurückgestellt. Vor der angedachten Behandlung in der nächsten Sitzung am 25.07.2022 wurde der Antrag auf Vorbescheid allerdings selbst von den Bauherren zurückgenommen.
Nun wurde über einen Planer direkt ein Bauantrag eingegeben. Das geplante Einfamilienhaus ist nun wie bereits ursprünglich von der Verwaltung empfohlen als Anbau an das Bestandsgebäude geplant. Die hat den Vorteil, dass wie bei einem Doppelhaus keine Abstandsflächen der Gebäude zueinander nachgewiesen werden müssen. Am Bestandsgebäude muss hierfür der Eingang nach Osten versetzt und die Fenster im Norden verschlossen werden. Neben geringfügigen verfahrensfreien Grundrissänderungen im Gebäude soll im Süden ein genehmigungspflichtiger Wintergarten mit 10,79 m2 Grundfläche (4,15 Meter Breite x 2,60 Meter Tiefe) und 2,40 Meter bzw. 2,80 Meter Höhe angebaut werden. Weitere Änderungen am Bestandsgebäude sind nicht geplant. Der zweigeschossige Anbau (mit Kellergeschoss) ist mit einer Wandhöhe von 5,11 Meter ab dem Bezugspunkt +-0/FFB EG (5,36 Meter ab dem natürlichen Gelände) bzw. einer Firsthöhe von 6,64 Meter ab dem Bezugspunkt +-0/FFB EG (6,89 Meter ab dem natürlichen Gelände). Der Anbau soll im Gegensatz zum Bestandsgebäude mit steilgeneigtem Satteldach mit einem flachgeneigtem Satteldach mit 20° Dachneigung errichtet werden. Die Grundmaße des Anbaus (116,09 m2 Wohnfläche) betragen 8,42 Meter x 9,16 Meter.
II. Fiktionsfrist
Eingang: 11.05.2023
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB: 10.07.2023
Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 24.07.2023
III. Nachbarbeteiligung
Es gibt zwei baurechtliche Nachbargrundstücke. Der westliche Nachbar hat dem Vorhaben schriftlich zugestimmt. Vom nördlichen Nachbarn liegt keine Unterschrift vor, die Nachbarunterschriften sind somit nicht vollständig erbracht.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
planungsrechtliche Zulässigkeit/Erschließung:
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Das Bauvorhaben beurteilt sich nach § 34 BauGB. Das Bauvorhaben ist zulässig, wenn es sich hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung einfügt und die Erschließung i.S.d. § 34 BauGB gesichert ist. In der näheren Umgebung, sind Gebäude mit 1+D, 2+D und teilweise auch 3 + D vorhanden. Das geplante, zweigeschossige Gebäude fügt sich also unstrittig nach § 34 BauGB ein. Es ergibt sich mit dem Anbau eine GRZ I von 0,2976, was jedoch hier im unbeplanten Innenbereich kein Kriterium des Einfügens darstellt. Das Grundstück ist derzeit als Bestandsgrundstück i.S.d. § 34 BauGB erschlossen. Im Falle einer eventuellen Grundstücksteilung ist mittels Dienstbarkeit zwingend die Erschließung über ein Geh-/Fahrt- und Leitungsrecht sicherzustellen. Dies müsste das Landratsamt im Genehmigungsbescheid entsprechend zur Auflage machen.
Abstandsflächen:
Die traufseitigen Abstandsflächen des Anbaus können sowohl im Westen, wie auch im Osten nicht vollständig auf dem eigenen Grundstück eingebracht werden. Der Planer hat daher schriftlich einen Antrag auf Abweichung der Abstandsflächen gestellt. Da in diesem unbeplanten Bereich die Abstandsflächensatzung des Marktes Mering greift, hat der Markt Mering eine Ermessensentscheidung zu treffen, ob der Abstandsflächenabweichung zugestimmt wird oder nicht.
Im Westen liegt auf einer Länge von 9,51 Meter und einer Tiefe zwischen 0,65 Meter und 0,79 Meter ein Teil der Abstandsfläche auf dem Nachbargrundstück. Laut Planer könnten die Abstandsflächen nach der Abstandsflächenregelung der BayBO mit 0,4 H vollständig eingebracht werden, zudem hat sich der betroffene Nachbar schriftlich mit dem Bauvorhaben einverstanden erklärt.
Im Osten können die Abstandsflächen auf einer Länge von 4,73 Meter und einer Tiefe 0,19 Meter bis 0,50 Meter nicht eingebracht werden. In diesem Ausmaß wird die Gassenmitte überschritten, bei öffentlichen Verkehrsflächen können gemäß Art. 6 Abs. 2 BayBO die eigenen Abstandsflächen jeweils bis zur Mitte der Verkehrsfläche eingebracht werden. Der östlich des Sachsengäßchens anliegende Eigentümer (Eckener Straße 6) wäre von einer Abweichung nicht berührt, da die Abstandsflächenüberschreitung vollständig im Bereich des Sachsengäßchens liegt.
Darüber hinaus wird angemerkt, dass der Anbau über eine komplett unterschiedliche Höhenentwicklung und Dachneigung im Vergleich zum Bestandsgebäude verfügt. Dies wurde in der Vergangenheit vom Landratsamt bei ähnlichen Fällen zum Teil problematisch gesehen. Ein besonderes Merkmal einer Doppelhaushälfte ist nämlich eine gleiche oder nahezu gleiche Höhenentwicklung, Dachneigung und Dachform wie die andere Doppelhaushälfte. Doppelhaushälften stehen im Vergleich zu anderen Hausformen an einer Grundstücksgrenze und müssen an dieser Seite keine Abstandsflächen nachweisen. Unter Umständen könnte das neue Einfamilienhaus als Anbau bzw. als ein mit dem Bestand zusammenhängendes Gebäude gesehen werden, welches aus abstandsflächenrechtlicher Sicht so zulässig ist. Diese bauordnungsrechtliche Thematik beurteilt ausschließlich das Landratsamt als zuständige Stelle. Seitens der Gemeinde kann nur auf diese Thematik verwiesen werden. Die Dachform/Dachneigung stellt kein Kriterium des Einfügens i.S.d. § 34 BauGB dar.
KFZ-Stellplätze:
Für das Bestandsgebäude musste ursprünglich nur ein Stellplatz nachgewiesen, eine kommunale Stellplatzsatzung gab es zu dieser Zeit noch nicht. Durch die geringfügige Wohnflächenmehrung durch den Wintergarten entsteht kein zusätzlicher Mehrbedarf an Stellplätzen. Mit der bereits auf dem Grundstück vorhandenen Garage ist der Stellplatznachweis für das Bestandsgebäude erbracht. Für den Anbau mit 116,09 m2 Wohnfläche sind zwei weitere Stellplätze nachzuweisen, welche der Architekt im Stellplatzplan auch dargestellt hat. Der Stellplatznachweis ist somit erbracht.
Fahrradstellplätze:
Für die neue Wohneinheit sind gemäß Satzung zwei ausreichend große Fahrradstellplätze nachzuweisen. Der Architekt weist insgesamt vier Fahrradstellplätze für den Bestand und für den Neubau aus. Der Fahrradstellplatznachweis ist somit erbracht.
Zufahrtssituation:
Das Grundstück liegt im Süden mit auf einer Länge von 15,61 Meter an der Jahnstraße an. In Absprache mit Verwaltung konnte der Architekt die Zufahrtsbreiten von insgesamt 10,92 Meter auf 5,92 Meter reduzieren, was aus Sicht der Verwaltung für 2 Wohneinheiten eine angemessene, ortsübliche Zufahrtsbreite darstellt. Bereits im Rahmen des Antrages auf Vorbescheid im letzten Jahr wurde die örtliche Straßenverkehrsbehörde beteiligt, da sich die Ausfahrt in einem Kurvenbereich befindet. Grundlegende Problematiken wurden seitens der Verkehrsbehörde damals nicht erkannt. Auf die Einholung einer erneute Stellungnahme wurde jedoch verzichtet, da die Stellplätze im Vorbescheidsantrag an der gleichen Position situiert waren. Die Stellungnahme ist dieser Beschlussvorlage beigefügt.
Finanzielle Auswirkungen:
X | nein |
| ja, siehe Begründung |
Ausgaben: | Einnahmen: |
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Einmalig (brutto): € | Einmalig (brutto): € |
Jährlich (brutto): € | Jährlich (brutto): € |
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Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
