Sachverhalt:
Der Marktgemeinderat hat in seiner Sitzung am 22.09.2022 beschlossen für den Bereich südöstlich der Unterberger Straße einen Bebauungsplan aufzustellen. Mit der Durchführung des Bebauungsplanverfahrens wurde das Büro OPLA in Augsburg beauftragt.
Städtebaulich fachliche Bewertung:
Der Markt Mering unterliegt einem hohen Siedlungsdruck für Wohnen, insbesondere durch die Lage zwischen Augsburg und München und deren Metropolregionsbedeutung. Sowohl dieser Siedlungsdruck als auch der angespannte Wohnungsmarkt führen vermehrt zu Umnutzungen von Gewerbegebieten zu Wohngebieten. Dieser Entwicklung, der Umnutzung von gewerblichen Flächen zu Wohnbauflächen steht der Markt Mering kritisch gegenüber und versucht u.a. mit den Möglichkeiten des Bauplanungsrechts dieser Entwicklung zu begegnen.
Die ursprüngliche Absicht der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 81 war in einem Gesamtumgriff die BayWa als GE, die Bebauung an der Münchener Straße als MI und der gesamte Bereich südlich der BayWa als WA auszuweisen und für das Wohngebiet eine verträgliche Nachverdichtung unter Wahrung der Ortsbildprägung zu erarbeiten.
Nach erster Bestandsaufnahme kommt diese angestrebte Zielnutzung in deutliche Konfliktlagen, da die Bebauung entlang der Münchener Straße kein wirkliches faktisches MI abbildet sondern ein WA, und die beiden BayWa Nutzungen nur ein Segment von gewerblichen Nutzungen darstellen, und somit kein klassisches Gewerbegebiet, das in der Lage umgeben von Wohnbebauung ohnehin sehr kritisch zu bewerten wäre.
Aus dieser Erkenntnislage heraus ergab sich die Überlegung, den Bebauungsplan in einen nördlichen und südlichen Bereich aufzuteilen.
In einen nördlichen Bereich bis zur angrenzenden und angedachten südlichen Wohnbebauung. Für diesen Bereich gibt es derzeit keinen absolut kurzfristigen Veränderungsdruck.
Und in einen südlichen Bereich, der ausschließlich die Wohnbebauung im Bestand erfasst und zudem die noch zu bebauenden Flächen als Wohnbauflächen mit einschließt, hier liegt für die Fl. Nr. 1953 ein Antrag auf sehr verdichtete Wohnbebauung vor, die der Marktgemeinderat planerisch regeln will.
Die Aufteilung in zwei Bebauungspläne hat den Vorteil, dass beide zeitlich unterschiedlich im Verfahren sein können, und je nach Lage und Erkenntnisstand in Ruhe darauf reagiert werden kann.
Darüber hinaus kann mit der Aufteilung sichergestellt werden, dass sich die verschiedenen Themen, Konfliktlagen und städtebauliche Zielsetzungen nicht vermischen und dazu führen, dass z.B. bedingt durch die BayWa Problematik der südliche Teil des Bebauungsplans weniger gefährdet ist. Dieser südliche Teil könnte aufgrund der Bauvoranfrage vorrangig bearbeitet werden.
Diese vorgeschlagene Aufteilung hat auch den Vorteil, dass Zeit für die Fragestellung der Zukunftsnutzungen auf dem BayWa Areal und die erforderlichen Abstimmungen vorliegt und diese Zeit auch benötigt wird. Nachdem ein klassischer GE Standort für das BayWa Areal wohl fachlich anspruchsvoll darzustellen ist, wäre das Nutzungsspektrum von sonstigem Fach- und Einzelhandel (Sondergebiet) bis hin zu Gemeinbedarfsnutzungen (Gemeinbedarfsfläche) sowohl politisch als auch fachlich und mit den Eigentümern zu diskutieren.
Zur bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Lage:
Für beide BayWa Nutzungen liegen rechtskräftige Baugenehmigungsbescheide vor. Diese sind nutzungsbezogen ausgestellt. Das bedeutet, dass diese nicht mit einem allgemeinen Gewerbegebiet gem. BauNVO verglichen werden können. Östlich der BayWa Nutzungen bis zur Münchener Straße befinden sich Wohnhäuser die außer der Tankstelle nur randlich und segmentäre gewerbliche Nutzungen aufweisen. Ein Mischgebiet kann daraus faktisch nicht abgeleitet werden, wohl eher ein allgemeines Wohngebiet. Nördlich und westlich als auch südlich der BayWa grenzt Wohnbebauung an. Für den Umgriff BayWa und Wohnbebauung liegen keine Bebauungspläne vor. Westlich abgerückt befindet sich der Bebauungsplan Nr.04 „Nördlich der Hermann Löns Straße“ mit festgesetztem WA und WR.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Sollte der Marktgemeinderat die vorstehende Aufteilung in zwei Bebauungsplanverfahren beabsichtigten, so ist zunächst der ursprüngliche Aufstellungsbeschluss aufzuheben und es sind zwei neue Aufstellungsbeschlüsse zu fassen. Auf Grund des Wegfalls des ursprünglichen Aufstellungsbeschlusses ist die diesbezügliche Veränderungssperre aufzuheben.
Finanzielle Auswirkungen:
x | nein |
| ja, siehe Begründung |
