Sachverhalt:
I. Beschreibung des Vorhabens
Auf dem Grundstück Bergstraße 1 a soll das bestehende Gebäude abgebrochen werden. An dessen Stelle soll ein Einfamilienhaus mit Doppelgarage errichtet werden. Das Einfamilienhaus hat Grundmaße von 8,99 x 12,49 Meter. Das Haus hat zwei Vollgeschosse + Dachgeschoss (kein Vollgeschoss) und ein Satteldach mit einer Dachneigung von 35°. Die Firsthöhe beträgt 9,32 Meter, die Wandhöhe 6,18 Meter ab dem gewählten Bezugspunkt bzw. 9,47 Meter und 6,33 Meter über dem geplanten Gelände.
II. Fiktionsfrist
Eingang: 13.11.2023
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB: 12.01.2024
Nächste Gemeinderatssitzung: noch nicht bekannt
III. Nachbarbeteiligung
Es gibt zwei Nachbargrundstücke im baurechtlichen Sinne. Die Planerin gibt im Bauantrag an, dass die Nachbarn dem Vorhaben zugestimmt haben.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 10 „Unterbergen“. Das Vorhaben entspricht in zwei Punkten nicht den Festsetzungen des Bebauungsplanes, der Gemeinderat muss entscheiden, ob hierzu Befreiungen erteilt werden:
Festsetzung Nr. 2 a) Wandhöhe:
Gemäß dieser Festsetzung ist das Maß der seitlichen Wandhöhe im Planteil objektbezogen durch Planzeichen bestimmt, in diesem Fall beträgt die maximale Wandhöhe 6,40 Meter. Als Bezugspunkt werden die natürliche Geländeoberkante und der Schnittpunkt der Wand mit der Oberkante Dachhaut auf der Talseite bestimmt.
Die Planerin hat im vorliegenden Fall das Problem, dass das natürliche Gelände nicht klar definierbar ist, da an dieser Stelle aktuell noch das alte Gebäude steht.
Wie erwähnt beträgt die Wandhöhe ab dem Bezugspunkt (FFB Altbau = FFB Neubau) 6,18 Meter, ab dem neuen, aufgeschütteten Gelände 6,33 Meter. Die Planer führt allerdings im Befreiungsantrag aus, dass im abschüssigen Geländeverlauf auch eine Wandhöhe von 6,97 Meter ab dem natürlichen Gelände bemessen werden kann und bittet deshalb um eine Befreiung. Die Verwaltung merkt an, dass der Bebauungsplan bei der Bemessung des Bezugspunkt durchaus einen gewissen Spielraum lässt, da nur definiert ist, dass der Bezugspunkt „talseitig“ zu ermitteln ist. Daher könnte evtl. auch ein günstigerer Bezugspunkt gewählt werden.
Eine Befreiung kann gemäß § 31 Abs. 2 BauGB dann erteilt werden, wenn diese die Grundzüge der Planung nicht verletzt, städtebaulich vertretbar ist und mit den nachbarschaftlichen Belangen vereinbar ist. Nach Ansicht der Verwaltung liegen die Voraussetzungen für eine Befreiung vor, da das Gebäude an sich die entsprechende Höhe ja nicht überschreitet. Bei einer Reduzierung der Wandhöhe um 57 cm wäre der Bauherr zudem in seiner Planung eingeschränkt.
Baugrenze:
Die Planerin führt aus, dass der Landkreis Aichach-Friedberg an der Kreisstraße die Errichtung einer Schallschutzwand plant, wodurch sich die Grundstücksgrenze um 1,44 Meter nach Osten verschieben wird. Dadurch verkleinert sich de facto auch das Baufenster. Das Wohnhaus überschreitet in der eingereichten Planung im Osten das Baufenster um 1,20 Meter. Auch die Doppelgarage überschreitet das Garagenbaufenster im Osten um 1,10 Meter. Die Planerin beantragt hierfür eine Befreiung. Die Verwaltung stellt fest, dass sich auch der Eingangsbereich/Garderobe (9,93 m2) außerhalb des Hauptbaufensters befindet (zum Großteil im Garagenbaufenster, zu einem kleinen Teil komplett außerhalb den überbaubaren Flächen. Da dieser Raum jedoch optisch in die Garage integriert ist, wäre aus Verwaltungssicht auch diesbezüglich eine Befreiung städtebaulich vertretbar. Die Begründung der Planerin für die Überschreitungen der östlichen Baugrenzen sind nachvollziehbar.
Darüber hinaus hält das Vorhaben die weiteren Festsetzungen des Bebauungsplanes ein. Der Stellplatznachweis ist erbracht.
Finanzielle Auswirkungen:
X | nein |
| ja, siehe Begründung |
Ausgaben: | Einnahmen: |
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Einmalig (brutto): € | Einmalig (brutto): € |
Jährlich (brutto): € | Jährlich (brutto): € |
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Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
