Sachverhalt:
I. Beschreibung des Vorhabens
Das bestehende Einfamilienhaus, die Garage und die Scheune auf dem Grundstück Eresried 36 soll abgebrochen werden (an sich genehmigungsfrei). Auf dem Grundstück sollen dann 2 Doppelhäuser (4 Doppelhaushälften) errichtet werden. Die Doppelhaushälften sind jeweils mit einem eigenständigen Satteldach mit einer Dachneigung von 45° geplant. Es sind zwei Normalgeschosse und ein Dachgeschoss geplant, wobei das Dachgeschoss laut Berechnung des Planers ein Vollgeschoss im baurechtlichen Sinne darstellt, da die Grundfläche mit einer lichten Höhe von mehr wie 2,30 Meter über 2/3 der gesamten Grundfläche beträgt (2/3 = 48,74 m2, tatsächliche Fläche über 2,30 Meter=50,95 m2). Die Wandhöhe beträgt 7,02 Meter, die Firsthöhe 9,90 Meter. Die Doppelhaushälften werden versetzt angeordnet, die Breite beträgt 5,14 Meter bzw. 5,75 Meter x 13,27 Meter Länge. Im Nordosten soll zudem direkt an der Straße eine Heizzentrale (eigenständiges Gebäude, eingeschossig, Satteldach, Firsthöhe 3,11 Meter, Grundfläche 5,50 x 2,54 Meter) gebaut werden.
II. Fiktionsfrist
Eingang: -/- *
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB: -/- *
Nächste Gemeinderatssitzung: 14.03.2024
* Laut Rücksprache sind mindestens 2 Bauanträge (eigentlich 4 Bauanträge) für das Vorhaben einzureichen, eingereicht wurde jedoch nur ein Bauantrag (unvollständig). Der Bauantrag gilt somit als noch nicht eingegangen, das Vorhaben kann jedoch anhand den vorliegenden Unterlagen allerdings bereits beurteilt werden.
III. Nachbarbeteiligung
Der Planer gibt im Bauantrag an, dass der östlich angrenzende, private Nachbar dem Vorhaben zugestimmt hat. Laut Eingabeplan ist auch ein flächengleicher Grundstückstausch zur Begradigung der östlichen Grundstücksgrenze vorgesehen. Laut Angabe des Planers wurde die Unterschrift seitens des südlich angrenzenden Kirchengrundstückes nicht erteilt, die Nachbarunterschriften sind somit nicht vollständig erbracht.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Der Ortsteil Eresried stellt einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil i.S.d. § 34 BauGB dar, ein Bebauungsplan existiert nicht. Das geplante Vorhaben muss sich hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung einfügen, die Erschließung muss gesichert sein. Beim Maß der baulichen Nutzung ist auf ein Bezugsobjekt abzustellen, das geplante Gebäude darf alle relevanten Maßfaktoren des Bezugsobjektes (Höhenentwicklung, bebaute Fläche und Geschossigkeit) nicht überschreiten. Hinsichtlich der Höhenentwicklung fügt sich das Gebäude problemlos ein, da in der Umgebung teilweise höhere Gebäude (ca. 12 Meter Firsthöhe) vorhanden sind, auch hinsichtlich der bebauten Grundfläche sind deutlich größere Gebäude vorhanden. Hinsichtlich der Vollgeschossigkeit sind der Verwaltung keine Gebäude mit 3 Vollgeschossen in der näheren Umgebung bekannt, auch die gegenüberliegenden Häuser Eresried 19 und 21 haben laut Archivunterlagen nur eine Geschossigkeit von 2+D. Das Gebäude fügt sich unabhängig von den anderen Maßfaktoren nur ein, sofern in der Umgebung bereits 3 Vollgeschosse vorhanden sind. Zudem wirkt das Gebäude gerade in der West-/Ostansicht sehr massiv. Die GRZ I (0,27), GRZ I+II (0,50) und die GFZ (0,82) stellen im unbeplanten Innenbereich kein Einfügekriterium i.S.d. § 34 BauGB dar.
Die Entwässerung erfolgt derzeit über eine bestehende Kleinkläranlage, die Funktionsfähigkeit wurde kürzlich bis zum 01.05.2025 bestätigt/verlängert, allerdings mit erheblichen Mängeln. Ein Entwässerungsplan wurde mit dem Bauantrag nicht eingereicht. Seitens der Verwaltung kann nicht beurteilt werden, ob die bestehende Kleinkläranlage für das geplante Vorhaben ausreicht oder ob diese ertüchtigt oder neu gebaut werden muss.
Es werden insgesamt 10 Stellplatz hergestellt (4 Carport, 6 offene Stellplätze). Laut Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStV) müssten insgesamt sogar nur 4 Stellplätze errichtet werden. Der Stellplatznachweis ist somit erbracht.
Die Abstandsflächen werden vollständig auf dem eigenen Grundstück bzw. bis zur Straßenmitte gemäß den Vorgaben der BayBO eingebracht. Die Prüfung der Abstandsflächen obliegt dem Landratsamt.
Aufgrund der unmittelbaren Nähe zur Pfarrkirche St. Georg wird auf denkmalschutzrelevante Belange verwiesen. Das Bodendenkmal AZ: D-7-7732-0085 (mittelalterliche und frühneuzeitliche Befunde im Bereich der Kath. Pfarrkirche St. Georg in Eresried) erstreckt sich sogar zum Teil noch auf den südlichen Bereich des Baugrundstückes. Die Denkmalschutzbehörde im Landratsamt wird als Fachstelle im Baugenehmigungsverfahren beteiligt.
Finanzielle Auswirkungen:
X | nein |
| ja, siehe Begründung |
Ausgaben: | Einnahmen: |
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Einmalig (brutto): € | Einmalig (brutto): € |
Jährlich (brutto): € | Jährlich (brutto): € |
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Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
Sowohl die Höhe des geplanten Gebäudes, das 3 Vollgeschoss und die Höhe des Kniestocks erscheinen problematisch.
Jedoch würde sich nach Baurecht das geplante Gebäude in die Umgebung einfügen.
Vor einer Abstimmung müssen dem Gemeinderat die vollständigen Unterlagen vorgelegt werden.
Der Bauherr soll im Vorfeld auf die Problematik des 3. Vollgeschosses hingewiesen werden. Das Argument ist hier die Kirche (Sicht usw.).
Die Öffnung des Blockheizkraftwerken sind zum Gehweg hin geplant und somit problematisch.
