Sachverhalt:
I. Beschreibung des Vorhabens
An dem Wohnhaus schließt derzeit östlich ein Durchgang/Überdachung an, danach folgt eine Einzelgarage. Anstelle der Überdachung/Durchgang und der Einzelgarage ist geplant, eine Art Doppelgarage mit Satteldach und Dachgaube zu errichten (Firsthöhe 6,52 Meter). An der Vorderseite ist kein Tor angebracht und es ist in der Garage aufgrund des Hauseingangspodests nur ein Stellplatz vorgesehen, daher wurde die Garage im Antrag als Carport betitelt. Im Dachgeschoss der neu geplanten Garage/Carport soll ein Wohnraum (Schlafzimmer Eltern, 19,77 m2) untergebracht werden. Am Wohngebäude werden bis auf einige an sich verfahrensfreie Maßnahmen (Einbau Fenster, Türe) keine Änderungen vorgenommen.
II. Fiktionsfrist
Eingang: 17.05.2024
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB: 16.07.2024
Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 22.07.2024
III. Nachbarbeteiligung
Alle Eigentümer der vier baurechtlichen Nachbargrundstücke haben sich schriftlich mit dem Bauvorhaben einverstanden erklärt, auch der direkt vom Vorhaben betroffene, östliche Nachbar.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 25 „Unterfeld II. BA“. Es sind folgende Befreiungen/Abweichungen notwendig:
Befreiung bezüglich der Überschreitung der zulässigen Grundflächenzahl:
Der Bebauungsplan lässt gemäß Nr. 3.2 der Satzung eine zulässige Grundflächenzahl I von 0,40 zu. Während eine Garage ohne Wohnnutzung immer der GRZ II zuzuordnen ist, ist eine Garage mit Wohnnutzung wie in diesem Fall immer der Grundflächenzahl I zuzuordnen.
Dadurch wird zwangsläufig die zulässige GRZ I überschritten, es errechnet sich laut Planer ein Wert von 0,4693. Das entspricht einer Überschreitung von 0,0693. Das entspricht einer Überschreitung der zulässigen Grundfläche von 22,37 m2.
Die zulässige GRZ I+II von max. 0,60 (50%-Überschreitung gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO) wird ebenfalls mit 0,6248 geringfügig überschritten (8,03 m2). Der entsprechende Befreiungsantrag ist dieser Sitzungsvorlage beigefügt. Die Verwaltung verweist darauf, dass im Jahr 2007 im Plangebiet bereits eine Befreiung von der zulässigen Grundflächenzahl erteilt wurde. In dem betroffenen Fall lag die Grundflächenzahl sogar bei 0,48. Somit liegt hier bereits ein Präzedenzfall vor, es besteht Anspruch auf Gleichbehandlung.
Die Nutzung des Dachraumes über Garagen als Wohnraum lässt der Bebauungsplan explizit zu (vgl. Nr. 4.4 der Satzung).
Abweichung von den Abstandsflächen (Abstandsflächensatzung und BayBO):
Eine Garage ohne Wohnnutzung ist in bestimmten Maße (max. 9 Meter Länge, max. 3 Meter Wandhöhe) gemäß Art. 6 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 BayBO abstandsflächenfrei. Durch den Einbau von Wohnraum im Dachgeschoss wird die Garage allerdings regulär abstandsflächenpflichtig. Die Mindestabstandsfläche von 3,00 Meter, die hier greift, liegt bei der Grenzgarage vollständig auf dem östlichen Nachbargrundstück (Länge 7,00 Meter, Fläche somit 21 m2). Der Planer beantragt eine Abweichung von der BayBO, es ist allerdings auch eine Abweichung von der gemeindlichen Abstandsflächensatzung notwendig, da der Bebauungsplan nicht explizit nur die Geltung der BayBO anordnet. Auf der Giebelseite der Garage werden keine Fenster eingebaut, von außen betrachtet wirkt das Bauwerk wie eine normale Garage. Der östliche Nachbar ist vom Vorhaben nicht beeinträchtigt, zudem hat er ja wie erwähnt dem Vorhaben zugestimmt. Eine Abweichung von der Abstandsflächensatzung ist daher vertretbar.
Alle weiteren Vorgaben des Bebauungsplanes Nr. 25 „Unterfeld - II. BA“ sind eingehalten. Da die Wohnfläche auch nach dem Umbau mit 149,27 m2 unter 150 m2 bleibt, ist kein zusätzlicher, dritter Stellplatz zu errichten. Der Stellplatznachweis ist somit erbracht.
Finanzielle Auswirkungen:
X | nein |
| ja, siehe Begründung |
Ausgaben: | Einnahmen: |
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Einmalig (brutto): € | Einmalig (brutto): € |
Jährlich (brutto): € | Jährlich (brutto): € |
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Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
