I. Beschreibung des Vorhabens
Auf dem unbebauten Grundstück soll eine Wohnanlage mit 8 Wohneinheiten und einer Tiefgarage errichtet werden. Das Flachdachgebäude wird mit drei Vollgeschossen beantragt.Das Baugrundstück ist aktuell mit Büschen, Sträuchern und Bäumen sehr stark bewachsen. Der Geländeverlauf kann augenscheinlich nicht nachvollzogen werden.
Im Bereich der nördlichen Grundstücksgrenze wird die Tiefgarage so ausgeführt, dass ein ebenerdiges Ausfahren mit dem PKW auf die oberirdischen Stellpätze (Nr. 07 und 08) möglich ist.
II. Fiktionsfrist
III. Nachbarbeteiligung
Die Nachbarunterschriften wurden nicht eingeholt. Der Planer weist darauf hin, dass sich die Einholung der Nachbarunterschriften durch die Urlaubszeit sehr schwierig gestaltet hat. Die Nachbarn wurde über das Bauvorhaben zwar informiert, eine Aushändigung der Planunterlagen war urlaubsbedingt nicht möglich.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Das Vorhaben liegt im Innenbereich und ist baurechtlich nach § 34 BauGB zu beurteilen. Nach den Kriterien des Einfügens ist relevant, ob sich das Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung einfügt, gesunde Wohnverhältnisse geschaffen werden und die Erschließung gesichert ist.
Art und Maß der baulichen Nutzung:
Die geplante Wohnnutzung fügt sich in die nähere Umgebung ein. (Art der baulichen Nutzung)!
Mit dem Maß der baulichen Nutzung, bezogen auf die Zahl der Vollgeschosse, orientiert sich das Vorhaben an der Umgebungsbebauung.
Im engeren Umfeld sind mehrere dreigeschossige Flachdachwohnanlagen vorhanden (Tratteilstr. 21 bis 27 und Oskar-von-Miller-Str. 17 bis 21). Das nördlich gelegene Gymnasium weist sogar vier Vollgeschosse auf. Es ist ebenfalls mit einem Flachdach ausgeführt.
Die bebaute Grundfläche ist im Verhältnis zu den umliegenden Wohnanlagen um ein Wesentliches höher. Es gilt hier zu beachten, dass die bestehenden Wohnanlagen bereits vor mehreren Jahrzehnten gebaut wurden und mit der heute gängigen Ausreizung der Grundstücksflächen nicht mehr zu vergleichen ist. Um das Bauvorhaben objektiv zu beurteilen, wäre optional die Baunutzungsverordnung (BauNVO) heranzuziehen, welche in § 17 Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung vorgibt.
Die Gebietsstruktur der Umgebungsbebauung läßt mit einem Handwerksbetrieb, dem Schulzentrum und darüber hinaus im Hauptsächlichen der Wohnbebauung eine Einstufung als „Allgemeines Wohngebiet“ oder eventuell als „Mischgebiet“ zu.
In Allgemeinen Wohngebieten liegt die Obergrenze der BauNVO bei einer GRZ von 0,4 und einer GFZ von 1,2.
Für Mischgebiete (Gewerbebetrieb, Sportanlage, Schulzentrum) ist eine Obergrenze der GRZ von 0,6 und für die Geschoßflächenzahl (GFZ) von 1,2 maßgeblich.
Der Baukörper alleine löst eine GRZ von 0,39 aus. In der Berechnung zur GRZ sind auch unterirdische Gebäudeteile, wie hier die Tiefgarage mit zu berücksichtigen. Aufsummiert erreicht das Bauvorhaben mit oberirdischen Stellplätzen, Zuwegungen und Baukörper eine GRZ von 0,76. In der BauNVO ist ein Überschreiten der GRZ um 50 % für Stellplätze, Garagen und Zufahrten bis zu einem Maximum einer GRZ von 0,8 möglich. Dieses fiktive Höchstmaß wäre eingehalten.
Die Geschoßflächenzahl liegt mit 0,92 ebenfalls unterhalb der Obergrenze von 1,2 lt. BauNVO.
Im Verhältnis zu der tatsächlich vorhandenen Umgebungsbebauung weist das Bauvorhaben eine durchaus höhere GRZ auf. Richtet man jedoch den Maßstab der Beurteilung nach den gesetzlichen Vorgaben der BauNVO wären die errechneten Werte noch unterhalb der Obergrenzen.
Erschließung:
Bezüglich der Erschließung des Grundstückes wurden die Fachbehörden (Wasserwerk und Marktbauamt) im Hause um Stellungnahme gebeten. Sollten die Ergebnisse bis zur Sitzung vorliegen, werden diese bekanntgegeben.In den öffentlichen Straßen ist sowohl in der Tratteilstraße wie auch in der Rudolf-Diesel-Straße ein Kanal vorhanden. Ein Anschluß sollte also grundsätzlich möglich sein. Mit welchem technischen Aufwand oder Auflagen dieser auszuführen ist kann erst festgestellt werden, wenn eine geprüfte Entwässerungsplanung vorliegt. Aktuell ist dies nicht der Fall.
Verkehrsrecht:
Verkehrsrechtlich betrachtet ist die Lage des Grundstückes nicht ganz unproblematisch. Das Grundstück liegt nach aktuellem Stand im Kreuzungsbereich bzw. am künftigen Kreisverkehr. Der Ein- und Ausfahrtbereich der Tiefgarage sollte aus Gründen der Verkehrssicherheit möglichst weit von diesen Punkten entfernt liegen. Unter Absprache mit der Verkehrsrechtsbehörde wurde die Einfahrt zur Tiefgarage an die süd-östliche Grundstücksgrenze gelegt. Lediglich ein Zugang für Fußgänger ist im nord-östlichen Grundstücksbereich angedacht.
Stellplätze:
Für die 8 Wohneinheiten errechnt sich nach der geltenden Stellplatzsatzung ein Bedarf von insgesamt 12 Stellplätzen. Zusätzlich sind 10 %, also 1,2, gerundet zwei Stellplätze für Besucher zur Verfügung zu stellen. Das Aufrunden von Dezimalstellen ist in § 3 Abs. 11 der Satzung geregelt.
Die beiden Besucherstellplätze werden neben der Tiefgaragenzufahrt oberirdisch errichtet. In der Tiefgarage werden 10 Stellplätze ausgeführt. Weitere zwei Stellplätze liegen nördlich des Gebäudes oberirdisch. Diese werden durch die Tiefgarage angefahren werden.
Die Stellplatzsatzung des Marktes Mering regelt unter § 3 Abs. 10 dass bei Objekten mit Tiefgaragen mindestens 25 % der Stellplätze oberirdisch zu errichten sind. Bei einer Gesamtzahl von 12 Stellplätzen wären somit 3 Stellplätze oberirdisch zu errichten. Mit den Besucherstellplätzen wären insgesamt 5 Stellplätze oberirdisch herzustellen. In der dargestellten Planung sind jedoch nur vier oberirdische Stellplätze eingeplant. (Siehe Grundriss Kellergeschoss, Stellplätze 07 und 08 und Stellplätze neben der TG-Einfahrtsrampe).
In der Summe sind die geforderten 14 Stellplätze vorhanden. Um der Stellplatzsatzung zu entsprechen müsste ein weiterer Stellplatz oberirdisch ausgeführt werden.
Antrag auf Abweichung von der Stellplatzsatzung:
Für das Bauvorhaben wird gemäß § 8 der Stellplatzsatzung des Marktes Mering eine Abweichung von der Stellplatzsatzung beantragt. Ziel dieser Abweichung soll sein, dass die 4 dargestellten oberirdischen Stellplätze als ausreichend gewertet werden. Die Abweichung soll von der Herstellungspflicht eines 5. oberirdischen Stellplatzes entbinden.
Für die Gewährung einer Abweichung ist die Genehmigungsbehörde zuständig. Die Gemeinde entscheidet über die Erteilung des Einvernehmens zur beantragten Abweichung.
Die Abstandsflächen werden laut vorliegender Planung eingebracht.
Finanzielle Auswirkungen:
X | nein |
| ja, siehe Begründung |
Ausgaben: | Einnahmen: |
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Einmalig 2016: € | Einmalig 2016: € |
Jährlich: € | Jährlich: € |
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Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
