Mit Schreiben vom 27.10.2016 beantragt der Eigentümer der Flurnummer 183/2 (Bereich Rosengasse/Paar) die Aufstellung einer Satzung nach § 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB, um auf einer Teilfläche dieses Grundstückes ein Einfamilienhaus errichten zu können.
Diesem Antrag geht folgende Vorgeschichte voran:
Bereits im Jahre 2014 reichte der Antragsteller bei uns eine Bauvoranfrage ein. Nach dieser Voranfrage beabsichtigte er, auf dem gegenständlichen Grundstück 4 Reihenhäuser mit Garagen zu errichten. Im Rahmen der Prüfung der Bauvoranfrage wurde durch die Verwaltung jedoch festgestellt, daß das Vorhaben nicht unproblematisch war. Hauptgrund hierfür war in erster Linie die baurechtliche Beurteilung nach § 34/§35 BauGB. Nach Ortseinsichtung und Auswertung der Gegebenheiten auf der Flurkarte kam die Verwaltung zum Ergebnis, daß es sich hier um nicht bebaubaren Außenbereich nach § 35 BauGB handeln würde und das geplante Vorhaben somit schon aus diesem Grund ohne Wertung der weiteren Zulassungsvoraussetzungen nicht zulässig ist. Darüber hinaus war auch die Erschließung des Grundstückes als problematisch anzusehen. So ist z. B. die Schmutzentwässerung nur über eine Druckleitung zur Rosengasse hin möglich und auch die Wasserversorgung ist nur über einen vorhandenen Endhydranten von der Rosengasse aus möglich. Zudem ist der bestehende Fußweg von der Rosengasse Richtung Baugrundstück derzeit aufgrund seiner Widmung als beschränkt-öffentlicher Weg nicht für die Befahrung mit PKW zugelassen und auch vom bautechnischen Zustand her ist dieser nicht für regelmäßiges Befahren ausgelegt, so daß dieser grundlegend ertüchtigt werden müsste. Die Breite des Weges ist daneben relativ knapp und auch die Zufahrtssituation insgesamt schwierig. Insgesamt ist das Grundstück somit derzeit als nicht erschlossen zu beurteilen, eine Erschließung könnte jedoch unter Umständen auf Kosten des Antragstellers hergestellt werden.
Aufgrund dieser Problematik hat der BUA in seiner Sitzung am 10.11.2014 das gemeindliche Einvernehmen zur Bauvoranfrage nicht erteilt.
Der Antragsteller hat daraufhin den Antrag auf Vorbescheid zurückgenommen und von der Absicht zur Errichtung von Reihenhäusern Abstand genommen.
Stattdessen ist er dann vor einiger Zeit mit der Absicht an den Markt Mering herangetreten, statt der Reihenhäuser nun lediglich noch ein Einfamilienhaus mit Garage zur eigenen Nutzung zu errichten. Aufgrund der baurechtlichen Problematik fand dann ein Ortstermin statt, an dem Vertreter der Bauverwaltungen des Marktes Mering sowie des Landratsamtes teilnahmen.
Als Ergebnis dieses Ortstermines kann festgehalten werden, daß eine Bebauung ohne bauplanerische Tätigkeit des Marktes Mering generell nicht möglich ist, da es sich um Außenbereich handelt. Denkbar wäre aber grundsätzlich der Erlaß einer Einbeziehungssatzung nach § 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB, mit der man die östliche Teilfläche der Flurnummer 183/2 in den Innenbereich miteinbeziehen könnte und somit die Voraussetzungen für eine Bebaubarkeit nach § 34 BauGB schaffen könnte. Dies ist zwar nicht unproblematisch, aber immerhin denkbar.
Damit sind aber noch immer die schwierigen Erschließungsverhältnisse, vor allem durch die schmale und derzeit für PKW ungeeignete Zufahrt zur Rosengasse hin, nicht geklärt. Insgesamt beurteilt das Landratsamt die Erfolgaussichten für eine solche Satzung damit als eher schwierig, wenn auch nicht unmöglich.
Soweit es zur Aufstellung einer Einbeziehungssatzung kommt, wären diese Probleme im Verfahren im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zu klären und durch den Marktgemeinderat abzuwägen.
Soweit sich jedoch im Verfahren unabwägbare Problem z. B. hinsichtlich der Zufahrt ergeben würden, wäre ein Satzungsbeschluß über eine Einbeziehungssatzung nicht möglich.
Sollte sich z. B. im Verfahren ergeben, daß die bestehende Zufahrt über die Rosengasse her nicht den Erfordernissen für eine Bebauung genügt, so könnte in der Folge auch der Satzungsbeschluß nicht gefaßt werden, da dann die entsprechenden Abwägungen zu einem negativen Ergebnis führen würden.
Nachdem die Kosten für ein solches Verfahren jedoch der Antragsteller übernehmen müsste, würden dam Markt Mering dadurch zwar keine Kosten entstehen, jedoch würde der Antragsteller ein finanzielles Risiko eingehen, da im vorliegenden Fall nach Ansicht der Verwaltung nach derzeitigem Stand nicht garantiert werden kann, daß die Erschließung für eine Bebauung gesichert werden kann.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Die Einbeziehungssatzung ist ein bauplanerisches Mittel, um einzelne Grundstücke des Außenbereichs in den Innenbereich einzubeziehen und somit nach § 34 bebaubar zu machen. Das heißt aber nicht, daß ein Vorhaben damit dann uneingeschränkt zulässig ist, vielmehr muß dieses dann auch die Erfordernisse nach § 34 erfüllen, wonach unter anderem die gesicherte Zufahrt vorhanden sein muß. Dies dürfte momentan wohl das Hauptproblem darstellen, hierzu muß man im Verfahren klären, ob dieses Problem evtl. durch bauliche Maßnahmen und ggfs. Umwidmung gelöst werden kann. Die Verwaltung beurteilt dies momentan sehr kritisch.
Über die Aufstellung einer solchen Satzung entscheidet allein der Markt Mering im Rahmen seiner Planungshoheit und seiner Ortsrechtsbefugnis nach pflichtgemäßem Ermessen. Ein Anspruch auf Erlaß einer solchen Satzung besteht nicht und kann auch nicht abgeleitet werden.
Sollte sich der MGR dazu entschließen, die Aufstellung einer Einbeziehungssatzung zu beschließen, muß der Antragsteller die Kosten des Verfahrens übernehmen. Hierzu würde die Verwaltung einen entsprechenden Vertrag mit dem Antragsteller abschliessen, in welchem wir dann auch nochmals explizit auf die Problematik der Erschließung hinweisen würden.
Für den Markt Mering entstehen somit keine Kosten durch ein solches Verfahren.
Finanzielle Auswirkungen:
x | nein |
| ja, siehe Begründung |
