Mit Schreiben vom 22.12.2016 stellen die beiden Eigentümer der unbebauten Flurstücke Gabelsberger Straße 8 und 8a (Flurnummer 1434 und 1434/10) beim Markt Mering einen Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes Nr. 52 „Jahnplatz“.
Diesem Antrag liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
Die beiden Grundstücke befinden sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes und sind derzeit noch unbebaut. Die beiden Eigentümer möchten die Flurstücke nun jeweils mit einem Einfamilienhaus mit Doppelgarage bebauen und haben sich daher an die Bauverwaltung gewandt, um sich über die Bebauungsmöglichkeiten zu informieren.
Dabei wurde festgestellt, dass die Festsetzungen des Bebauungsplanes eine Bebauung des Grundstückes mit einem durchschnittlich großen Einfamilienhaus mit Doppelgarage praktisch unmöglich machen.
Der Bebauungsplan sieht eine zulässige Grundflächenzahl von 0,35 vor. Die Überschreitungsmöglichkeit des § 19 Abs. 4 BauNVO, wonach die GRZ mit Garagen und sonstigen Nebenanlagen um 50 v. H. überschritten werden kann, ist im Bebauungsplan ausdrücklich nicht zugelassen.
Am Beispiel des Flurstückes 1434/10 betrachtet, wirkt sich dies wie folgt aus:
Bei einer Grundstücksgröße von 402 m² wären bei einer GRZ von 0,35 somit insgesamt 140,70 m² der Grundstücksfläche überbaubar. Geht man von einer Grundfläche des Wohngebäudes von 10 x 11 m aus, was eine mittlere Gebäudegröße für Einfamilienhäuser repräsentiert, so ergibt dies eine Grundfläche (I) von 110 m². Dies wäre somit noch im Rahmen. Allerdings kommen jetzt noch die Nebenanlagen und die weiteren befestigten Flächen dazu: legt man eine Doppelgarage mit 6x6 m sowie den Stauraum davor mit 6x5 m zugrunde, kommen hier weitere 66 m² dazu. Außerdem gibt es bei diesem Grundstück die Besonderheit, dass das Hinterliegergrundstück mittels Geh- und Fahrtrecht über dieses Grundstück erschlossen wird. Somit ist hier eine befestigte Zufahrt von 3x18 m = 54 m² zusätzlich erforderlich. Insgesamt errechnet sich somit für die Nebenanlagen eine zusätzlich erforderliche Grundfläche (II) von 120 m², wobei hier evtl. weitere befestigte Flächen wie Eingangsbereiche oder Terrassen noch gar nicht berücksichtigt sind.
Insgesamt würde das Bauvorhaben bei dieser Berechnung auf eine Summe aller Grundflächen (I+II) von ca. 230 m² kommen (entspricht einer GRZ I+II von 0,57). Zulässig ist aber nur eine Überbauung von 140,70 m² (GRZ 0,35).
Bei dem Hinterliegergrundstück Flurnummer 1434 sieht die Situation geringfügig entspannter aus, da bei diesem die befestigte Zufahrt mit 54 m² wegfällt. Auch hier reicht aber die zugelassene GRZ nicht aus, um darauf ein EFH mit Doppelgarage zu errichten.
Es ist somit seitens der Verwaltung klar ersichtlich, dass der Bebauungsplan in diesem Bereich nicht umsetzbar ist, da auch der im Bebauungsplan selbst eingezeichnete Vorschlag der Bebauung aufgrund der Beschränkung der Grundflächenzahl nicht umsetzbar ist.
Aus diesem Grunde haben wir den Bauherren empfohlen, einen Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes an den Markt Mering zu richten. Dieser Empfehlung sind die Antragsteller nun nachgekommen.
Da die Antragsteller beabsichtigen, ein modernes Wohngebäude mit 2 Vollgeschossen und flach geneigtem Sattel- oder Walmdach zu errichten (entsprechend unserem Haustyp II im Baugebiet Oberfeld), haben die Bauherren zusätzlich zur Anpassung der Grundflächenzahl noch die Änderung der Bauform beantragt.
Der momentane Bebauungsplan setzt 2 Vollgeschosse als Höchstmaß fest, wobei das 2. Vollgeschoß im Dachgeschoß liegen muss (also auf mindestens 2 Seiten von Dachflächen umfasst sein muss). Es handelt sich hierbei um die klassische Bauform E + D, die etwa im Baugebiet Unterfeld II vorgeschrieben wurde.
Beim vorliegenden Bebauungsplan ist es jedoch so, dass diese Vorgabe lediglich für die derzeit noch freien 4 Bauplätze im Baugebiet gilt. Für die bereits vorhandenen Mehrfamilienhäuser wurde eine großzügigere Nutzungsschablone mit einer GRZ von 0,4 sowie III Vollgeschossen ermöglicht. Die vorhandene Umgebungsbebauung rund um die freien Bauflächen ist jedoch fast ausschließlich von mehrstöckigen Gebäuden mit der Bauform II+D bzw. III+D geprägt.
Es ist seitens der Bauverwaltung daher nicht nachvollziehbar, warum man sich bei der damaligen Erstellung des Bebauungsplanes nicht an der Umgebungsbebauung orientiert hat, sondern für die freien 4 Bauplätze eine hiervon abweichende Bauform festgesetzt hat. Dies ist aus Sicht der Verwaltung aus städtebaulicher Sicht nicht vertretbar.
Das Ansinnen der Bauherren, ein Haus mit 2 Vollgeschossen und flach geneigtem Dach errichten zu wollen, wird daher seitens der Verwaltung vollumfänglich unterstützt.
Insgesamt wären somit folgende Änderungen im Bebauungsplan erforderlich:
a) Anpassung der GRZ auf ein Maß, das eine vernünftige Bebauung zulässt. Hier wird seitens der Verwaltung vorgeschlagen, den Ausschluss des § 19 Abs. 4 wieder zuzulassen und die GRZ auf 0,4 zu erhöhen (dies wäre zumindest beim Vorderliegergrundstück zwingend erforderlich, da ansonsten zu Zufahrt zum Hinterliegergrundstück nicht möglich wäre).
b) Streichung der Vorschrift in Ziffer 3.4, wonach sich das II. Vollgeschoß im Dachgeschoß befinden muss (die generelle Zulässigkeit von 2 Vollgeschossen bleibt unverändert).
c) Änderung der Dachneigung für Satteldächer in 5.1.2, so dass künftig auch flach geneigte Satteldächer zulässig sind (bisher 30 bis 50°, künftig Änderung in 10 bis 50 °)
d) Erhöhung der zulässigen Wandhöhe (Ziff. 6.3) in Baufeld A von bisher 4,00 m auf 6,50 m. Dies entspricht dem Haustyp B im Baugebiet Oberfeld I. Die festgelegte Gesamthöhe des Gebäudes bleibt bei 9,00 m.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Durch die bisherigen Festsetzungen im Bebauungsplan sind die beiden Grundstücke der Antragsteller nicht (wie bereits im Bebauungsplan vorgeschlagen) mit einem durchschnittlich großen EFH mit Doppelgarage bebaubar, da dadurch zwangsläufig die Grundflächenzahl überschritten würde. Eine Befreiung hiervon ist nicht möglich, da dadurch die Grundzüge der Planung berührt werden. Im Übrigen ist festzustellen, dass die bisher festgesetzte Bebauung mit E+D deutlich von der Umgebungsbebauung abweicht, die ausschließlich aus den Gebäudeformen II+D oder III+D besteht.
Die vom Eigentümer beantragte Bebauungsplanänderung ist daher aus Sicht der Verwaltung nicht nur gerechtfertigt, sondern aus städtebaulicher Sicht auch vertretbar und durchaus wünschenswert.
Bezüglich der Durchführung der Änderung hat der Antragsteller auf eigene Kosten ein geeignetes Planungsbüro in Absprache mit der Verwaltung zu beauftragen, auf den Markt Mering kommen keine Kosten zu.
Finanzielle Auswirkungen:
x | nein |
| ja, siehe Begründung |
Ausgaben: | Einnahmen: |
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Einmalig 2017: € | Einmalig 2017: € |
Jährlich: € | Jährlich: € |
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Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
