- Beschreibung des Vorhabens
In der letzten MGR-Sitzung wurde für das betreffende Areal die Aufstellung eines Bebauungsplanes in Absprache mit dem Bauherren behandelt. Ziel wäre es u. a. gewesen, die Gestaltung des Baugrundstückes und auch des Nachbargrundstückes verbindlich zu regeln und darüber hinaus vom Bauträger auch eine Infrastrukturabgabe zu erheben. Nachdem dies mehrheitlich gescheitert ist, nimmt der Antragsteller nun sein Baurecht nach § 34 BauGB in Anspruch und beantragt einen Vorbescheid.
Der Antrag auf Vorbescheid entspricht weitgehend dem bereits eingereichten und dann zurückgenommenen Antrag, der in der BUA-Sitzung am 22.05. behandelt und dann wieder zurückgenommen wurde. Lediglich die Fragen 1 und 2 wurden geändert, da hier jetzt im Prinzip verschiedene Bauformen zur Auswahl gestellt werden.
Dieses Verfahren wurde anläßlich eines Gespräches mit dem Landratsamt so abgestimmt. Zum geplanten Bauvorhaben erteilte das Landratsamt im Vorfeld die Auskunft, daß eine Bebauung mit 5 Vollgeschossen an dieser Stelle nicht von vornherein unmöglich wäre. Über die Zulässigkeit müsse nach Eingang des Antrages im Rahmen einer Ortseinsicht entschieden werden.
- Fiktionsfrist
Eingang:04.07.2017
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:04.09.2017
Nächste Bau- und Umweltausschußsitzung:11.09.2017
- Nachbarbeteiligung
Es sind 3 Nachbargrundstücke im baurechtlichen Sinn vorhanden, wobei es sich bei dem östlich angrenzenden Grundstück um eine unbebaute landwirtschaftliche Außenbereichsfläche handelt. Die Nachbarunterschriften wurden nicht eingeholt.
Rechtliche/fachliche Würdigung:
Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich und beurteilt sich nach § 34 BauGB.
Zu den einzelnen Fragen des Bauherrn wird wie folgt Stellung genommen:
Frage 1a): Wird einer Neubebauung mit einer Gebäudelänge von 53,15 m zugestimmt ?
Frage 1b): Wird einer Neubebauung mit einer Gebäudelänge von weniger als 50 m zugestimmt ?
Zu den beiden Fragen wird aufgrund des inhaltlichen Zusammenhangs gemeinsam Stellung genommen.
Die Frage ob mehr oder weniger als 50 m ist entscheidend für die Bauweise nach § 22 BauNVO. In der offenen Bauweise nach § 22 Abs. 2 BauNVO dürfen die Gebäudelängen nicht mehr als 50 m betragen, während in der geschlossenen Bauweise nach Abs. 3 auch mehr als 50 m zulässig sind.
Im vorliegenden Fall ergeben sich aus der näheren Umgebung keine Gebäudelängen von mehr als 50 m. Alle Umgebungsbauten entsprechen der offenen Bauweise, so daß sich nach Ansicht der Verwaltung die Bauform der geschlossenen Bauweise mit einer Gebäudelänge von mehr als 50 m nicht einfügt.
Frage 2: Wird einer Neubebauung mit
2a: vier Vollgeschossen + zurückgesetztem DG (somit also 5 Vollgeschosse) zugestimmt?
2b): vier Vollgeschossen ohne DG (Haus 1) sowie vier Vollgeschossen + zurückgesetztem DG (Haus 02+03) zugestimmt?
2c): vier Vollgeschossen ohne DG (Haus 1 bis 3) zugestimmt ?
Zu den drei Fragen wird aufgrund des inhaltlichen Zusammenhangs gemeinsam Stellung genommen.
Das Vorhaben ist nach § 34 BauGB zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Hinsichtlich der Art der Nutzung ist das geplante Wohnbauvorhaben zulässig, da sich die gesamte Umgebung ebenfalls aus Wohnnutzung besteht.
Bezüglich des Maßes der Nutzung sind vor allem die Kubatur des Baukörpers sowie die Zahl der Vollgeschosse ausschlaggebend.
Das geplante Gebäude hat eine Breite von 12,08 m und eine Länge von 53,15 m, die Höhe beträgt 14,30 m.
Die nähere Umgebung des Bauvorhabens ist überwiegend durch Einfamilienhäuser geprägt, die diese Dimension bei weitem nicht erreichen. Lediglich die noch vorhandenen Gewerbebauten, die mittlerweile in eine Asylunterkunft umgebaut wurden, können hier noch ähnliche Dimensionen aufweisen. Das westliche dieser beiden Gebäude hat eine Grundfläche von 12 x 40 m und eine Firsthöhe von ca. 10,20 bis 12,10 m (abhängig vom Bezugspunkt, da das Gelände fällt). Das östliche Bestandsgebäude weist eine Grundfläche von 17 x 32 m bei einer Höhe von 11,10 bis 13,20 m auf.
Beide Gebäude haben aber jeweils nur 3 Vollgeschosse, welche für dieses Quartier somit auch als höchstzulässige Umgebungsbebauung betrachtet werden können.
Somit würde sich nach Ansicht der Verwaltung eine Variante mit 5 Vollgeschossen nicht in die Umgebung einfügen.
Stellt man allein auf die Zahl der Geschosse ab, wäre jedoch vermutlich auch eine auf 4 Vollgeschosse reduzierte Bauform nicht zulässig.
Da die Geschoßigkeit allein jedoch nicht ausschlaggebend ist, sondern auch die Kubatur zu beurteilen ist, geht die Verwaltung jedoch davon aus, daß sich ein Gebäude mit 4 Vollgeschossen im Hinblick auf die bereits vorhandene Nachbarbebauung einfügen würde.
Nur ergänzend sei erwähnt, daß das derzeitige Polytech-Gebäude eine Maximalhöhe von 14,50 m aufweist und damit höher ist, als der geplante Nachfolge-Bau.
Frage 3: Wird die Errichtung einer TG mit ca. 29 -31 StPl., welche sich gem. Plandarstellung auch außerhalb der Überbauung befindet zugestimmt? Die Mindestüberdeckung über der TG wird mit 50 – 60 cm ausgeführt.
Frage 4: Wird die Errichtung einer TG-Rampe entlang der Geßweinstraße gem. Plan-darstellung zugestimmt?
Frage 5: Wird der Errichtung von 23 oberirdischen Stellplätzen gemäß Plandarstellung zugestimmt.
Diese drei Fragen werden wegen dem inhaltlichen Zusammenhang zusammen beantwortet.
Grundsätzlich spricht nach Sicht der Verwaltung nichts gegen die Ausführung der Tiefgarage sowie der Anordnung der Rampe. Auf wasserrechtliche Belange wird jedoch hingewiesen.
Die Anordnung der oberirdischen Stellplätze ist nach Sicht der Verwaltung ebenfalls so in Ordnung und nicht zu beanstanden.
Frage 6: Wird einer Abstandsflächenüberschreitung auf das nördlich benachbarte Flurstück 295 zugestimmt?
Diese Frage ist vom zuständigen Landratsamt zu prüfen.
Frage 7: Wird einer unterirdischen Umleitung und einer Renaturierung des Baches Hörlgraben im Bereich des Flurstückes 295/15 zugestimmt? Wird einer neuen Unterflurverlegung des Hörlgrabens unter der Geßweinstraße und einer neuen Einleitung in den bestehenden weiterführenden Verlauf des Baches über das Flurstück 295/5 des Marktes Mering zugestimmt.
Eine Freilegung mit anschließender Renaturierung des Hörlgrabens in diesem Bereich wird sowohl von der Verwaltung als auch den zuständigen Fachbehörden ausdrücklich begrüßt und auch gewünscht.
Bezüglich der Flurnummer 295/5 ist es so, daß der Markt Mering diese an den unmittelbaren Nachbarn als Gartenerweiterung verpachtet hat. Das Grundstück wurde mittlerweile sehr ansprechend gestaltet und wird auch entsprechend gepflegt. Aus diesem Grunde regt die Verwaltung an, mit dem Pächter vorab Gespräche zu führen und einen Eingriff in die Fläche so gering wie möglich zu halten und darüber hinaus den bisherigen Zustand der Fläche wiederherzustellen.
Frage 8: Wird dem Anschluß für Abwasser an das öffentliche Abwassernetz für ca. 30 neue Wohnungen zugestimmt?
Diese Frage soll zum Anlaß genommen werden, sowohl die Abwasserentsorgung als auch die Wasserversorgung zu prüfen.
Hinsichtlich der Versorgung mit Trinkwasser bestehen seitens des Wasserwerkes keinerlei Bedenken. Problematisch könnte aber die Löschwasserversorgung sein. Es liegen dem Wasserwerk für diesen Bereich keine aktuellen Messungen vor, ob die nach den Richtwerten erforderliche Löschwassermenge auch zur Verfügung gestellt werden kann. Um dies nachzuweisen, müsste der Antragsteller auf eigene Kosten eine Ergiebigkeitsmessung durchführen lassen. Bis dahin ist davon auszugehen, daß die Erschließung hinsichtlich der Versorgung mit Löschwasser nicht verbindlich sichergestellt ist.
Bezüglich der Abwasserentsorgung hat das Marktbauamt bereits die Sachlage geprüft. Vor Ort ist eine Druckwasserleitung DA 75 verlegt. Nach Voreinschätzung des Marktbauamtes ist diese Druckwasserleitung vermutlich nicht ausreichend und müsste durch eine Druckwasserleitung DA 110 ersetzt werden. Eine genaue Aussage hierüber kann jedoch erst getroffen werden, wenn der gesamte Bereich überrechnet wird und auch der genaue Bedarf bekannt ist.
