- Beschreibung des Vorhabens
Für die Baugrundstücke liegt eine Baugenehmigung vom 14.12.2015 für eine Wohnanlage mit 14 Wohneinheiten und eine Tiefgarage vor. Zwischenzeitlich wurden die Grundstücke veräußert, es wurde im Frühjahr 2017 ein Tekturantrag zur Errichtung einer Wohnanlage mit 16 Wohneinheiten und Tiefgarage mit vergrößerter Kubatur eingereicht. Für diese Planung wurde das gemeindliche Einvernehmen in der Sitzung des Bau- und Umweltausschusses am 24.04.2017 einstimmig nicht erteilt. Dies wurde zum Anlass genommen, das Wohnquartier mit einem Bebauungsplan zu überplanen, um hier eine geordnete Nachverdichtung zu gewährleisten und um städtebauliche Ziele zu erreichen. Im Zuge des Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplanes Nr. 62 „Rings um die Zugspitzstraße“ wurde auch eine Veränderungssperre gem. § 14 BauGB erlassen.
Zwischenzeitlich wurde das Grundstück erneut veräußert. Vom neuen Eigentümer wird nun ein Antrag auf Vorbescheid mit geänderter Planung eingereicht. Intention der Umgestaltung ist nicht die Vergrößerung der genehmigten Planung, sondern eine optisch ansprechendere Gestaltung und die Unterbringungen von mehr Wohneinheiten (18 WE). Zur Durchführung der geänderten Planung ist eine Ausnahme von der vom Marktgemeinderat beschlossenen Veränderungssperre notwendig.
Der Bauherr begründet die Änderungen wie folgt und möchte dazu im Antrag auf Vorbescheid die folgende Fragen geklärt haben:
1. Umgestaltung der äußeren Erscheinung:
Das Gebäude soll innerhalb der bisherigen Gebäudeabmessungen umgestaltet werden. So sollen die Balkone neu positioniert, vor allem aber das Dach gedreht werden. Anstelle der „Zickzack“-Form des quer zum Baukörper gelegten Doppelgiebels soll ein konventionelles längsgestrecktes flaches Satteldach ausgeführt werden, das sich besser in die vorhandene Baulandschaft einfügt. Dies hat überdies den Vorteil, dass die Firsthöhe – und damit das Dach insgesamt erheblich niedriger wird (max. Firsthöhe genehmigt: 11,25 Meter über Gelände, neu geplant 10,00 Meter über Gelände). Damit reduziert sich die Kubatur insgesamt von aktuell 8379,32 m3 auf 8078,87 m3.
Ist die beschriebene Umgestaltung planungsrechtlich zulässig?
2. Änderung der Erschließung:
Die Erschließung in der aktuell genehmigten Version erfolgt über ein zentrales Treppenhaus, von dem aus jeweils 4 bzw. 5 Wohnungen erschlossen werden. Dadurch entstehen zum Teil Wohnungen, die sich ausschließlich zur östlich gelegenen Zugspitzstraße orientieren. Die Erschließung soll nun über im Osten angeordnete Laubengänge erfolgen. Dies ermöglicht die Anordnung von 6 nebeneinander gelegenen, durchgesteckten und somit gut belüfteten und belichteten Wohnungen je Geschoss, in der Summe also 18 Wohnungen. Es kommt dabei zu keiner Vergrößerung der Wohnfläche. Dies bleibt unverändert bei 1357 m2.
Ist die beschriebene Umgestaltung planungsrechtlich zulässig?
3. Änderung der Tiefgarage:
Bedingt durch die Erhöhung der Wohnungsanzahl werden 35 Stellplätze nach der Stellplatzsatzung des Marktes Mering benötigt. Die aktuelle Planung sieht 19 Stellplätze in der Tiefgarage sowie 10 oberirdische Stellplätze vor. Durch Verschieben der Keller-/Tiefgaragenaußenwände ist es möglich, die Anzahl der TG-Plätze auf 24 zu erhöhen. Dabei werden die Wände z.T. nach außen geschoben, teilweise aber auch nach innen versetzt, so dass die Gesamtfläche des Untergeschosses nur geringfügig um 62,21 m2 auf 893,18 m2 auf 955,37 m2 steigt (s. zeichnerische Darstellung). Im Außenbereich wirkt sich diese Änderung nicht aus.
Ist die beschriebene Umgestaltung planungsrechtlich zulässig?
4. Änderung im Bereich der oberirdischen Stellplätzen:
Um den Stellplatzbedarf zu erfüllen, ist es notwendig, zu den 24 Stellplätzen in der Tiefgarage noch einen weiteren oberirdischen Stellplatz zu schaffen und die Anzahl von 10 auf 11 Stellplätzen zu erhöhen. Wir haben die aktuell genehmigte Stellplatzsituation beibehalten und lediglich den nördlichen „Viererblock“ auseinander geschoben, um einen weiteren Stellplatz dazwischen einzufügen. Durch die Reduzierung von Stellplatz- und Zufahrtsbreiten (selbstverständlich im zulässigen Rahmen) ist es uns gelungen, nicht nur einen 11. Stellplatz unterzubringen, sondern auch einen Stellplatz als Behindertenstellplatz aufzuwerten. Die hierfür benötigte Fläche vergrößert sich dabei lediglich um 2,32 m2.
Siehe Anlagen 2 und 3 bzw. Plan Außenanlagen:
Grundfläche Stellplätze + Grundfl. Zufahrt (genehmigt) 125,00+104,13=229,13 m2
Grundfläche Stellplätze + Grundfl. Zufahrt (neu) 141,58+89,87=231,45 m2
Besonders haben wir außerdem darauf geachtet, dass sich durch die Umplanung die Stellplatzsituation auf der Straße für die Allgemeinheit nicht verschlechtert. Die aktuell genehmigte Planung ermöglicht das Abstellen von 4 Fahrzeugen entlang unseres Grundstückes. Auch nach der beabsichtigten Änderung würden diese 4 Abstellmöglichkeiten erhalten bleiben. Darüber hinaus würden wir an der Einfahrt zu den Grundstücken eine Aufweitung vorsehen, um das Einbiegen für die Nachbarn zu erleichtern (s. Außenanlagenplan).
Ist die beschriebene Umgestaltung planungsrechtlich zulässig?
- Fiktionsfrist
Eingang:08.12.2017
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:08.02.2017
Nächste Bau- und Umweltausschusssitzung:19.02.2017
- Nachbarbeteiligung
Es existieren sechs direkte Nachbargrundstücke. Unterschriften wurden keine vorlegt.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des in der Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 62 „Rings um die Zugspitzstraße“. Da im Zuge der Aufstellung auch eine Veränderungssperre beschlossen wurde, wäre für die Durchführung des Vorhabens in Form der neuen Planung eine Ausnahme von der Veränderungssperre notwendig. Wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen, kann von der Veränderungssperre gem. § 14 Abs. 2 BauGB eine Ausnahme zugelassen werden. Die Entscheidung über Ausnahmen trifft die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde.
Zu den Fragen des Bauherrn wird wie folgt Stellung bezogen:
1. Umgestaltung der äußeren Erscheinung:
Eine optisch ansprechendere Gestaltung des Daches ist aus Gründen des städtebaulichen Erscheinungsbildes durchaus zu befürworten, eine „Fremdkörperwirkung“ im Wohnquartier wird abmildert. Eine Reduzierung der Gesamthöhe ist ebenfalls positiv zu sehen, auch wenn durch den die Überplanung des Wohnquartiers durch das Wohnhaus keine „Bezugsobjektwirkung“ nach § 34 BauGB mehr ausgeht.
Im aktuellen Bebauungsplanentwurf ist als Gebäudehöhe max. 11,10 Meter angegeben. Durch die Reduzierung der Gebäudehöhe ist das Vorhaben planungsrechtlich nach wie vor zulässig. Auch ein flachgeneigtes Satteldach ist nach dem derzeitigen Bebauungsplanentwurf bereits möglich.
2. Änderung der Erschließung:
Die gesamte Wohnfläche wird nicht erhöht. Durch eine geänderte Situierung kann der Planer auf gleicher Wohnfläche nun 18 Wohneinheiten unterbringen, genehmigt sind jedoch nur 14 Wohneinheiten, was auch in der derzeitigen Fassung des Bebauungsplanes so als Höchstmaß von Wohneinheiten dargestellt ist. Daher kann keine Ausnahme von der Veränderungssperre nach § 14 BauGB erteilt werden, da das geplante Vorhaben den Festsetzungen des künftigen Bebauungsplanes widerspricht.
3. Änderung der Tiefgarage / 4. Änderung im Bereich der oberirdischen Stellplätzen:
Diese Punkte können zusammen abgehandelt werden, da beide Fragestellungen die Stellplatzthematik ansprechen. Es errechnet sich ein Stellplatzbedarf von 35 Stellplätze nach der Stellplatzsatzung des Marktes Mering. Grundsätzlich spricht nichts gegen eine Grundrissänderung der Tiefgarage, solange mindestens 25 % der notwendigen Anwohnerstellplätze + Besucherstellplätze (11 Stellplätze gesamt) oberirdisch nachgewiesen werden. Somit spricht nach der Stellplatzsatzung nichts gegen eine Tiefgarage mit 24 Stellplätzen. Die Stellplätze müssen allerdings im endgültigen Baugenehmigungsverfahren in ausreichender Anzahl, Beschaffenheit und Größe nachgewiesen werden. Der Antragsteller weist alle 35 nach der Stellplatzsatzung des Marktes Mering notwendigen Stellplätze nach, der Stellplatznachweis ist daher erbracht.
Nach wie vor besteht hier jedoch die Problematik, dass auf der kompletten Grundstückslänge Stellplätze entlang der Zugspitzstraße wegfallen. In der Begründung des Bauherrn und des Planers zu diesem Punkt wird angegeben, dass sich die Situation für die Allgemeinheit zur genehmigten Planung nicht ändert. Dies kann aus Sicht der Verwaltung nicht nachvollzogen werden, da nun ein zusätzlicher Stellplatz direkt der Zugspitzstraße errichtet werden soll. Hier geht erneut Parkraum an der öffentlichen Verkehrsfläche verloren. Hierzu wird auf die Ausführungen in der Beschlussvorlage vom April 2017 hinsichtlich des Anliegergebrauchs verwiesen.
Finanzielle Auswirkungen:
X | nein |
| ja, siehe Begründung |
Ausgaben: | Einnahmen: |
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Einmalig 2018: € | Einmalig 2018: € |
Jährlich: € | Jährlich: € |
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Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
