- Beschreibung des Vorhabens
Der Bauherr möchte das vorhandene Wohn- und Geschäftshaus sanieren und hierzu auch das vorhandene Dachgeschoß als Wohnraum ausbauen. Das vorhandene Dach soll hierzu erneuert und angehoben werden. Dadurch erhöht sich die Wandhöhe des Gebäudes von bisher ca. 9,30 m auf 10,35 m, das neue Satteldach soll mit einer Dachneigung von 38° ausgeführt werden (Bestand = 30°). Insgesamt erhöht sich die Firsthöhe des Gebäudes durch dies Maßnahmen von 12,42 m (Bestand) auf 14,58 m (= + 2,16 m).
Das Gebäude erhält insgesamt 8 Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 764,6 m². Das neu ausgebaute Dachgeschoß wird kein Vollgeschoß im baurechtlichen Sinn.
Zur Unterbringung von Fahrrädern und Müllgefäßen plant der Bauherr die Errichtung eines Nebengebäudes mit einer Fläche von 36,4 m². Darüber hinaus soll auch noch ein Carport mit einer Größe von 33 m² errichtet werden.
Das Gebäude weist eine Grundflächenzahl (GRZ I, ohne Nebenanlagen) von 0,24 auf (= Bestand), die Geschoßflächenzahl beträgt 0,71 (ohne Dachgeschoß, da dies kein Vollgeschoß im baurechtlichen Sinn ist). Zulässig für allgemeine Wohngebiete sind laut BauNVO 1962 0,3 (GRZ) und 0,9 (GFZ).
- Fiktionsfrist
Eingang:23.02.2018
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:23.04.2018
Nächste Bau- und Umweltausschußsitzung:09.04.2018
- Nachbarbeteiligung
Es sind 2 Nachbargrundstücke im baurechtlichen Sinne vorhanden. Die Eigentümerin der nördlich angrenzenden Fläche hat dem Vorhaben durch Unterschrift zugestimmt. Die Eigentümer der westlich angrenzenden Eigentumswohnanlage wurden nicht beteiligt (hierbei handelt es sich um insgesamt 38 Eigentümer).
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 4 „Nördlich der Hermann-Löns-Straße“ aus dem Jahre 1964.
Für das betreffende Baugrundstück sieht der Bebauungsplan die Bauform E + 2 vor, was auch dem aktuellen Bestand entspricht. Zulässig sind also 3 Vollgeschoße sowie ein Dachgeschoß, das kein Vollgeschoß sein darf. Der Bauherr hat durch Berechnung nachgewiesen, daß das neu ausgebaute Dachgeschoß kein Vollgeschoß im baurechtlichen Sinn darstellt, so daß diese Vorgabe des Bebauungsplanes erfüllt ist.
Durch den geplanten DG-Ausbau wird der Kniestock angehoben und die Dachneigung soll sich von bisher 30 auf nunmehr 38° erhöhen. Dadurch wird das Gebäude gegenüber dem bisherigen Bestand um 2,16 m höher und erreicht dann eine Firsthöhe von 14,58 m. Dies spielt hier aber bei der baurechtlichen Beurteilung keine Rolle, da der Bebauungsplan bezüglich der Höhe keine Regelungen triftt und ein Bezug auf die Umgebungsbebuung hier nicht zulässig ist, da der § 34 BauGB keine Anwendung findet. Das Kriterium des Einfügens spielt hier also keine Rolle, das Vorhaben ist allein daran zu beurteilen, ob es sich an die Vorgaben des Bplanes hält. Nur der Vollständigkeit halber sei deshalb erwähnt, daß die Gebäude der näheren Umgebung Firsthöhen von max. ca. 13 m aufweisen, somit wird das geplante Gebäude höher.
Allerdings ist hierzu festzustellen, daß der Bauherr bezüglich der Dachneigung einen Antrag auf Befreiung vom Bebauungsplan gestellt hat. Der Bplan sieht nämlich vor, daß die Dachneigung bei der Bauform E+2 maximal 32°betragen soll, der Bauherr möchte das Dach aber mit 38° ausführen, so daß er hierfür eine Befreiung nach § 31 BauGB benötigt. Diese kann dann erteilt werden, die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung darüber hinaus städtebaulich vertretbar sind. Die Überschreitung der Dachneigung um 6° wirkt sich dabei natürlich auch auf die Gebäudehöhe aus, d. h. würde der Bauherr die Dachneigung nur mit den zulässigen 32° ausführen würde das Gebäude um ca. 0,7 m niedriger.
Insofern stellt sich natürlich schon die Frage, ob eine Befreiung von der Dachneigung aufgrund der ohnhin schon nicht unerheblichen Höhenentwicklung des Gebäudes hier noch städtebaulich vertretbar erscheint.
Darüber hinaus benötigt der Bauherr auch noch Befreiungen vom Bplan für die geplanten Nebengebäude (Carport und Fahrrad/Tonnenhäuschen): bezüglich des Carports schreibt der Bplan vor, daß dieser nur an einer hierfür speziell ausgewiesenen Stelle auf dem Baugrundstück errichtet werden kann (der Bplan sieht für Garagen und Carports spezielle Bauflächen vor, die mit einem „G“ gekennzeichnet sind). Der Carport soll jedoch außerhalb dieser Fläche errichtet werden. Gleiches gilt für das Gebäude für Tonnen+Fahrräder: hier sieht der Bplan nämlich vor, daß Nebengebäude nur zulässig sind, wenn das Hauptgebäude nicht mehr als 2 Vollgeschoße aufweist. Im Umkehrschluß heißt das, daß ein Nebengebäude im vorliegenden Fall unzulässig wäre, weil mehr als Vollgeschoße vorhanden sind.
Für beide Gebäude kann nach Ansicht der Verwaltung eine Befreiung ausgesprochen werden, weil dadurch die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Errichtung der Gebäude darüber hinaus auch Sinn macht.
Hinsichtlich der Stellplatzsituation ist es so, daß die geplanten 8 Wohnungen nach unserer Satzung einen Bedarf von insgesamt 15 Stellplätzen auslösen. Dazu kommen dann noch 10 % = 1,5 Stellplätze für Besucher, so daß sich insgesamt ein Bedarf von 17 Stellplätzen ergibt, welche auf dem Grundstück nachgewiesen werden. Bei der Anordnung der Stellplätze fällt dabei auf, daß insgesamt 6 Stellplätze entlang der Tratteilstraße angeordnet sind und von dieser aus daher direkt angefahren werden. Dies erscheint jedoch aus Sicht der Verwaltung hier vertretbar, da ein Parken am öffentlichen Straßenrand in diesem Bereich ohnehin aufgrund des naheliegenden Kreuzungsbereichs nicht oder nur schwer möglich ist und somit ein Wegfall öffentlicher Stellplätze nicht zum Tragen kommt. Darüber hinaus sollte man auch berücksichtigen, daß der bisherige Parkplatz dieses Gebäudes auf die komplette Grundstückslänge von der Hermann-Löns-Straße aus angefahren wurde. Da hier künftig der Garten entsteht, fällt diese Situation in Zukunft weg.
Der Stellplatznachweis ist nach Ansicht der Verwaltung erfüllt.
