- Beschreibung des Vorhabens
Der Antragsteller möchte das auf dem Grundstück vorhandene Wohngebäude abbrechen und stattdessen ein Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten und Tiefgarage errichten.
Das Gebäude soll treppenförmig mit Flachdach gestaltet werden und weist 3 Geschoße auf, die alle als Vollgeschoße im Sinne der BayBO zählen.
Die Länge des Gebäudes beträgt 27,05 m, die Breite 13,08 m im Westen und 14,89 m im Osten. Die Höhe bis OK Flachdach liegt bei 8,90 m gemessen ab Bezugspunkt FFB EG.
In der geplanten Tiefgarage sind 9 Stellplätze vorgesehen. Darüber hinaus werden noch 7 oberirdische Stellplätze errichtet. Hiervon werden 6 Stellplätze unmittelbar von der Lessingstraße aus angefahren, einer von der Hölzlstraße aus.
- Fiktionsfrist
Eingang:15.03.2018
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:15.05.2018
Nächste Bau- und Umweltausschusssitzung:07.05.2018
- Nachbarbeteiligung
Es sind zwei Nachbargrundstücke im baurechtlichen Sinn vorhanden. Nachbarunterschriften liegen nicht vor.
Fachliche/rechtliche Würdigung:
Das Bauvorhaben liegt in einem unbeplanten Innenbereich und beurteilt sich somit nach § 34 BauGB. Es ist zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der Nutzung sowie der Fläche, die überbaut werden soll, in die nähere Umgebung einfügt.
Hinsichtlich der Art der Nutzung (Wohngebiet) und der Fläche, die überbaut werden soll, ist das Vorhaben unproblematisch und würde sich dahingehend einfügen.
Näher zu betrachten ist allerdings noch das Kriterium des Maßes der baulichen Nutzung.
Dieses ist nach dem Baukörper im Verhältnis zu den vorhandenen Bauwerken im näheren Umkreis zu beurteilen, wobei absolute Zahlen wie etwa GFZ oder GRZ dabei keine Rolle spielen, sondern allenfalls als Orientierungshilfe herangezogen werden können. Nur der Vollständigkeit halber sei deshalb erwähnt, dass das geplante Objekt eine Grundflächenzahl von 0,76 und eine Geschoßflächenzahl von 1,13 aufweist. Die in der BauNVO aufgeführten Obergrenzen für allgemeine Wohngebiete (GRZ 0,4, GFZ 1,2) werden dabei deutlich überschritten.
Das Vorhaben ist jedoch in erster Linie nach der Kubatur des Baukörpers und der Zahl der Vollgeschoße zu beurteilen. Das geplante Vorhaben ist von seiner Kubatur her vergleichbar mit den bereits vorhandenen Wohngebäuden auf den Grundstücken Hölzlstraße 6 oder auch Lilienthalstraße 1+3, welche in der näheren Umgebung liegen und daher noch als Bezugspunkt gelten können. Zwar weist das Vorhaben eine etwas größere Grundfläche auf, dies dürfte aber insgesamt noch in einem akzeptablen Rahmen liegen, so dass diesbezüglich das Kriterium des Einfügens noch erfüllt wäre.
Auch hinsichtlich der Höhenentwicklung des Gebäudes kann festgehalten werden, dass es sich einfügt. Die Gebäudehöhe beträgt aufgrund des Flachdaches lediglich 8,90 m, während z. B. das unmittelbar südlich angrenzende Bestandsgebäude Hölzlstraße 6 eine Firsthöhe von 11,20 m aufweist.
Allerdings ist festzustellen, dass das Gebäude aufgrund der Konstruktion mit den zurückgesetzten Geschoßen mit Flachdach insgesamt 3 Vollgeschoße aufweist. Sämtliche Gebäude der näheren Umgebung sind aber mit maximal 2 Vollgeschossen ausgeführt, so dass sich das Vorhaben unter diesem Gesichtspunkt nicht einfügen würde.
Dabei sollte man jedoch auch folgenden Umstand berücksichtigen: der Bauherr könnte theoretisch statt des zurückgesetzten 2. OG mit Flachdach auf das Gebäude auch ein DG mit Satteldach aufsetzen. Dieses wäre dann vermutlich (je nach Konstruktion) kein Vollgeschoß, so dass sich das Gebäude demnach einfügen würde. Bei dieser Variante würde das Gebäude bis zum First jedoch deutlich höher werden als bisher.
Erschließung:
Hierzu wurden die Fachabteilungen im Hause befragt. Nach Angaben des Marktbauamtes ist die Entsorgung des Abwassers ohne Probleme möglich.
Die Wasserversorgung ist laut Wasserwerk ebenfalls gesichert. Allerdings liegen dem Wasserwerk keine verlässlichen Daten vor, ob das Wassernetz an dieser Stelle die erforderliche Löschwassermenge bereitstellen kann. Dies müsste der Bauherr daher noch durch Hydrantenmessung nachweisen.
Seitens der Straßenverkehrsbehörde wurde festgestellt, dass gegen das Vorhaben und die Anordnung der Tiefgaragenausfahrt und der Stellplätze keinerlei Bedenken bestehen.
Stellplätze:
Insgesamt löst das Vorhaben nach unserer Satzung aufgrund der Wohnungsgrößen einen Bedarf von 14 Stellplätzen aus. Dazu kommen dann noch 10 % Besucherstellplätze (=1,4) so dass insgesamt ein Stellplatzbedarf von (aufgerundet) 16 Stück erforderlich wird.
Hiervon sind insgesamt 6 Stellplätze oberirdisch zu errichten (10 % der benötigten Stellplätze + die Besucherstellplätze).
Der Bauherr errichtet 9 Stellplätze in der Tiefgarage sowie 7 oberirdisch. Die Mindestmaße der Stellplätze nach GaStellV werden eingehalten. Der Stellplatznachweis ist damit erfüllt.
Hinzuweisen ist jedoch auf den Umstand, dass der Bauherr aufgrund der Anordnung und der Stellplätze entlang der Lessingstraße diese praktisch auf die gesamt Länge des Baugrundstückes mit Zufahrten versieht und damit ein öffentliches Parken auf der Straße an dieser Stelle praktisch unmöglich macht. Allerdings dürfte dies nach Ansicht der Straßenverkehrsbehörde im Hause an dieser Stelle keine Rolle spielen, da ein Parken am Straßenrand (da Nähe Einmündungsbereich) ohnehin nicht zulässig ist.
Der Stellplatznachweis ist damit erfüllt.
Abschließende Beurteilung:
Bis auf die Zahl der Vollgeschosse fügt sich das Vorhaben in die nähere Umgebung ein. Im Verfahren ist durch Messung noch nachzuweisen, ob die erforderliche Löschwassermenge vorhanden ist.
