1. Beschreibung des Vorhabens

Das derzeit noch unbebaute und als privater PKW-Parkplatz genutzte Grundstück soll nun mit einem Mehrfamilienhaus bebaut werden. Geplant ist eine Wohnanlage mit E+2+Penthouse-Geschoss = 4 Vollgeschosse. Die Gebäudehöhe beim 3. Vollgeschoss wird mit 8,60 Metern angegeben, die Gebäudegesamthöhe wird mit 11,40 Metern angegeben. Es wird zudem mit einem Kellergeschoss mit Tiefgarage geplant. Die Anzahl und die Größe der Wohnungen stehen noch nicht fest. Es wird nun ein Antrag auf Vorbescheid eingereicht, in dem die beiden folgenden Fragen geklärt werden sollen:

1. Ist das Bauvorhaben grundsätzlich planungsrechtlich wie beantragt zulässig?
2. Ist die Gestaltung der Dachform auch als Pultdach oder flach geneigtes Sattel- bzw. Walmdach zulässig?

2. Fiktionsfrist

Eingang:19.11.2018

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:19.01.2019

Nächste Bau- und Umweltausschusssitzung:14.01.2019

3. Nachbarbeteiligung

Baurechtlich existieren vier Nachbargrundstücke. Für den Antrag auf Vorbescheid wurden keine Nachbarn beteiligt.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Zu den beiden gestellten Fragen wird wie folgt Stellung genommen:

1. Ist das Bauvorhaben grundsätzlich planungsrechtlich wie beantragt zulässig?

Das Vorhaben liegt nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten, rechtskräftigen Bebauungsplanes und beurteilt sich demnach nach § 34 BauGB – Innenbereich. Das Vorhaben muss sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Grundstücksfläche die überbaut werden soll in die nähere Umgebung einfügen und die Erschließung muss gesichert sein. Das Gebäude soll in den bestehenden Hang errichtet werden, allerdings in etwa auf dem Höhenniveau der Gebäude in der Bahnhofsstraße. Die Gebäude Bahnhofstraße 21/21 a, Bahnhofstraße 27 (derzeit im Bau), sowie Bahnhofstraße 29+31 können zur Beurteilung herangezogen werden. Das Gebäude Bahnhofstr. 21+21 a weist eine Gebäudehöhe von 9,79 bzw. 11,03 Metern auf (2+D) und ist daher kein geeignetes Bezugsobjekt. Das kürzlich genehmigte Gebäude Bahnhofstraße 27 wird mit 3 Vollgeschossen und einer Gebäudehöhe von 9,64 Meter errichtet und ist ebenfalls niedriger. Das zusammenhängende Gebäude Bahnhofstraße 29+31 stellt das Bezugsobjekt mit 4 Vollgeschossen + Dachgeschoss + Dachspitz dar. Die Firsthöhe beträgt 16,30 Meter. Die überbaute Grundfläche beträgt bei diesem Objekt 541,16 m2 und weist damit eine ähnliche Grundfläche auf wie das geplante Gebäude auf. Die Grundflächenzahl beträgt laut Planer 0,41, Die Geschossflächenzahl ist mit 1,38 angegeben und aufgrund der Grundstücksgröße höher als beim Bezugsobjekt (0,27/1,00). Allerdings sind diese Faktoren in einem § 34 BauGB-Gebiet kein Beurteilungsmaßstab.

In Bezug auf das Objekt Bahnhofstraße 29+31 fügt sich das geplante Gebäude daher nach § 34 BauGB ein.

2. Ist die Gestaltung der Dachform auch als Pultdach oder flach geneigtes Sattel- bzw. Walmdach zulässig?

Grundsätzlich stellt die Dachform kein Kriterium des Einfügens nach § 34 BauGB dar und kann daher frei gewählt werden. Die Gebäudehöhe mit Flachdach ist mit 11,40 Metern dargestellt. Eine alternative Darstellung mit einer anderen Dachform ist leider nicht in den Unterlagen vorhanden. Daher kann diese Frage so nicht beantwortet werden. Grundsätzlich gilt jedoch, dass sich ein Gebäude hinsichtlich der Gesamthöhe in die Umgebung einfügen muss.

-          Stellplätze:

Die Stellplätze müssen im endgültigen Baugenehmigungsverfahren nachgewiesen werden. Da die Wohnungsgrößen und die Anzahl der Wohnungen noch nicht genau feststeht, sind auch noch keine Stellplätze dargestellt.

-          Erschließung:

Die Erschließung muss gemäß § 34 BauGB sichergestellt sein. Das Grundstück liegt an der Bahnhofstraße und ist daher verkehrsmäßig erschlossen. Hinsichtlich der Wasserversorgung und der Abwasserentsorgung wurden die Fachabteilungen Wasserwerk und Marktbauamt um Auskunft gebeten. Laut Wasserwerk ist die Wasserversorgung gesichert. Das Grundstück muss neu angeschlossen werden. Die erforderliche Löschwassermenge ist durch den Bauherrn mittels einer Hydrantenmessung nachzuweisen. Laut Marktbauamt ist ein Anschluss an das gemeindliche Kanalnetz möglich. Allerdings ist zu beachten, dass der Anschluss bei einem Eiprofil oben erfolgt. Dabei ist die Höhe zu berücksichtigen. Bei einer Wohnanlage mit Tiefgarage sollte das Regenwasser auf dem Grundstück zwischengespeichert werden und zeitverzögert in das öffentliche Netz eingeleitet werden, um eine Überlastung des öffentlichen Kanalnetzes zu vermeiden. Die Erschließung ist gesichert.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Der Bau- und Umweltausschuss erteilt sein Einvernehmen nach § 36 BauGB, da sich das geplante Gebäude, wie in den Planunterlagen dargestellt, nach § 34 BauGB einfügt.

• Gezeichneter Lageplan
• Planunterlagen