- Beschreibung des Vorhabens
Der Bauherr beabsichtigt, das vorhandene Gebäude abzubrechen und auf dem Grundstück ein Mehrfamilienhaus mit 10 Wohneinheiten und Tiefgarage zu errichten. Die Bauausführung erfolgt mit 3 Vollgeschossen und Flachdach. Das dritte Vollgeschoß wird dabei als Staffelgeschoß ausgebildet, welches zweiseitig um ca. 2 m zurückversetzt ist. Es ist eine Tiefgarage mit 10 Stellplätzen vorgesehen, weitere 8 Stellplätze werden oberirdisch errichtet.
Die Gebäudehöhe beträgt ab Bezugspunkt Fertigfußboden EG 8,85 m. Die maximale Gesamtlänge des Gebäudes liegt bei 28,99 m, die maximale Breite bei 20,10 m. Das Gebäude ist städtebaulich klar strukturiert, d. h. die einzelnen Gebäudeteile sind zueinander versetzt, so daß eine optisch gelockerte Wirkung entsteht. Auf dem Grundstück wird ein Kinderspielplatz errichtet. Die Grundflächenzahl (I) liegt bei 0,37, die Grundflächenzahl (II) bei 0,65. Das Gebäude hat eine Geschoßflächenzahl von 0,90.
- Fiktionsfrist
Eingang:22.02.2019
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:22.04.2019
Nächste Bau- und Umweltausschußsitzung:01.04.2019
- Nachbarbeteiligung
Es liegen 3 Nachbargrundstücke im baurechtlichen Sinn vor. Bei einem der Grundstücke handelt es sich um eine Eigentumswohnanlage mit insgesamt 21 Eigentümern. Daneben grenzen noch 2 Grundstücke mit Einfamilienhäusern an, die jeweils einen einzelnen Eigentümer haben. Insgesamt wären damit 23 Nachbarn zu beteiligen gewesen.
Die Nachbarunterschriften wurden nicht eingeholt.
Fachliche/rechtliche Würdigung:
Das Bauvorhaben liegt in einem Bereich ohne Bebauungsplan und beurteilt sich daher nach § 34 BauGB. Es ist zulässig, wenn es sich hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Das Vorhaben fügt sich hinsichtlich Art und Maß der Nutzung problemlos in die nähere Umgebung ein und stellt eine sinnvolle und wünschenswerte Innenverdichtung dar. In der näheren Umgebungsbebauung, welche für das Bauvorhaben als rahmenbildend herangezogen werden muss, finden sich bereits mehrere Gebäude, die sowohl von der Kubatur, von der Gebäudehöhe als auch von der Zahl der Vollgeschoße her dem vorliegenden Baugesuch entsprechen bzw. dieses sogar überschreiten. Ebenso wird die überbaute Grundstücksfläche von einigen Anliegergrundstücken stärker ausgereizt als beim vorliegenden Baugesuch.
Konkreter gesagt sind in der näheren Umgebung bereits bei mehreren Gebäuden 3 Vollgeschoße vorhanden, die Gebäudehöhe (8,85 m) wird von Nachbargebäuden mit Höhen von etwas über 10 m ebenfalls überschritten und hinsichtlich der Gebäudekubatur finden sich im Bezugsbereich ebenfalls Gebäude, die als Beurteilungsmaßstab herangezogen werden können. Auch die berechneten Grundstücks- und Geschoßflächenzahlen liegen innerhalb des üblichen Rahmens der auch von der BauNVO vorgegeben wird, allerdings können diese absoluten Zahlen nicht als Beurteilungsmaßstab im Rahmen des § 34 herangezogen werden.
Das Vorhaben fügt sich daher nach § 34 BauGB problemlos ein.
Erschließung:
Die Erschließung für 10 Wohneinheiten über die gemeindliche Wasserversorgung und die Entwässerungseinrichtung ist vorhanden und möglich. In Form eines Aktenvermerkes hat das Marktbauamt angeregt, das Regenwasser sei auf dem Baugrundstück zwischenzuspeichern, um dann zeitverzögert in den Kanal eingeleitet werden zu können. Die Kapazität der öffentlichen Kanalanlage ist für eine derart massive Bebauung nicht ausgelegt.(siehe Anlage)
Die Zufahrt über die Anliegerstraße ist problemlos möglich.
Die Erschließung ist gesichert.
Stellplätze:
Für die insgesamt 10 Wohneinheiten errechnet sich nach unserer Satzung ein Bedarf von 16 Stellplätzen. Dazu kommen noch 10 % an Besucherstellplätzen (+ 1,6), so daß ein rechnerischer Gesamtbedarf von 17,6 Stellplätzen entsteht. Errichtet werden 18 Stellplätze, davon 10 in der Tiefgarage und die restlichen 8 oberirdisch. Der Stellplatznachweis ist erfüllt.
Allerdings beantragt der Bauherr eine Abweichung von § 6 Abs. 2 unserer Stellplatzsatzung. In dieser Gestaltungsvorschrift ist festgelegt, daß mehr als 4 zusammenhängende Stellplätze nur über eine gemeinsame Zufahrt von der Straße her erschlossen werden können.
Im vorliegenden Fall ist es aber so, daß 5 der Stellplätze unmittelbar von der Lenbachstraße aus her angefahren werden.
Der Bauherr begründet dies wie folgt:
„ Angesichts des besonderen Zuschnitts des Baugrundstücks ist die Unterbringung aller notwendigen Stellplätze und deren Erschließung mit nur einer Zu- und Abfahrt ausschließlich mit einer zusätzlichen, unverhältnismäßig hohen Versiegelung der Freiflächen möglich. Der aktuell Plan sieht vor, einen Teil der oberirdisch festgesetzten Stellplätze sowie die 2 Besucherstellplätze direkt nebeneinander anzuordnen, damit die Anwohner für ihr Wohlbefinden möglichst geringfügig beeinträchtigt werden.
Die Stellplätze werden mit einer Strauchpflanzung von der Wohnbebauung abgeschirmt und mit einem Rasenfugenpflaster, Versiegelungsfaktor 0,2, befestigt. Der Abstand zur geplanten Tiefgaragenabfahrt auf dem Baugrundstück beträgt mehr als 35 m. Das Baugrundstück liegt in einem verkehrsberuhigten Wohnbereich mit Tempo 30. Wegen der Sicherheit des öffentlichen Verkehrs bestehen keine Bedenken.“
Die Verwaltung ist der Auffassung, daß in diesem Fall eine Abweichung von der Stellplatzsatzung problemlos gewährt werden kann. Auch wenn hier zwar 5 Stellplätze nebeneinander angeordnet sind, sollte man den Zuschnitt des Grundstückes berücksichtigen.
Dieses liegt mit einer Kantenlänge von 67,4 m an der Lenbachstraße an. Durch die 5 Stellplätze (Gesamtbreite 12,5 m) und die Tiefgaragenzufahrt (Breite 8 m) werden dem öffentlichen Verkehrsraum daher lediglich 20,50 m als Parkraum entzogen, d. h. entlang des Grundstückes könnte immer noch auf eine ununterbrochene Gesamtlänge von 46,90 m geparkt werden, was also 9 Stellplatzlängen entspricht.
Die Anordnung der Stellplätze ist daher nach Ansicht der Verwaltung sinnvoll und angemessen, so daß eine Abweichung von der Stellplatzsatzung empfohlen wird.
