1. Beschreibung des Vorhabens

Die Antragstellerin möchte das bislang noch unbebaute Grundstück zwischen der Straße Am Alten Sportplatz und der Münchener Straße erwerben und mit einem Wohnhaus mit zwei Wohneinheiten bebauen. Um Rechtssicherheit über die Bebaubarkeit des Grundstückes entsprechend des Bauwunsches zu erlangen, wurde daher nun ein Antrag auf Vorbescheid gestellt. Geplant ist ein zweigeteiltes Wohnhaus (zwei Wohneinheiten). Zusätzlich sollen an der Nord bzw. Südgrenze jeweils eine Grenzgarage bzw. Carport errichtet werden. Geplant ist ein Gebäude mit einem Vollgeschoss und Dachgeschoss (kein Vollgeschoss im baurechtlichen Sinne laut Antragstellerin) und Satteldach mit einer Dachneigung von 36 Grad. Als Grundflächenzahl wird 0,28 (0,40 laut BPlan zulässig) angegeben. Der Baukörper hat Grundmaße von 15,45 x 11,45 Meter. Die Wandhöhe ist mit 3,50 Meter, die Firsthöhe mit 8,00 Metern geplant.

Speziell werden folgende Fragen gestellt:

1. Ist die Bebauung des Grundstückes mit einem Wohnhaus mit zwei Wohneinheiten gemäß beiliegendem Freianlagenplan und Schnitt) zulässig?

2. Wird für den Bau der südlichen Zufahrt mit Garage oder Carport gemäß beiliegendem Freianlagenplan eine Befreiung den Festsetzungen des Bebauungsplanes erteilt?

3. Sind Quergiebel gemäß beiliegender Ansicht und Fotobeispielen aus der unmittelbaren Nachbarschaft zulässig?

2. Fiktionsfrist

Eingang:14.03.2019

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:14.05.2019

Nächste Bau- und Umweltausschusssitzung:06.05.2019

3. Nachbarbeteiligung

Das Grundstück grenzt im Westen an die Straße Am Alten Sportplatz und im Osten an die Münchener Straßen. Im Norden und im Süden gibt es jeweils einen Nachbarn im baurechtlichen Sinne. Für den Antrag auf Vorbescheid wurden keine Nachbarunterschriften eingeholt.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 12 „Alter Sportplatz“ – Teilbereich 1. Änderung und beurteilt sich nach dessen Festsetzungen. Zu den Fragen wird wie folgt Stellung genommen:

1. Ist die Bebauung des Grundstückes mit einem Wohnhaus mit zwei Wohneinheiten gemäß beiliegendem Freianlagenplan und Schnitt) zulässig?:

In dem Teilbereich des Bebauungsplanes, in dem das Baugrundstück liegt, sind nur Einzelhäuser zulässig. Das Gebäude ist zwar wie einem Doppelhaus in zwei gleichgroße, abgeschlossene Wohneinheiten getrennt, allerdings handelt es sich im rechtlichen Sinne nicht um ein Doppelhaus, da hier keine Grundstücksteilung eingezeichnet ist. Der Bebauungsplan trifft zudem keine Regelungen über die Anzahl der Wohneinheiten pro Wohngebäude. Daher widerspricht ein Wohnhaus mit zwei Wohneinheiten, wie geplant, nicht dem Bebauungsplan und ist daher im Umkehrschluss zulässig.

2. Wird für den Bau der südlichen Zufahrt mit Garage oder Carport gemäß beiliegendem Freianlagenplan eine Befreiung den Festsetzungen des Bebauungsplanes erteilt?:

Es ist jeweils eine Zufahrt mit Garage an der Nordgrenze für Wohneinheit 1 und eine Zufahrt direkt an der Südgrenze für Wohneinheit 2 geplant. Die Zufahrt für Wohneinheit 1 ist unproblematisch möglich. Im Süden vor der südlichen Zufahrt ist laut Bebauungsplan ein Baum („Anpflanzung von Bäumen“ laut Nutzungsschablone) eingezeichnet. Dieser ist in der Natur allerdings nicht vorhanden. 2 Meter von der südlichen Grundstücksfläche entfernt beginnt laut Bebauungsplan allerdings eine öffentliche Parkfläche. Da die südliche Zufahrt eine Breite von 3,0 Metern benötigt, würde ein ca. 1,0 Meter breiter Streifen der öffentlichen Parkfläche benötigt werden. Generell hat jedes Grundstück nur Zufahrt auf eine angemessene Grundstückszufahrt. Allerdings handelt es sich um eine ziemlich große/breite Parkfläche, auf der die Autos quer parken (siehe Fotos). Der Wegfall eines kleinen Bereiches dieser Parkfläche wäre nach Auffassung der Verwaltung vertretbar. Allerdings ist zur Umsetzung der Planung eine Zustimmung des Marktes Mering notwendig.

3. Sind Quergiebel gemäß beiliegender Ansicht und Fotobeispielen aus der unmittelbaren Nachbarschaft zulässig?

Ein Quergiebel, wie dargestellt, widerspricht nicht den Festsetzungen eines Bebauungsplanes und ist daher wie geplant zulässig.

Darüber hinaus hält die Vorplanung, soweit erkennbar, alle weiteren Festsetzungen des Bebauungsplanes ein, so dass ein späterer Bauantrag im Genehmigungsfreistellungsverfahren gem. Art. 58 BayBO beantragt werden muss. Das gemeindliche Einvernehmen gem. § 36 BauGB kann nur in Fällen des § 31 BauGB (Ausnahmen und Befreiungen im Bereich eines Bebauungsplanes), § 33 (Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung), § 34 BauGB (Innenbereich) oder § 35 BauGB (Außenbereich) erteilt werden. Da das Bauvorhaben im Bereich eines bereits rechtsverbindlichen Bebauungsplanes (§ 30 BauGB) liegt, aber keine Befreiungen oder Ausnahmen benötigt werden, kann hierzu auch kein gemeindliches Einvernehmen im rechtlichen Sinne erteilt werden.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Der Bau- und Umweltausschuss stellt fest, dass das Vorhaben, wie dargestellt, den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 12 „Alter Sportplatz“ – Teilbereich 1. Änderung entspricht und erteilt darüber hinaus seine Zustimmung zur Errichtung einer Zufahrt von 3,0 Meter Breite an der südlichen Grundstücksgrenze, wodurch sich die Breite der Parkfläche vor dem Grundstück gem. Bebauungsplan um ca. 1,0 Meter reduziert. 

• Gezeichneter Lageplan
• Anschreiben / Begründung / Fragenkatalog
• Eingabeplanung
• Fotos Umgebungsbebauung
• Bebauungsplanauszug