Inhalt der Stellungnahme vom 25.02.2019:

Im Rahmen der Auslegung der o.g. Verfahren möchten wir folgende Anregungen und Einwände einbringen:

Wir sind Eigentümer und Bewohner der von uns 1999 erworbenen Doppelhaushälfte Konrad-Adenauer-Straße 5a und somit direkt Betroffene der Bebauungsplan Aufhebung und Neuaufstellung in diesem Umgriff.

Unser Haus liegt in dem Teilbereich (WA3), der mit großen Bauraumerweiterungen in Verbindung mit einer GRZ von 0,4 bzw. 0,6, Wand- bzw. Gesamthöhen von bis zu 9,0 bzw. 12,0 m und der Zulässigkeit von bis zu 8 Wohneinheiten am stärksten nachverdichtet werden soll. Bisher gibt es in diesem Gebiet (direkt nördlich der Konrad-Adenauer-Straße) Häuser mit II+D und maximal 1-2 bewohnten Einheiten pro Haus, die sich wegen der Südorientierung einheitlich eher im Norden der Grundstücke befinden.

Durch die Bauraumerweiterung können mit einer GRZ von 0,4 die Gebäudegrundflächen (überbaute Flächen) schätzungsweise (Abstandsflächen nur mit Probeentwürfen genau ermittelbar) 2-3-mal so groß werden wie bisher. Zusammen mit den zugelassenen 3 Geschossen ergibt dies auch eine entsprechende Geschossflächenmehrung. Begünstigt werden dabei vor allem die großen Grundstücke, bei Einhaltung der sonstigen Bauvorschriften erscheint die theoretische Baurechtsmehrung bei den beiden Doppelhaushälften hingegen kaum umsetzbar. Durch die Vergrößerung der Bauraumtiefe von 15 auf 23 m wäre auch eine viel stärkere N-S-Längenausdehnung der Gebäude möglich, wodurch die bisherige Gebäudekonfiguration sowie der Straßenraum uneinheitlich und stark verändert würde, zudem ergäbe sich je nach Gebäudesituierung eine stärkere Verschattung und Einsehbarkeit der bisher von Bebauung frei gehaltenen südlichen Gartenbereiche. Durch die Verdichtung im gesamten Umgriff erhöht sich insgesamt der Erschließungsverkehr. In unserem Straßenbereich ergibt sich durch die Möglichkeit von 8 Wohneinheiten pro Haus neben der großflächigeren Bebauung auch eine höhere Nutzerdichte, also die Frequentierung durch wesentlich mehr Personen und Pkw, was erfahrungsgemäß mit Störungen und Lärm einhergeht. Das Beispiel Konrad-Adenauer­Straße 6 (gegenüber) zeigt, dass die Stellplatzsatzung nicht die tatsächliche Zahl an notwendigen Pkw/Stellplätzen errechnet, z.B. gibt es auch bei kleineren Wohneinheiten meist 2 Pkw. Zudem werden die vorhandenen Stellplätze oft nicht wie vorgesehen genutzt, sodass dann die Straße mit Pkw zugeparkt wird. Oberirdische Stellplätze und Müllabstellplätze ohne jegliche ansprechende Gestaltung oder Eingrünung ergeben einen sehr unbefriedigenden Straßenraum bzw. Anblick. Die Stellplätze der Neuplanungen sollten zumindest in Tiefgaragen untergebracht und die wenigen verbleibenden unbebauten Flächen angemessen gestaltet und begrünt werden.

Da es neben dem Mangel auf den angrenzenden Baugrundstücken auch zu wenig Stellplätze für die Evangelische Kirche und das Sozialzentrum in der Luitpoldstraße (ehemaliges Krankenhaus) gibt, entstehen heute schon Parksuchverkehre und zugeparkte Straßen.

In diesem Zusammenhang ist es auch unverständlich, warum das Grundstücksdreieck zwischen Martin-Luther-Straße und Reifersbrunner Straße (Teilbereich Fl.Nr. 1472/142) als Bauraum ausgewiesen ist und nicht die dort vorhandenen und auch dringend notwendigen Stellplätze durch entsprechende Festsetzungen gesichert werden.

Dass aufgrund der hohen Wohnungsnachfrage eine gewisse Nachverdichtung im Innenort städtebaulich gewünscht ist, ist nachvollziehbar, aber nicht in diesem Maße und in dieser Verteilung. Unser Grundstück wird durch die geplanten Festsetzungen unangemessen belastet und benachteiligt, u. E. sinken der Wert und die Wohnqualität dadurch zugunsten einer enormen Wertsteigerung bei unseren Nachbarn.

Die Begründung, dass die WA3 Grundstücke näher am dichten Innerort liegen und deshalb dichter bebaut werden sollten, stimmt nur bezüglich der Grundstückslage, aber nicht in Bezug auf die Erschließung und Erreichbarkeit, die ja entscheidend ist für die zentrale Lage. Zum Innerort und zur Wohnanlage Marienstraße gibt es auch eine Geländebarriere in Form eines Höhensprungs (nördlich) und Walls (westlich). Bisher gibt es anders als im Bezugsfall Theodor-Heuß-Straße 11 in diesem Bauraum auch kein Bestandsgebäude in dieser Größenordnung.

Von den z.T. ebenso großen und locker bebauten Grundstücke zwischen Konrad-Adenauer­ und Adolf-Kolping-Straße (in WA2, Reihenhauszeilen ausgenommen) ist die Entfernung vergleichbar. Daher plädieren wir dafür eine neue Typologie bzw. ein neues WA einzuführen und dort sowie in unserem Straßenbereich einheitlich bis zu 5 Wohneinheiten zuzulassen.

Bei den Höhenfestsetzungen in § 2 Absatz 3 der Satzung bitten wir einen Hinweis aufzunehmen, dass dem Grundstück Theodor-Heuß-Straße 1 (Fl.Nr. 1472/12) die Konrad­ Adenauer-Straße als Erschließungsstraße zugeordnet wird. Denn hier handelt es sich um ein Eckgrundstück, das zwischen der niedriger liegenden Konrad-Adenauer-Straße und der stark ansteigenden Theodor-Heuss-Straße liegt. Das heutige Wohnhaus hat im Souterrain eine von der Konrad-Adenauer-Straße aus erschlossene und von dort ca. 1 m tiefer liegende Wohnung. Die darüber liegenden Wohnräume haben einen Eingang an der Theodor-Heuß­Straße. Die zugelassenen maximalen Wand- und Gesamthöhen auf das Niveau der Theodor-Heuß­Straße zu beziehen wären eine unzumutbare Härte u.a. für unser Grundstück.

Zu den Abstandsflächen (§ 3 (5) der Satzung), die sich auf die jeweils gültige und nicht auf die momentane Fassung der BayBO beziehen, möchten wir kritisch anmerken, dass immer wieder im Gespräch ist, die BayBO diesbezüglich zu ändern, was dann ggf. zusätzlich zum hohen zulässigen Baumaß eine Abstandsflächenverkürzung von 1 H auf 0,4 H, also die Zulässigkeit von wesentlich geringeren Gebäudeabständen, bedeuten könnte. Dies würde unseres Erachtens nicht mehr dem Charakter und der Struktur eines Ortes wie Mering entsprechen. Somit würden sich ungerechter Weise je nach Errichtungszeitpunkt eines Bauvorhabens ggf. auch unterschiedliche Abstandsflächen ergeben.

Abschließend möchten wir darauf hinweisen, dass § 3 Absatz 4 der Satzung im WA3 nur Einzelhäuser zulässt, auf Konrad-Adenauer-Straße 5 und 5a befinden sich aber Doppelhaushälften. Wir bitten hier um den Zusatz, dass auch Doppelhäuser zugelassen sind.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Die innerörtliche Nachverdichtung resultiert aus der hohen Wohnraumnachfrage. Mit der beabsichtigten Innenentwicklung im Sinne des § 13a BauGB, erfüllt der Markt Mering die Anforderungen des § 1a Abs. 2 BauGB, wonach mit Grund und Boden sparsam und schonend umgegangen werden soll. Hierzu wird mit der Ausweisung von umlaufenden Baufenstern eine verdichtete Bauweise im Plangebiet sowie eine flexible Bebauung der Grundstücke ermöglicht. Um dabei eine städtebaulich verträgliche Bauweise sicherstellen zu können, werden die textlichen Festsetzungen insofern geändert, als dass die Abstands­flächenregelung nun in der aktuellen Fassung der BayBO anzuwenden ist. Damit ergeben sich keine nachbarschutzrechtlichen Beeinträchti­gungen hinsichtlich der Belichtung, Belüftung und Besonnung. Unter Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Strukturen, werden im WA3 nun neben Einzelhäusern, auch Doppelhäusern zugelassen.

Hinsichtlich der Anzahl, Gestaltung und Ausstattung von Stellplätzen wird auf die Stellplatzsatzung der Marktgemeinde Mering in der Fassung vom 23.03.2012 verwiesen.

Finanzielle Auswirkungen:

Der Marktgemeinderat beschließt, den Anregungen zur Bauweise wird stattgegeben.