- Beschreibung des Vorhabens
Das Vorhaben – Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung von 2 Doppelhäusern und einem Einfamilienhaus mit Garagen und Stellplätzen auf dem Grundstück Dorfstraße 39 in Hausen wurde am 06.06.2019 und 26.06.2019 bereits zweimal im Gemeinderat behandelt. Das gemeindliche Einvernehmen wurde mit 1:7 bzw. 2:7 jeweils nicht erteilt, da sich das Vorhaben aus Sicht der Räte nicht nach § 34 BauGB einfügt. Nun wurde seitens des Planers in Absprache mit dem Landratsamt Aichach-Friedberg ein Höhenplan mit den bestehenden Wandhöhen der Umgebungsbebauung erstellt. Die Wandhöhen wurden laut Planer um teilweise einen knappen Meter gesenkt, da die Häuser talseitig sehr hoch aus dem Gelände geragt hätten. Die Gebäude bleiben damit deutlich unter den Referenzhäusern. Die Planung wird vom der Bauabteilung des Landratsamtes bzw. vom Kreisbaumeister als definitv genehmigungsfähig angesehen. Seitens des LRA wurde daher auch nochmal um erneute Beratung gebeten.
- Fiktionsfrist
Eingang:02.12.2019
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:*
* keine Fiktionsfrist oder Frist des LRA zur erneuten Beratung.
- Nachbarbeteiligung
Für den Antrag auf Vorbescheid wurden keine Unterschriften eingereicht.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Das Vorhaben befindet sich innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils, das Vorhaben beurteilt sich daher nach § 34 BauGB. Auf die rechtliche/fachliche Würdigungen der beiden Beschlussbuchauszüge vom 06.06.19 bzw. 26.06.19 wird verwiesen, die jeweiligen Beschlussbuchauszüge sind beigefügt. Auch hier war die Verwaltung nach Prüfung des Vorhabens bereits der Auffassung, dass sich die Gebäude hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung einfügen. Seitens des Bauherr wurde nun noch ein Fragenkatalog eingereicht, in dem die folgenden Fragen geklärt werden sollen:
Ist das auf dem Grundstück Fl.-Nr. 38, Gemarkung Hausen, dargestellte Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig im Hinblick auf:
a) die Lage der Häuser im Grundstück:
Die Grenze Außenbereich / Innenbereich und damit die bauplanungsrechtliche Beurteilung (§ 35 BauGB oder § 34 BauGB) ist immer anhand der äußeren Gebäudekanten der letzten vorhandenen Wohnbebauung zu ziehen. Zieht man hier eine sogenannte „imaginäre Trennschnur“ zwischen den Gebäuden Dorfstraße 35 a und 41, kommt man zu der Auffassung, dass der westliche Grundstücksteil im baurechtlichen Außenbereich, der überwiegende Teil des Grundstückes entlang der Dorfstraße jedoch im Innenbereich liegt. Die geplanten Häuser wurden entsprechend vom Planer im Innenbereich situiert, daher ist die Lage der Gebäude auf dem Grundstück auch so bauplanungsrechtlich zulässig.
b) die Grundfläche? Dargestellt sind Baukörper mit 160,00 m2 Grundfläche für die Doppelhäuser und mit 80 m2 Grundfläche für das Einfamilienhaus.
Hier handelt es sich nach Auffassung der Verwaltung um eine durchaus vertretbar Gebäudegrundfflächen. Die Grundfläche des EFH ist dabei deutlich geringer wie die Grundfläche der angrenzenden Wohnhäusern Dorfstraße 41 mit ca. 100 m2 bzw. bei der Dorfstraße 41 a mit 127 m2. Betrachtet man weitere umliegende Gebäude, z.B. Birkenweg 3 (187 m2), Dorfstraße 43 (242 m2) oder das zusammenhängende Gebäude Dorfstraße 35 + 35 a (371 m2) fügen sich auch die Doppelhäuser hier hinsichtlich der Grundfläche unstrittig ein.
c) die Wandhöhen? Straßenseitig dargestellt sind 5,90 Meter für die Doppelhäuser und 5,50 Meter für das Einfamilienhaus
Hier handelt es sich um normale Wandhöhen für ein zweigeschossiges Gebäude. Gemäß Art. 45 BayBO müssen Aufenthaltsräume mindestens eine lichte Raumhöhe von 2,40 Meter ausweisen. Bedenkt man Fußbodenaufbau und Decke, wäre hier wohl nur schwerlich eine Reduktion der Wandhöhen möglich. Diese Wandhöhen entsprechen relativ den angegebenen Höhen aus dem ursprünglichen Antrag auf Vorbescheid (EFH 5,50 Meter, DHH 5,90). Aus dem neu beigefügten Plan sind talseitige Wandhöhen von 7,31 Meter, 7,70 Meter, 7,78 Meter, 7,98 Meter angegeben. Die talseitigen Wandhöhen wurden deutlich reduziert, laut Planer betrug die bisherige Wandhöhe ca. 8,90 Meter. Aufgrund der Hanglage lassen sich höhere talseitige Wandhöhen nicht vermeiden. Die talseitigen Wandhöhen bewegen sich allerdings durchaus im Rahmen von Gebäuden in Hanglage und bleiben sogar deutlich unter denen der ermittelten Referenzgebäuden. Die Wandhöhe des Referenzgebäudes Dorfstraße 41 a beträgt 8,37 Meter, die Wandhöhe des Referenzgebäudes Dorfstraße 32 beträgt sogar 8,86. Betrachtet man die alte Planung 06/2019 (siehe Anlage), sieht man deutlich, dass das Kellergeschoss nun auch talseitig optisch nicht mehr wie ein drittes Vollgeschoss wirkt bzw. deutlich reduziert wurde. Somit werden hier keine Problematiken mehr gesehen.
d) die Dachform? Dargestellt sind Satteldächer mit 22° Dachneigung für die Doppelhäuser und 30° für das Einfamilienhaus
Die gewählte Dachform und Dachneigung stellt kein Kriterium des Einfügens nach § 34 BauGB dar. Eine relativ geringe Dachneigung ist allerdings positiv zu sehen, da sich daraus geringere Gebäudehöhen entwickeln. Dies stellt wiederum ein Kriterium des Einfügens dar. Die absolute Höhe des Firstes beträgt bei dem geplanten DH 1+2 539,66 M. ü.NN., bei dem geplanten DH 3+4 536,29 M. ü. N.N. Der First des Gebäudes Dorfstr. 41 liegt bei 536,38 M. ü.N.N., Der First des Gebäudes Dorfstr. 32 liegt bei 543,99 M. ü.N.N. Bei dem Gebäude auf dem Baugrundstück Dorfstraße 39 liegt der First bei 539,61 M. ü.N.N. bzw. bei 540,65 M. ü.N.N. Somit bleiben die geplanten Gebäude hinsichtlich der Höhenlage sogar unterhalb des Bestandsgebäudes. Die angegebenen Firsthöhen von 7,42 Meter (EFH) bzw. von 8,33 Meter (DHH) fügen sich in die nähere Umgebung ein.
e) die Geschosszahl? Dargestellt ist Keller und E+1; Die Wandhöhen wurden teilweise deutlich verringert und sind jetzt niedriger als bei den Referenz-Nachbarhäusern. Sie sind in den Ansichten dargestellt
Eine Bebauung mit 2 Vollgeschossen ist in der näheren Umgebung vorhanden (teilweise sogar 3 Geschosse) und fügt sich daher gemäß § 34 BauGB ein.
f) die Gebäudeabmessungen? Dargestellt sind 13,33 Meter auf 12,00 Meter für die Doppelhäuser und 6,66 Meter auf 12,00 Meter für das Einfamilienhaus.
Diese Frage wurde im Prinzip schon unter Frage b) (Grundfläche) behandelt. Hinsichtlich der Gebäudeabmessungen handelt es sich um normal dimensionierte Gebäude, in der näheren Umgebung finden sich durchaus massivere Baukörper.
g) die Lage, Anzahl und Erschließung der Garagen und Stellplätze:
Im Übersichtsplan (anbei) sind die Garagen und Stellplätze dargestellt. Gemäß Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStV) ist bei Wohnhäusern je Wohneinheit ein Stellplatz nachzuweisen. Der Bauherr plant jeweils pro Wohneinheit die Errichtung einer Garage mit vorgelagerten Stellplatz. Der Stellplatznachweis ist somit vollumfänglich erfüllt. Bei einer eventuellen Abtretung eines Grundstücksstreifen ist darauf zu achten, dass der Stauraum bzw. Tiefe des Stellplatzes gemäß GaStV mindestens 5 Meter beträgt, ansonsten müsste das Landratsamt hier eine Abweichung (Stauraumverkürzung) genehmigen. Hier müsste die Garagen und Stellplätze in einem späteren Baugenehmigungsverfahren noch in einem bemaßten Plan dargestellt werden. Darüber hinaus ist die Lage der Garagen als Grenzgaragen gem. Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b) BayBO an den (künftigen) Grundstücksgrenzen so zulässig und nicht zu beanstanden.
h) die auf das Grundstück Fl.-Nr. 38 evtl. einwirkenden Immissionen?
Das Grundstück bzw. das Umfeld ist als Dorfgebiet nach § 5 BauNVO einzustufen. Ob hier grundsätzliche Problematiken zu sehen sind bzw. ob hier ggf. Auflagen auferlegt werden, beurteilt die Fachabteilung Immissionsschutz im Landratsamt bzw. wird vom LRA im Bescheid festgehalten. Diese Frage fällt nicht unter die gemeindlichen Beurteilungskriterien, daher kann lediglich, falls gewünscht, auf immissionsrechtliche Belange verwiesen werden.
Zusammenfassung:
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass aus Sicht der Verwaltung keine Hinderungsgründe für die Erteilung des Einvernehmens gesehen werden. Durch die neue Planung wurde das Vorhaben nochmals reduziert und wird als noch unproblematischer gesehen. Wird das Einvernehmen erneut nicht erteilt, ist davon auszugehen, dass das Landratsamt das nichterteilte Einvernehmen der Gemeinde als rechtswidrig einstuft und dass das Einvernehmen gemäß Art. 67 BayBO ersetzt wird.
Es ist noch zu erwähnen, dass der Bauherr bereit wäre, entlang der Grundstücksgrenze einen ca. 50 cm breiten Streifen (32,53 m2 ,rot eingezeichnet) an die Gemeinde abzutreten, damit die Durchfahrt mit breiten, landwirtschaftlichen Fahrzeugen besser gewährleistet ist.
Finanzielle Auswirkungen:
X | nein |
| ja, siehe Begründung |
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Ausgaben: | Einnahmen: |
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Einmalig 2019: € | Einmalig 2019: € |
Jährlich: € | Jährlich: € |
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Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
