1. Beschreibung des Vorhabens

Für den bestehenden Gewerbekomplex Gaußring 20 wurde eine Nutzungsänderung beantragt. Bauliche Änderungen am Gebäudeäußeren wurden bis auf eine neue Außentreppe nicht angezeigt. Es wird die Grundrissaufteilung im Gebäudeinneren geändert. Im Obergeschoss soll ein Fitnessstudio in einen Copy Shop und im 2. Obergeschoss soll ein Büro in eine Hausmeisterwohnung und eine Sauna in eine Näherei mit Lagerräumen umgenutzt werden. Es ist davon auszugehen, dass die beantragten Nutzungen bereits seit geraumer Zeit im Gebäude untergebracht sind. Bereits im Juni 2017 wurde anlässlich einer Baukontrolle durch das Landratsamt Aichach-Friedberg dieser Verstoß festgestellt, die Eigentümerin wurde vom Landratsamt am 21.06.2017 schriftlich aufgefordert, einen Bauantrag einzureichen.

2. Fiktionsfrist

Eingang:29.11.2019

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:29.01.2020

Nächste Bau- und Umweltausschusssitzung:17.02.2020

3. Nachbarbeteiligung

Aus baurechtlicher Sicht gibt es zwei Nachbargrundstücke. Nachbarunterschriften liegen im Bauantrag nicht vor.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Das Vorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 24 A „Gewerbegebiet nördlich der Umgehungsstraße“ im Teilbereich der 2. Änderung. In der 2. Änderung wurde für das betroffene Grundstück die Gebietsart Sondergebiet (SoV) gemäß § 11 BauNVO festgelegt. Dadurch soll laut Bebauungsplan die Ansiedlung von großflächigen Vergnügungsstätten ermöglichen (Bebauungsplansatzung Teil C (Festsetzungen durch Text – Nr. 1.1). Unter Nr. 1.1.3 wird ferner ausgeführt, das hier konkret ein Freizeitpark aus Gaststätte, Eisdiele, Imbiss, Cocktailbar, Tanzlokal, Discothek und Spielothek zulässig sind. Da weder der Bebauungsplan, noch der § 11 BauNVO hier eine Ausnahme vorsieht, sind die beantragten Nutzungsänderungen in Copy Shop und Näherei hier schlichtweg nicht zulässig, da von der Art der baulichen Nutzung nicht befreit werden kann.

Eine Hausmeisterwohnung ist hier ebenfalls nicht möglich. Gemäß Teil C (Festsetzungen durch Text) Nr. 1.3 sind Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal, sowie für Betriebsinhaber ausnahmsweise zulässig, wenn nachgewiesen wird, dass ein Innenschallpegel von 40 dB (A) nicht überschritten wird. Unter Punkt 8.2 wird ferner ausgeführt, dass die Wohnung dem Gewerbebetrieb hinsichtlich Grundfläche und Baumasse untergeordnet sein muss und das Wohnen vor Ort muss ein unbedingtes betriebstechnisches Erfordernis darstellen. Die entsprechende schalltechnische WORST-CASE-Untersuchung, die laut Satzung ebenfalls notwendig ist, wurde nicht vorgelegt. Auch wurde nicht erläutert, warum eine Anwesenheit zu jeder Tages- und Nachtzeit notwendig ist. Eine Ausnahme gemäß § 31 Abs. 1 BauGB kann somit nicht erteilt werden.

Nach Auffassung der Verwaltung wäre daher zur Umsetzung des Vorhabens eine Bebauungsplanänderung notwendig.

Der Planer gibt an, dass sich der Stellplatzbedarf von 32 Stellplätzen (Bestand) durch die neuen Nutzungen auf 26 Stellplätze (neu) reduziert und dass insgesamt 40 Stellplätze zur Verfügung stehen. Der Stellplatznachweis wurde aufgrund der Unzulässigkeit des Vorhabens nicht überprüft.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Der Bau- und Umweltausschuss erteilt sein Einvernehmen nach § 36 BauGB zum Bauantrag nicht, da die beantragten, neuen Nutzungen im Bebauungsplan Nr. 24 a „Gewerbegebiet nördlich der Umgehungsstraße“ – Teilbereich 2. Änderung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung (Sondergebiet „SoV“ gem. § 11 BauNVO) nicht zulässig sind. Eine Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB für die Errichtung einer Betriebsleiter/Bereitschaftspersonalwohnung wird nicht erteilt.

• Eingabeplanung mit gezeichnetem Lageplan
• Bebauungsplanauszug (Planzeichnung + textliche Festsetzungen
• Abdruck Schreiben LRA vom 21.06.2017