Mit Schreiben vom 16.01.2020 beantragt Marktgemeinderat Klaus Becker, für den Bereich nördlich des Hans-Sachs-Wegs einen Bebauungsplan aufzustellen. Das Antragsschreiben liegt dieser Beschlußvorlage bei, auf eine Wiederholung des Inhalts wird deshalb verzichtet.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Ziel des Antrages soll es ein, den vorhandenen Baumbestand auf dem Grundstück zu schützen und zu erhalten. Hierdurch entsteht aber zwangsläufig ein Interessen- und Zielekonflikt, denn die Eigentümer des Grundstückes werden vermutlich längerfristig daran interessiert sein, das Grundstück oder zumindest Teile hiervon einer Bebauung zuzuführen und das Grundstück damit zu Bauland aufzuwerten.
Wir haben deshalb für eine erste Einschätzung der rechtlichen Ausgangslage Gespräche mit dem Büro OPLA als Fachplaner sowie mit der Unteren Naturschutzbehörde geführt.
Folgende Sachlage sollte bei der Entscheidung über die Aufstellung eines Bebauungsplanes daher berücksichtigt werden:
Es ist nach dem derzeitigen bauplanungsrechtlichen Status nicht eindeutig und klar erkennbar, welche Flächen des bisher unbebauten Grundstückes bereits nach § 34 BauGB als Innenbereich bebaubar sind und für welche Bereiche derzeit kein Baurecht besteht, weil die Flächen als Außenbereich nach § 35 BauGB anzusehen sind. Dies sollte durch einen versierten Verwaltungsrechtler mittels eines Rechtsgutachtens eindeutig geklärt werden, denn dies hätte im Falle der Aufstellung eines Bebauungsplanes möglicherweise deutliche Auswirkungen hinsichtlich der Entschädigungsansprüche der Eigentümer gegenüber dem Markt Mering.
Zur aktuellen naturschutzrechtlichen Beurteilung: derzeit ist festzuhalten, daß eine eindeutige und klare naturschutzrechtliche Beurteilung über den Status der Fläche und des darauf befindlichen Gehölzbestandes nur sehr schwierig möglich ist und daher eine konkrete und klare Aussage seitens der Fachbehörden nicht getroffen werden kann.
Zunächst ist hierzu anzumerken, daß die Fläche in unserem Flächennutzungsplan als nicht amtlich kartiertes Biotop dargestellt ist. Dies wurde von dem damals beauftragten Landschaftsplaner so festgestellt und in den FNP aufgenommen. Baurechtlichen Einfluss kann dies allerdings nur dann entfalten, wenn hier eine Bebauung nach § 35 BauGB beantragt würde – denn dann wäre ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen würden – und hierzu zählen auch die Festsetzungen des Flächennutzungsplanes (§ 35 Abs. 3 BauGB). Wird dagegen nur eine Bebauung nach § 34 BauGB angestrebt, so spielen die Belange des FNP keine Rolle, denn der FNP entfaltet – anders als ein Bebauungsplan – keine unmittelbare rechtsgestaltende Wirkung, da er keine Satzung ist sondern nur den Status eines Gemeinderatsbeschlusses hat. Eine Bebauung nach § 34 könnte man also trotz entgegenstehenden Festsetzungen des FNPs nicht verhindern.
Nach Aussage der Unteren Naturschutzbehörde (UNB) handelt es sich bei diesem Grundstück mit dem Baumbestand um eine rechtlich schwierig zu beurteilende Konstellation, bei der eine Vielzahl von rechtlichen Aspekten und Bestimmungen eine Rolle spielen können.
Für eine weitergehende Planung wäre lt. UNB zunächst mit dem zuständigen Forstamt zu klären, ob es sich hier um einen Wald im Sinne des bayerischen Waldgesetzes handeln könnte, denn dann würde bereits eine gesetzliche Schutzwirkung kraft Gesetz vorliegen. Eine erste telefonische Kontaktaufnahme mit der zuständigen Forstbehörde hat ergeben, daß für dieses Gehölz durchaus eine rechtliche Einstufung als Wald vorliegen könnte. Eine verbindliche Aussage kann allerdings erst im Rahmen einer exakten Begutachtung durch den zuständigen Förster erfolgen.
Sollte es sich rechtlich um keinen Wald handeln, wäre zu klären, ob es sich um einen Feldgehölzbestand handeln könnte, also einen kleinflächigen Bestand an Bäumen und Sträuchern, der aufgrund seiner Lage als der freien Natur zugehörig bezeichnet werden kann.
Momentan kann der Status der Fläche aus Sicht der UNB also nicht abschließend und eindeutig geklärt werden.
Dagegen kann eindeutig festgestellt werden, daß der Artenschutz bei dieser Fläche eine entscheidende Rolle spielen kann. Hier wäre in jedem Fall – sei es bei einer Bebauung nach § 34 oder auch bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes – eine spezielle Artenschutzrechtliche Prüfung (SAP) unumgänglich, deren Ergebnisse dann im Rahmen des weiteren Verfahrens zu beachten und umzusetzen wären.
Nach derzeitiger unverbindlicher Einschätzung der UNB kann aufgrund dieser Belange derzeit nur für denjenigen Teilbereich des Grundstückes Baurecht möglich sein, der westlich von der Einmündung des Hans-Sachs-Weges liegt. Die übrigen Bereiche zu bebauen sieht die UNB als sehr kritisch an.
Eine konkrete Abgrenzung kann aber nur in einem förmlichen Verfahren nach Abwägung aller relevanten Umstände und unter Beteiligung aller Fachbehörden getroffen werden.
Darüber hinaus empfiehlt das Büro OPLA jedoch zwingend im Rahmen eines Bauleitverfahrens eine Baumbestandsbewertung zur Art und Vitalität der auf dem Grundstück befindlichen Bäume auf der Grundlage einer Baumvermessung durchführen zu lassen, um klare Erkenntnisse über den Zustand sowie den naturschutzfachlichen Status zu erhalten. Außerdem empfiehlt OPLA auch, eine artenschutzfachliche Bewertung auf Grundlage einer Kartierung im Frühling einzuholen.
Beide Untersuchungen sind zwingend erforderlich und stellen eine unabdingbare Grundlage für die Aufstellung eines Bebauungsplanes dar.
Für das weitere Vorgehen spricht OPLA daher folgende Empfehlung aus:
„Erst nach Vorliegen dieser Untersuchungen und Abklärungen sollte über die Sinnhaftigkeit der Aufstellung eines Bebauungsplanes mit integriertem Grünordnungsplan beraten und entschieden werden. Grundsätzlich ist aus bauplanerischer Sicht ein Bebauungsplan mit GOP zur Sicherstellung wertvoller Strukturen in der Landschaft und des Naturhaushaltes darstellbar und auch verwaltungsrechtlich zulässig.“
Seitens der Verwaltung wird die Sachlage wie folgt beurteilt:
Nach derzeitige Stand sieht die Verwaltung momentan kein Planungserfordernis im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB.
Derzeit sind keine konkreten Bauanfragen oder Bauwünsche bekannt, die eine baurechtliche Regelung im Sinne einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung erforderlich machen würden. Selbstverständlich könnte sich dies schnell ändern, jedoch hat der Markt Mering dann immer noch die Möglichkeit, bauplanungsrechtlich einzugreifen.
Eine Bebauung nach § 34 ist nach derzeitiger Rechtseinschätzung allenfalls im westlichen Bereich des Grundstückes möglich und auch hierfür benötigt ein Bauherr nach Aussage der Unteren Naturschutzbehörde auf jeden Fall eine artenschutzrechtliche Prüfung.
Sollte der Wunsch nach einer weitläufigeren Bebauung des Grundstückes aufkommen, so löst dies zwangsläufig ein Planungserfordernis und damit verbunden die Aufstellung eines Bebauungsplanes aus.
In diesem Fall würde man sich mit dem Vorhabenträger in einem städtebaulichen Vertrag auch über die Kostentragung des Verfahrens einigen.
Wird der Markt Mering jetzt von sich aus tätig, sind alle Kosten des Gesamtverfahrens vom Markt Mering alleine zu tragen. Aufgrund der Problematik und der Erfordernis zahlreicher Rechtsgutachten wird hier mit erheblichen Verfahrenskosten gerechnet. Es soll an dieser Stelle auch nochmals darauf hingewiesen werden, daß eine Bebauungsplan, der eine reine Verhinderungsplanung darstellt, ohnehin rechtlich nicht zulässig ist.
Wird dagegen ein Bebauungsplan erst aufgestellt, wenn ein konkreter Bauwunsch eines Investors im Raum steht, dann können alle Verfahrenskosten im Rahmen des städtebaulichen Vertrages auf den Investor abgewälzt werden. Selbstverständlich werden auch dann im Bauleitverfahren alle naturschutzrechtlichen Belange berücksichtigt und im Bebauungsplan festgesetzt.
Die Verwaltung schlägt daher vor, auf die Aufstellung eines Bebauungsplanes derzeit zu verzichten und weitere Planungsentscheidungen erst zu treffen, wenn ein konkreter Bauwunsch vorliegt, der ein Planungsbedürfnis auslöst.
Finanzielle Auswirkungen:
Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
Aufgrund des erheblichen Aufwandes und der rechtlichen Schwierigkeiten in diesem Verfahren, ist mit erheblich höheren Kosten als für ein gewöhnliches Bauleitverfahren im Innenbereich zu rechnen (z. B. Überplanung Schloßmühlstraße rd. 30.000 EUR).
So sind neben der Kosten der Bauleitplanung auch die Kosten der in diesem Verfahren notwendigen Fachgutachten zu rechnen (Gutachten über den baurechtlichen Status, SAP, Baumbewertung). Konkrete Angebote wurden derzeit noch nicht eingeholt, da hierfür zumindest der Untersuchungsbereich konkret feststehen müsste.
