I. Beschreibung des Vorhabens
Das Bestandsgebäude auf dem Baugrundstück soll abgebrochen werden und durch den Neubau von 3 Reihenhäuser ersetzt werden.
Die beantragende Baufirma zielt mit dem Antrag auf Vorbescheid darauf, folgende Fragestellung zu klären:
- Ist die Errichtung der 3 Reihenhäuser hinsichtlich Gebäudetypologie und ihrer Situierung auf dem Grundstück (Grundfläche, Länge und Breite, Anzahl der Geschosse, Lage, Ausrichtung) – wie in der Planzeichnung dargestellt – planungsrechtlich zulässig?
- Ist die Stellung/Positionierung der Gebäudestruktur 3 RH wie in den Planvorlagen dargestellt so genehmigungsfähig.
- Sind die Gebäudehöhen gemäß den Ansichten/Schnitten wie in der Planvorlage enthalten genehmigungsfähig?
- Ist die Dachausbildung Südseite (Trägerseite PH-Anlage/Solarthermie), Nordseite sowie die Dachneigungen wie in den Ansichten/Schnitten in den Planvorlagen dargestellt, genehmigungsfähig?
- Sprechen sonstige Gründe gegen die Genehmigungsfähigkeit?
II. Fiktionsfrist
III. Nachbarbeteiligung
Die Nachbarunterschriften wurden zum Antrag auf Vorbescheid nicht eingeholt.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Das Vorhaben liegt nicht im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes und ist somit baurechtlich gemäß § 34 BauGB zu beurteilen.
Die dargestellten Reihenhäuser sollen der Wohnnutzung mit je einer Wohneinheit je Reihenhaus dienen. Dies entspricht der Art der baulichen Nutzung in der Umgebungsbebauung.
Die bauliche Ausführung der Reihenhäuser ist mit insgesamt 3 Geschossen geplant. Das unterste Geschoß liegt durch die Hanglage des 904 m2 großen Grundstückes im Norden komplett im Erdreich. Im Süden, also straßenseitig ist dieses als Vollgeschoß wahrnehmbar. In diesem untersten Geschoß sind Garagen für die jeweiligen Häuser mit dahinterliegenden Kellerräumen vorgesehen. Nach der geltenden Stellplatzsatzung des Marktes Mering sind je Wohngebäude 2 Stellplätze nachzuweisen. Dies wären hier für drei Reihenhäuser insgesamt 6 Stellplätze. Im Antrag auf Vorbescheid sind 4 Garagenstellplätze und 4 Stellplätze im vorgelagerten Stauraum dargestellt. Nach späterer Grundstücksteilung entspricht dies jeweils einer Grundstückszufahrt pro Haus. Im Grunde sind Stellplätz bei einem Antrag auf Vorbescheid nicht zu prüfen. Hier kann jedoch ausgeführt werden, dass nach dargestellter Planung die Stellplatzpflicht erfüllt wäre.
Das Bestandsgebäude weist eine bebaute Grundfläche von 222,40 m² auf. Die geplanten Reihenhäuser nehmen eine bebaute Fläche von 384,92 m², inklusiv der integrierten Garagenflächen im Erdgeschoß, ein.
Die Fragen des Antragstellers können wie folgt beurteilt werden:
Frage 1, 2 und 3:
Das Gebäude weist insgesamt 3 Vollgeschosse auf. In der näheren Umgebung sind ebenfalls Gebäude vorhanden, welche in der Geschossigkeit II + D aufweisen. Die drei Reihenhäuser sind der Gebäudeflucht versetzt angeordnet. Das westliche Reihenhaus weist gegenüber des Mittelhauses und des westlichen Hauses eine größere Grundfläche auf.
Die bebaute Fläche beläuft sich im Untergeschoss auf 416,75 m², hierin sind die Flächen im für die integrierten Garagen im Untergeschoss mit berücksichtigt. Rein rechnerisch ergibt sich eine Grundflächenzahl von 0,46. Vergleichsweise kann die GRZ der Objekte Hartwaldstr. 15 und 17 gegenüber gestellt werden. Für Haus Nr. 15 stellt sich eine GRZ von 0,468 für das Gebäude mit Garage dar. Für Haus Nr. 17 trifft eine GRZ von 0,48 zu. Demnach weist das geplante Objekt keine größere bebaute Fläche vor, als in der Umgebungsbebauung bereits vorhanden ist.
Die Dachgestaltung ist mit einem versetzten Pultdach, mit 12° bzw. 13° Dachneigung vorgesehen. Auf der Südseite, die optisch durch das Kellergeschoß mit Garagenanteil dreigeschossig erscheint ist eine Wandhöhe von 7,34 m dargestellt, auf der Nordseite beläuft sich die Wandhöhe auf 5,35 m. Hier liegt das Kellergeschoss komplett unterirdisch. Die Gebäude weisen nach Norden zwei Vollgeschosse auf. Die Gesamthöhe der Gebäude bemisst sich mit ca. 9,60 m.
Die Positionierung der Gebäude berücksichtigt in den Planunterlagen die Einbringung der gesetzlich vorgeschriebenen Abstandsflächen. Eine genaue Prüfung erfolgt hierzu durch die Genehmigungsbehörde. Die dargestellte Positionierung der Gebäude im Baugrundstück ist aus baurechtlicher Sicht nicht zu beanstanden.
Das Vorhaben fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Frage 4:
Die Ausbildung der Dachfläche mit einer PH-Anlage oder Solarthermie auf der Südseite ist gemäß Art. 57 Abs. 1 Nr. 3 Bayerische Bauordnung (BayBO) verfahrensfrei anzubringen. Diese Maßnahme bedarf keiner baurechtlichen Beurteilung. Ferner zielt die Fragestellung auf die Dachgestaltung in Form eines versetzten Pultdaches ab. Die Gestaltung des Daches ist im Innenortsbereich ohne rechtsverbindlichen Bebauungsplan kein Kriterium, welches die Versagung des gemeindlichen Einvernehmens rechtfertigen könnte. Die Dachgestaltung des Vorhabens stellt keine negative Auswirkung auf das Ortsbild dar.
Frage 5:
Nach Prüfung des Vorhabens nach § 34 BauGB sind grundsätzlich keine Anregungen oder Bedenken vorzubringen. Das Vorhaben fügt sich aus der Sicht der Verwaltung in die Umgebungsbebauung ein. Es sprechen weder baurechtliche, noch städtebauliche Belange gegen die planerische Darstellung der Gebäude.
Das technische Marktbauamt wurde zum Vorhaben von Seiten der Verwaltung bezüglich der Entwässerung zu dem Bauvorhaben gehört. Das Marktbauamt sieht das Bauvorhaben als unbedenklich an (siehe Anlagen). Seitens des Wasserwerks können die geplanten Gebäude über die kommunale Trinkwasserversorgung versorgt werden. Der bestehende Hausanschluss ist abzutrennen. Die drei Neuanschlüsse sind gemäß Planung auszuführen, es ist ein Vertrag über die Kostentragung mit dem Bauherrn zu schließen. Die Erschließung ist gesichert.
