- Beschreibung des Vorhabens
Das Bestandsgebäude auf dem Grundstück Luidlstraße 4 soll abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt werden. In dem geplanten Mehrfamilienhaus sollen insgesamt 8 Wohneinheiten zwischen 48,92 und 85,08 m2 untergebracht werden. Die Gebäudelänge beträgt 30,41 Meter, die Breite 9,23 Meter. Der Baukörper gliedert sich in zwei Gebäudeteile, der straßenseitige Gebäudeteil weist eine Firsthöhe von 10,80 Meter (Wandhöhe 6,96 Meter) auf. Der hintere Gebäudeteil fällt mit 11,54 Meter (Wandhöhe 6,91 Meter) etwas höher aus. Beide Gebäudeteile haben 3 Geschosse, davon befindet sich das oberste Geschoss im Dach. Laut Architekt handelt es sich bei dem Dachgeschoss um ein Vollgeschoss. Die Dachneigung des Satteldaches beträgt 45°, im Dach sind auf der Nord- bzw. Südseite mehrere Dachgauben eingeplant.
- Fiktionsfrist
Eingang: 18.05.2021
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB: 18.07.2021
Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 19.07.2021
- Nachbarbeteiligung
Es sind fünf baurechtliche Nachbargrundstücke vorhanden. Die Nachbarunterschriften wurden nicht erbracht.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Plaungsrechtliche Beurteilung:
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes und beurteilt sich deshalb nach § 34 BauGB. Als Beurteilungskriterium ist daher die nähere Umgebung des Baugrundstückes heranzuziehen. In der näheren Umgebung befinden sich bereits einige Baukörper mit 3 Geschossen (teilweise 2 Vollgeschosse + Dachgeschoss, teilweise sogar 3 Vollgeschosse) mit einer ähnlichen Kubatur. Als Bezugsobjekte können z.B. das Gebäude Von-Kleist-Straße 5 mit 3 Vollgeschossen + Dachspeicher mit einer Gebäudehöhe von 10,46 Meter, sowie das Sechsfamilienhaus Luidlstraße 6 mit ebenfalls drei baurechtlichen Vollgeschossen + Dachgeschoss und einer Firsthöhe von sogar 12,05 Meter herangezogen werden. Das Bauvorhaben fügt sich daher in die nähere Umgebung ein.
An dieser Stelle wird noch die GRZ I (0,39), die GRZ I+II (0,81) und die GFZ (0,92) erwähnt. Im unbeplanten Innenbereich stellen diese Kennzahlen wie auch die Anzahl der Wohneinheiten kein Kriterium des Einfügens dar und dienen nur zur Information.
Erschließung:
Hinsichtlich der Erschließung wurden die internen Fachstellen Marktbauamt, Wasserwerk und Straßenverkehrsbehörde beteiligt. Auf Stellungnahmen sind dieser Beschlussvorlage beigefügt. Die Wasserversorgung ist gesichert, die Löschwasserversorgung ist laut Stellungnahme des Wassermeisters noch vom Bauherrn mittels einer Ergiebigkeitsmessung nachzuweisen. Laut dem stellv. Marktbaumeister ist ein Kanalanschluss möglich, eine Regenwasserrückhaltung vorzusehen. Verkehrsrechtlich ist das Grundstück erschlossen. Die Erschließung i.S.d. § 34 BauGB kann somit als gesichert betrachtet werden.
Abstandsflächen:
Der Architekt berechnet die Abstandsflächen nach der Abstandsflächensatzung des Marktes Mering. Die Abstandsflächen werden auf eigenem Grund bzw. bis zur Straßenmitte nachgewiesen. Eine Abweichung ist nicht erforderlich.
Stellplätze:
Für die 8 Wohneinheiten berechnen sich nach der Stellplatzsatzung insgesamt 12 Anwohnerstellplätze und 1,2 Besucherstellplätze. Insgesamt ergibt sich daher ein Gesamtbedarf von 14 Stellplätzen. Werden wie hier Tiefgaragen errichtet, sind insgesamt 25% der Anwohnerstellplätze (3 Stellplätze), sowie die Besucherstellplätze (1,2=2 Stellplätze) oberirdisch herzustellen. Diese Vorgabe der Satzung ist erfüllt, der Bauherr weist insgesamt 5 Stellplätze oberirdisch nach. In der Tiefgarage werden noch 10 weitere Stellplätze (insgesamt 15 Stellplätze) geschaffen, somit ist der Bedarf (14 Stellplätze) komplett gedeckt. Der Stellplatznachweis ist hinsichtlich der Gesamtzahl der Stellplätze erbracht.
Die Stellungnahme der Verkehrsbehörde wird nachgereicht, sofern Sie nicht mehr kurzfristig eingeht.
Als problematisch wird hier die Situierung der oberirdischen Stellplätze an der Luidlstraße gesehen. Alle oberirdischen Stellplätze werden direkt von der Luidlstraße angefahren. Zusammen mit der Tiefgaragenabfahrt werden nach der vorgelegten Planung die kompletten 20 Meter zur Zufahrten benötigt, ein Parken im öffentlichen Verkehrsraum ist hier nicht mehr möglich. Bislang besteht nur im nordöstlichen Grundstücksbereich eine Zufahrt mit ca. 4 Meter Breite.
Seitens des Marktes Mering wird jedoch angezweifelt, dass der Bauherr einen Anspruch auf Grundstückszufahrten über die Gesamtlänge seines Grundstückes hat. Das nicht explizit gesetzlich geregelte Rechtsinstitut des Anliegergebrauchs lässt sich aus dem einfachen Recht ableiten. Im Bayerischen Straßen- und Wegerecht vermittelt der Anliegergebrauch dem Anlieger über die Grundsatzregelungen der Art. 14 Abs. 1 und Art. 17 BayStrWG hinaus eine besondere Stellung und somit – durch zahlreiche Gerichtsentscheidungen bestätigt – einen Anspruch auf angemessenen Zugang zu einer Straße. Dieser Anspruch kann sich auch auf eine Zufahrt erweitern, wenn dies ortsüblich ist. Die Voraussetzungen, unter welchen Voraussetzungen ein Anspruch auf Anliegergebrauch angenommen werden kann und in welcher Form dieser zu gewähren ist (nur Zugang, Zufahrt oder mehrere Zufahrten), regelt das Bay. Straßen- und Wegegesetz nicht. Durch Rechtsprechung und Literatur ist der Umfang eines angemessenen Anliegergebrauchs jedoch weitgehend geklärt.
Dies bedeutet, dass der Schutzanspruch aus dem Anliegergebrauch nur so weit reicht, dass eine angemessene Nutzung des Grundeigentums im ortsüblichen Rahmen sichergestellt werden kann. Hieraus folgt jedoch kein Anspruch auf eine optimale Zufahrt.
Vor allem ermächtigt der Anliegergebrauch nicht zu Eingriffen in den Gemeingebrauch, die diesen dauernd oder erheblich beeinträchtigen (hierzu gehört z. B. auch der Wegfall einer größeren Anzahl öffentlicher Stellplätze).
Aus diesem „Angemessenheitsgrundsatz“ heraus folgt mithin, dass ein Grundstückseigentümer nicht berechtigt ist, seine Zufahrten oder Stellplätze etwa über große Teile seiner Grundstücksbreite zur Straße hin zu erstrecken. Hätte der Grundstückseigentümer es selbst in der Hand, die gesamte Breite seines Grundstückes als Zufahrt (hierbei spielt es keine Rolle, ob es sich um Stellplatzzufahrten oder etwa um Grundstückseinfahrten handelt) zu gestalten, würden die Parkmöglichkeiten im öffentlichen Straßenraum in diesem Bereich nahezu komplett entfallen (§ 12 Abs. 3 StVO), ohne dass der Straßenbaulastträger dies regeln könnte. Dies würde im Einzelfall zu Parkproblemen anderer Anlieger in einem solchen Bereich kommen.
Damit kann die vorliegende Stellplatzanordnung ihre Rechtsgrundlage eben nicht mehr aus dem Rechtsinstitut des Anliegergebrauchs ableiten, da dadurch der öffentliche Gemeingebrauch in unangemessener Weise eingeschränkt werden würde. Für die Anordnung der Stellplätze in beantragter Weise mit mehr als zwei Grundstückszufahrten wäre vielmehr eine straßenrechtliche Sondernutzungserlaubnis erforderlich, über die der Markt Mering unabhängig vom baurechtlichen Verfahren gesondert auf Antrag hin zu entscheiden hätte. Ein solcher Antrag hätte jedoch nach Ansicht der Verwaltung im Hinblick auf vergleichbare Fälle und unter Berücksichtigung des nicht akzeptablen Wegfalls öffentlicher Stellplätze keine Aussicht auf Erfolg.
Ob das Landratsamt auch diese Auffassung teilt, ist allerdings nicht klar. In einem ähnlichen Fall im Adalbert-Stifter-Ring wurde die Argumentation der Gemeinde vom Landratsamt nicht geteilt und die Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens in Aussicht gestellt. Allerdings ist jeder Fall individuell zu betrachten. Im Adalbert-Stifter-Ring argumentierte das Landratsamt u.a. damit, dass beim direkt angrenzenden Nachbargrundstück bereits eine Grundstückszufahrt über die gesamte Breite besteht. In der direkten Umgebung des Baugrundstückes ist dies nicht der Fall.
Finanzielle Auswirkungen:
X | nein |
| ja, siehe Begründung |
Ausgaben: | Einnahmen: |
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Jährlich: € | Jährlich: € |
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Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
