Inhalt der Stellungnahme vom 28.09.2021:
Die bestehende Bebauung im Westen ist durch zwei Gebäudereihen gekennzeichnet, die zwischen der Lindengreppenstraße bzw. dem Kreutweg und der Hartwaldstraße liegen.
Die geplante Bebauung führt anstelle der noch bestehenden beiden Villen zwei neue Gebäudereihen aus Einzelhäusern ein, die zusammen mit der Bebauung an der Hartwaldstraße im Süden des Geltungsbereichs zu drei Gebäudereihen führen. Dies passt sich nicht in die bestehende städtebauliche Struktur ein.
Zudem ist die geplante Dichte mit einer GRZ von 0,3 und einer GFZ von 0,6 für eine Bebauung mit Einzelhäusern sehr hoch. Es entstehen relativ kleine Grundstücke mit sehr kleinen privaten Gärten, die zudem im Norden von der Erschließungsstraße aus einsehbar sind. Erschwerend kommt die Hanglage hinzu.
Es sollte in einem Abwägungsprozess nachgedacht werden, wie viele Einzelgebäude das Grundstück überhaupt verträgt. Nicht eine maximal mögliche GFZ, sondern die Einfügung in die Gegebenheiten des Grundstücks sollte das städtebauliche Konzept bestimmen.
Der Bayerische Landesverein für Heimatpflege e.V. schlägt vor, von der geplanten Bebauung abzusehen und stattdessen eine alternativ Planung zu erarbeiten, welche
- Eine Gebäudereihe im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 75 realisiert,
- größere, nicht einsehbare und zusammenhängende private Gartenbereiche realisiert.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Die in der Stellungnahme vorgetragenen Maßgaben entsprechen im Wesentlich der Bestandssituation mit einer Gebäudereihe im Norden und einem großen zusammenhängenden Gartenbereich im Süden zwischen Gebäudebestand und Bebauung entlang der Hartwaldstraße mit großem nichteinsehbarem zusammenhängenden Gartenbereich.
Betrachtet man diese Bestandsbebauung im städtebaulichen Umfeld der angrenzenden Bebauung entlang der Lindengreppe, Kreutweg und Hartwaldstraße wird diese aufgrund der Größe der Grundfläche des zusammenhängenden Baukörpers einerseits, aber auch aufgrund der großen Freifläche als Fremdkörper im städtebaulichen Kontext wahgenommen. Insbesondere durch die Aufnahme der 3. Baureihe im sich aufweitenden Bereich zwischen Kreutweg im Norden und der Hartwaldstraße im Süden entseht eine harmonische Bebauung die sich in den umliegenden städtebaulichen Kotext einfügt. Betrachtet man die Grundstückgrößen der direkt angrenzenden bebauten Grundstücke unter Abzug des jeweils größten und kleinsten Grundstücks im Sinne eines Abzuges von Ausreißern ergibt sich ein arithmetisches Mittel von ca. 698 m². Die geplante Grundtstücksgrößen von 642 m² bis 757 m² liegen damit genau im arithmetischen Mittel und hat eine geringere Abweichungbreite als die angrenzende Bebauung von ca. 340 m² bis ca. 1.770 m². Betrachtet man die Grundflächenzahlen der angrenzenden Bebauung liegt diese im Bereich von 0,17 bis 3,4, wobei die Mehrzahl der Grundflächenzahlen im Bereich zwischen 0,24 bis 0,29 liegt. Eine Beschränkung des Maßes der baulichen Nutzung durch die Festsetzung einer GRZ von 0,3 und einer GFZ von 0,6 aufgrund der zweigeschossigen angrenzenden Bebauung, jeweils als Höchstmaß, trägt zu einer städtebaulich augewogenen künftigen Bebauung bei.
Durch die Lage am Hang und die Notwendigkeit, Grundstücke im Sinne des Art. 4 BayBo öffentlich zu erschließen ist eine Einsehbarkeit der Grundstücke grundsätzlich gegeben. Auch ist es kein städtebauliches Ziel Straßenzüge durch hohen Hecken oder Mauern abzuschotten.
Durch die gewählte Bau- und Erschließungsstruktur in Verbindung mit den getroffen Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung wird das Ziel des Bebauungsplans, einer maßvollen, an die angrenzende umliegende Nachbarschaft angepasste Bebauung mit Einfamilienhäusern sowie die Sicherung der Erschließung sichergestellt. Daher wird auch unter Beachtung der allgemeinen geltenden städtebaulichen Maßgaben, nämlich eines sparsamen Umgangs mit Grund und Bodens sowie einer Wiedernutzbarmachung von bereits überplanten Flächen an dem Bebauungskonzept sowie den Festsetzungen festgehalten.
Finanzielle Auswirkungen:
x | nein |
| ja, siehe Begründung |
