1. Beschreibung des Vorhabens

Laut Archivunterlagen wurde das Gebäude in der Luisenstraße 13 als Einfamilienhaus (1+D, Wandhöhe 3,70 Meter, Firsthöhe 6,36 Meter) im Jahr 1977 baurechtlich genehmigt. Im Jahr 2003 wurde dann noch der Einbau einer zweiten Wohneinheit mit Einbau einer Dachgaube genehmigt.

Die Eigentümer wollen nun das bestehende Gebäude grundlegend umbauen und erweitern und haben diesbezüglich einen Bauantrag eingereicht. Auf dem Bestandsgebäude soll das Dachgeschoss mit dem Satteldach entfernt werden und durch ein Flachdachgeschoss ersetzt werden (2. Vollgeschoss). Die Gebäudehöhe soll nach der vorgelegten Planung 7,77 Meter betragen. Das Gebäude soll zudem im Norden, Osten und Süden durch einen eingeschossigen Anbau erweitert werden.

2. Fiktionsfrist

Eingang:      09.05.2022

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:  09.07.2022

Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 25.07.2022

3. Nachbarbeteiligung

Die Nachbarunterschriften der Eigentümer der beiden direkten Nachbargrundstücke liegen nicht vor. Im Osten grenzt das Grundstück zudem an ein Grundstück/Weg des Marktes Mering (laut Rücksprache mit der Verkehrsbehörde nicht als öffentliche Verkehrsfläche gewidmet).

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Das Bauvorhaben befindet sich derzeit nicht im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes, es beurteilt sich daher noch nach § 34 BauGB. Es befindet sich allerdings auch im Geltungsbereich des sich derzeit in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 80 „Nordöstlich der Reifersbrunner Straße“, für dessen Geltungsbereich eine rechtsverbindliche Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB besteht. Zum derzeitigen Zeitpunkt liegt noch keine Gebietsuntersuchung bzw. Bebauungsplanvorschlag vor, daher lässt sich derzeit noch definitiv sagen, ob das Vorhaben den Vorgaben des zukünftigen Bebauungsplanes widerspricht.

Dem Bauherrn wurde aber seitens der Verwaltung mehrfach geraten, mit der Baueingabe zu warten, bis abschätzbar ist, ob das Vorhaben auch tatsächlich so gemäß dem künftigen Bebauungsplan umgesetzt werden kann.

Seitens der Verwaltung wird das Vorhaben aus folgenden Punkten jedoch kritisch gesehen:

• Dachform/Dachneigung: Wie erwähnt soll das derzeitige Satteldach zu eine Flachdach umgebaut werden. Ein Blick auf die Umgebungsbebauung zeigt, dass hier nur Satteldächer vorhanden sind. Daher ist es hier zumindest fraglich, ob Flachdachbauten zugelassen werden.

• bebaute Grundfläche/GRZ: Laut Berechnung des Eigentümers/Architekten beträgt die GRZ I 0,44, die GRZ I+II 0,47. Aufgrund der unmittelbaren, zusammenhängende Nutzbarkeit mit dem Hauptgebäude sind die Terrassen und das Atrium aber hier eindeutig der GRZ I zuzuordnen. Die beigefügte GRZ-Berechnung ist seitens der Verwaltung nicht nachvollziehbar, die Verwaltung kommt nach eigenen Berechnungen auf eine GRZ I von sogar ca. 0,65. Bedenkt man, dass bei den Bestandsbebauungsplänen meist eine GRZ I von max. 0,35-0,40 festgelegt ist, dürfte die zulässige GRZ I oder bebaubare Grundstücksfläche aller Voraussicht nach deutlich überschritten werden. Schon ein Blick auf den gezeichneten Lageplan zeigt, dass die bebaute Grundfläche deutlich massiver sein wird, wie in der Umgebung vorhanden.

• Baugrenze: Gerade im Südwesten und Südosten soll die geplante Bebauung sehr an die jeweilige Grundstücksgrenze heranreichen bzw. sogar an dieser errichtet werden. Schon alleine ein Blick auf den gezeichneten Lageplan zeigt, dass alle Wohngebäude entlang der Luisenstraße einen ausreichenden Abstand zur jeweiligen, öffentlichen Verkehrsfläche aufweisen, z.T. sogar ein einheitlicher Abstand/Gebäudeflucht besteht. Es ist zumindest sehr wahrscheinlich, dass hier eine Baugrenze aus städtebaulichen, sowie auch aus verkehrsrechtlichen Gründen vorgeschlagen wird. Die geplante Bebauung fällt hier deutlich aus der Reihe.

• Abstandsflächen: Laut Darstellung des Antragstellers sind die Abstandsflächen im Nordwesten und Südosten eingehalten. Im Nordosten am Ortsrand grenzt das Baugrundstück an ein Grundstück des Marktes Mering. Dieses ist wie erwähnt nicht öffentlich als Verkehrsfläche gewidmet. Die Abstandsflächen können hier daher nicht (bis zur Wegesmitte) auf diesem Grundstück nachgewiesen werden. Der Planer weist die Abstandsflächen teils bis zu einer Tiefe von ca. 3 Metern auf dem Grundstück des Marktes Mering nach. Aus abstandsflächenrechtlicher Sicht wäre das Vorhaben so also nur umsetzbar, wenn eine Abstandsflächenübernahme durch den Markt Mering gewährt oder im Rahmen des Genehmigungsverfahrens eine Abstandsflächenabweichung durch das Landratsamt gestattet werden würde. Es wird daher auf abstandsflächenrelevante Belange verwiesen.

Aus den oben genannten Gründen wird daher von der Erteilung einer Ausnahme zum jetzigen Zeitpunkt abgeraten, da das Bauleitverfahren durch die Schaffung eines Präzedenzfalles deutlich erschwert werden könnte. Gemäß § 14 Abs. 2 BauGB kann die Gemeinde im Einvernehmen mit der Genehmigungsbehörde Ausnahmen von der Veränderungssperre erteilen, wenn überwiegend öffentliche Belange dem Vorhaben nicht entgegenstehen.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt das gemeindliche Einvernehmen zum Bauantrag nach § 36 BauGB nicht, da derzeit noch nicht absehbar ist, ob das geplante Vorhaben den Festsetzungen des künftigen Bebauungsplanes Nr. 80 „Nordöstlich der Reifersbrunner Straße“ entspricht. Die beantragte Ausnahme von der Veränderungssperre wird daher nicht erteilt.

• Gezeichneter Lageplan
• Eingabeplan
• Luftbild Umgebungsbebauung