1. Beschreibung des Vorhabens

Der Antrag auf Vorbescheid zur Bebauung des Grundstückes Lenbachstraße 2 mit einem Mehrfamilienhaus wurde in den Jahren 2017/18 mehrfach im Bau- und Planungsausschuss behandelt. Das gemeindliche Einvernehmen wurde jeweils nicht erteilt, die entsprechenden Beschlussbuchauszüge sind zur Information in der Anlage beigefügt. In der letzten Behandlung im Bau- und Umweltausschuss am 09.04.2018 hatte dieser einen Empfehlungsbeschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplanes mit Veränderungssperre gefasst. Das Landratsamt Aichach-Friedberg hatte das gemeindliche Einvernehmen mit Genehmigungsbescheid vom 30.04.2018 ersetzt, noch bevor der Marktgemeinderat hierüber befinden konnte. Am 23.05.2018 hat der Marktgemeinderat beschlossen, gegen den Freistaat Bayern (Landratsamt) wegen der erteilten Baugenehmigung zu klagen. Die Klage des Marktes Mering wurde abgewiesen.

Da ein Antrag auf Vorbescheid gemäß Art. 71 BayBO nur 3 Jahre rechtsverbindlich ist und keine Verlängerung beantragt wurde, ist die Genehmigung im Jahr 2021 ausgelaufen. Daher kann das Vorhaben nicht auf dem Verwaltungsweg behandelt werden. Das Grundstück wurde inzwischen weiterveräußert, nun wurde aber auf Grundlage des Vorbescheidsantrages ein Bauantrag eingereicht.

2. Fiktionsfrist

Eingang:      16.05.2022

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:  16.07.2022

Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 25.07.2022

3. Nachbarbeteiligung

Nachbarunterschriften der 9 baurechtlichen Nachbargrundstücke liegen nicht vor. Die Nachbarunterschriften sind damit nicht erbracht.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Das Vorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes, es beurteilt sich daher nach § 34 BauGB. In der folgenden Tabelle werden die beiden Planungen (Antrag auf Vorbescheid 2018) und der jetzige Bauantrag (Mai 2022) gegenübergestellt:

* Der Planer errechnet die Kennzahlen anhand beider Grundstücke (Baugrundstück und eigenes Grundstück Zufahrt im Nordosten). Laut Auffassung der Verwaltung ist die GRZ nur anhand des Baugrundstückes zu ermitteln.

Es ist festzustellen, dass die bebaute Grundstücksfläche (und darauf folglich auch die GRZ I + GRZ I+II) etwas höher ist als im Antrag auf Vorbescheid dargestellt (hier wird auch auf das beigefügte Erläuterungsschreiben/Begründung des Architekten verwiesen). In anderen Punkten (z.B. Gesamthöhe, Anzahl Wohneinheiten, Wohnfläche, Geschossfläche) bleibt die neue Planung aber z.T. deutlich unter dem im Antrag auf Vorbescheid vorgegebenen Rahmen. Insgesamt entspricht die aktuelle Planung damit in etwa der im Antrag auf Vorbescheid dargestellten Kubatur.

Die Umgebung des Baugrundstückes ist z.T. sehr massiv mit großen Mehrfamilienhäusern/Wohnanlagen bebaut, eine klare Gebietsstruktur ist nicht zu erkennen. Da die Kubatur nicht als massiver als beim Antrag auf Vorbescheid beurteilt werden kann und da sowohl Landratsamt als auch Verwaltungsgericht damals zu der Auffassung kamen, dass sich das geplante Gebäude nach § 34 BauGB einfügt, fügt sich nun auch die aktuelle Planung des Bauantrages vom Mai 2022 gemäß § 34 BauGB in die nähere Umgebung ein. Die Erschließungssituation wurde im Rahmen des Vorbescheidsantrages bereits geprüft und gilt gemäß § 34 BauGB als gesichert.

Laut beigefügten Abstandsflächenplan kann das Mehrfamilienhaus die Abstandsflächen gemäß den Vorgaben der Abstandsflächensatzung des Marktes Mering auf eigenem Grund nachweisen. Lediglich die Einhausung der Tiefgaragenabfahrt kann im Osten die Abstandsflächen auf einer Länge von 8,85 Meter und einer Breite von ca. 1,8 Meter nicht vollständig einbringen. Eine Abweichung wurde nicht beantragt.

Aus einem Vergleichsfall ist bekannt, dass eine Tiefgaragenabfahrt bei einer Gesamtlänge unter 9 Meter als nicht abstandsflächenrelevant beurteilt wurde. Demnach wäre auch hier keine Abweichung erforderlich. Die Prüfung und Beurteilung der Abstandsflächen obliegen aber ausschließlich dem Landratsamt als Teil der bauordnungsrechtlichen Prüfung. Es kann seitens der Gemeinde lediglich auf diesen Punkt verwiesen werden.

Für das Vorhaben errechnet sich anhand der Anzahl und der Größe der 14 Wohneinheiten ein Stellplatzbedarf von 20 Anwohnerstellplätzen und 2 Besucherstellplätzen. Es werden insgesamt 7 oberirdische und 15 Tiefgaragenstellplätze nachgewiesen, die Stellplatzanzahl entspricht somit den Vorgaben der Stellplatzsatzung. Es werden insgesamt auch 5 Anwohnerstellplätze und die beiden Besucherstellplätze oberirdisch situiert, so wie es die Stellplatzsatzung vorgibt.

Die Zufahrt zu den Stellplätzen 1-3, den Besucherstellplätzen 1+2 und zur Tiefgarage erfolgt über die nordöstliche Bestandszufahrt (anderes Flurstück) Die Zufahrtsbreite beträgt 3 Meter. Gemäß Genehmigungsbescheid des Landratsamtes ist die Erschließung des Baugrundstückes über dieses Grundstück rechtlich zulässig, die Zufahrtsbreite beträgt 3 Meter. Die Erschließung ist grundbuchrechtlich zu sichern, sofern dies noch nicht erfolgt ist.

Die Stellplätze 4+5 werden über die südöstliche Gemeinschaftszufahrt (ebenfalls Bestand) erschlossen. Auch hier ist die Zufahrt grundbuchrechtlich zu sichern, sofern noch nicht erfolgt. Es werden keine neuen Zufahrten geschaffen oder vergrößert.

Kinderspielplatz:

Gemäß der Kinderspielplatzsatzung des Marktes Mering muss der Bauherr einen 60 m2 großen Kinderspielplatz herstellen. Laut Eingabeplanung stellt der Bauherr einen 62,14 m2 großen Spielplatz her und erfüllt somit diese Anforderung. Bei der Art der Ausführung/Ausstattung hat der Bauherr darauf zu achten, dass die Vorgaben der Satzung erfüllt werden.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt sein Einvernehmen nach § 36 BauGB zum Vorhaben, da sich dieses nach § 34 BauGB einfügt. Auf abstandsflächenrelevante Belange wird verwiesen. Die Erschließung (Geh/Fahrt/Leitungsrechte) ist grundbuchrechtlich zu sichern, sofern noch nicht geschehen.

• Gezeichneter Lageplan
• Eingabeplan
• Bisherige Beschlussbuchauszüge
• Übersicht Umgebungsbebauung
• Schreiben Architekt