I. Beschreibung des Vorhabens
Das Vorhaben „Umbau und Sanierung eines Zweifamilienhauses“ wurde bereits in der Sitzung des BPA vom 09.05.2022 behandelt. Der Bau- und Planungsausschuss erteilte in der Sitzung am 09.05.22 das Einvernehmen zur vorgestellten Variante 1.
Mit dem vorliegenden Bauantrag wird gemäß der Grundlage zur Variante 1 eine Baugenehmigung beantragt.
Im Bauantrag wird durch den Entwurfsverfasser auf folgende Punkte verwiesen, die von der Umbau- und Sanierungsmaßnahme betroffen sind:
- Bei dem Umbau wird der Kniestock des „großen Hauses“ im östlichen Gebäudeteil um 1,75 m erhöht. Dabei ändert sich die Firsthöhe im Vergleich zum Bestand nicht, um die Anforderungen der BayBO an Abstandsflächen auf allen Seiten einzuhalten. Die Dachneigung wird entsprechend angepasst.
- Außerdem wird das gesamte Dachgeschoß Richtung Westen um ca. 3 m erweitert, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen und ein einheitliches Erscheinungsbild zu generieren.
- Der eingeschossige Anbau wird zudem als Dachterrasse begehbar gemacht.
- Im Erdgeschoß des „großen Hauses“ finden lediglich kleinere Umbaumaßnahmen statt.
- Das Dachgeschoß des „kleinen Hauses“ wird außerdem im Norden (kleine Gaube) und im Süden (große Gaube) um zwei Dachgauben erweitert und vollständig saniert.
Abstandsflächen:
Dem Bauantrag liegen Planzeichnungen bei, welche folgende Darstellungen beinhalten:
Abstandsflächen Umbau nach BayBO:
In diesem Plan wird dargestellt, dass die Regelungen der BayBO zu Abstandsflächen nach dem Umbau im westlichen Gebäudeteil auf allen Seiten eingehalten werden.
Lediglich der östliche Teil des Gebäudes unterschreitet im BESTAND den Mindestabstand zur nördlichen Grundstücksgrenze.
Abstandsflächenplan BESTAND nach Satzung des Marktes Mering (obere Zeichnung auf dem Plan!):
Hier wird der BESTAND hinsichtlich der Regelungen der Satzung des Marktes Mering über abweichende Abstandsflächen untersucht. Dabei wird klar, dass die Abstandsflächen des Bestandshauses diese Abstandsflächen im Norden und Osten bereits überschreiten.
Abstandsflächenplan Umbau nach Meringer Satzung (untere Zeichnung auf dem Plan!):
In dieser Zeichnung wird einmal die Umbaumaßnahme hinsichtlich der Regelung der Gemeinde Mering zu Abstandsflächen untersucht. Der Vergleich zum Bestand zeigt auf, dass auf der Ostseite keine Veränderung der Abstandsfläche vorliegt. Lediglich die Abstandsfläche auf der Nordseite des östlichen Gebäudes vergrößert sich in der Tiefe von bisher 0,88 m auf 1,69 m. Die Zustimmung der Nachbarn wird durch den Entwurfsverfasser in Aussicht gestellt.
Um das Bauvorhaben zu genehmigen bedarf es einer Abweichung von der Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe des Marktes Mering bezüglich der nördlichen und östlichen Abstandsflächentiefe. An diesen beiden Grenzen können die Abstandsflächen nicht in vollem Umfang auf eigenem Grundstück nachgewiesen werden.
Die Verwaltung möchte erwähnen, dass die östliche Überschreitung der Abstandsfläche dem Bestandsgebäude gegenüber unverändert bleibt. Lediglich an der Nordgrenze erhöht sich durch die Umbaumaßnahme die Abstandsflächentiefe.
Die Planungsgrundlagen der Variante 1, für welche in der Sitzung vom 09.05.2022 das gemeindliche Einvernehmen erteilt wurde sind mit der vorliegenden Planung identisch.
Bei der Beurteilung des Vorhabens in der letzten Sitzung wurde Seitens der Verwaltung außer Acht gelassen, dass eine Abweichung von der Satzung des Marktes Mering erforderlich ist. Die Abstandsflächen sind nach den Vorgaben der BayBO eingehalten, nicht aber nach der Satzung des Marktes Mering. Unter diesen Umständen wäre es zu befürworten, eine Abweichung von den Abstandsflächen der Satzung des Marktes Mering zu erteilen.
Zur Beurteilung des Bauvorhabens ist auch zu berücksichtigen, dass die Abstandsflächensatzung des Marktes Mering zeitnah geändert werden soll. Nach dem aktuellen Entwurf zur Änderungssatzung würden die Abstandsflächen für den Bereich der Luidlstraße mit einem Faktor von 0,5 zu berechnen sein.
Würde man das Bauvorhaben nach den zukünftigen Maßgaben der Abstandsflächensatzung beurteilen, stellt sich die Abstandsfläche im Norden wie folgt dar:
H1 = 5,95 m (5,25 m Wandhöhe + 0,7 m Gelände)
H2 = 2,27 m (Höhe Dach), davon 1/3 = 0,75 m
H1 + H2 = 6,70 m
Abstandsfläche nach Satzung aktuell
6,70 m X 0,7 = 4,69 m, entspricht einer Überschreitung von 1,69 m, da 3,00 m verfügbar sind.
Abstandsfläche nach Satzungsentwurf zur Änderung der Satzung:
6,70 m x 0,5 = 3,35 m, entspricht einer Überschreitung von nur 0,35 m, da 3,0 m verfügbar sind.
Die Abstandsfläche im Osten bleibt rechnerisch unberührt, da hier der Faktor 0,5, resultierend aus der Anwendung des 16-M Privilegs, bereits angewandt wurde.
Die Überschreitung mit einer maximalen Tiefe an der Giebelspitze mit 0,80 m entspricht einer Überschreitungsfläche von 2,02 m². Durch diese geringfügige Überschreitung sind nachbarschützende Belange nicht berührt.
II. Fiktionsfrist
III. Nachbarbeteiligung
Die erforderlichen Nachbarunterschriften sind in Aussicht gestellt. Zum Zeitpunkt der Erstellung der Beschlussvorlage lagen diese noch nicht vor.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Das Vorhaben liegt im Innenbereich und ist baurechtlich nach § 34 BauGB zu beurteilen. Das Vorhaben liegt nicht im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes. Es fügt sich in die Umgebungsbebauung ein.
Bei dem Gebäude handelt es sich im derzeitigen Bestand schon um ein Zweifamilienwohnhaus. An der Anzahl der Wohneinheiten ändert sich durch den neuen Bauantrag nichts. Somit ist der Stellplatznachweis als erfüllt anzusehen. Bezüglich der Abstandsflächen bedarf es einer Abweichung von der Satzung des Marktes Mering bezüglich abweichender Maße der Abstandsflächentiefe.
Finanzielle Auswirkungen:
X | nein |
| ja, siehe Begründung |
Ausgaben: | Einnahmen: |
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Einmalig 2022: € | Einmalig 2022: € |
Jährlich: € | Jährlich: € |
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Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
