1. Beschreibung des Vorhabens

Das straßenseitige Gebäude auf dem Grundstück Augsburger Straße 4 soll von 2 Vollgeschossen + Dachgeschoss auf 3 Vollgeschosse + Dachgeschoss aufgestockt werden. Die Dachform/Dachneigung (Satteldach/38,75°) bleibt unverändert. Im Gebäude befindet sich laut derzeitigen Genehmigungsstand im Erdgeschoss eine Gewerbenutzung (Ergotherapie). Auch nach dem Umbau ist hier nach wie vor eine Gewerbenutzung vorgesehen. Die Gewerbenutzung soll nach dem Umbau sogar auf das 1. OG erweitert werden. Es ist hier eine Büronutzung vorgesehen. Im 2. OG und im DG sind nach dem Umbau insgesamt 4 Wohneinheiten geplant. Die Gebäudehöhe beträgt in diesem Bereich 14,07 Meter (Wandhöhe 10,00 Meter).

Hinter dem straßenseitigen Gebäude befindet sich derzeit ein erdgeschossiger Anbau mit Flachdach (Gewerbenutzung). Dieser soll abgebrochen werden. An dessen Stelle soll ein Mehrfamilienhaus mit 4 Vollgeschossen mit Flachdach oder alternativ mit flach geneigtem Satteldach angebaut werden. Im Erdgeschoss ist ein Parkdeck vorgesehen. Im 1. OG, 2. OG und 3. OG sind insgesamt 6 weitere Wohneinheiten geplant. Die Gebäudehöhe beträgt in diesem Bereich 11,86 Meter (12,11 Meter m. Attika). Bei einer Ausführung mit Satteldach würde sich diese Höhe noch erhöhen.

2. Fiktionsfrist

Eingang:      19.09.2022

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:  19.11.2022

Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 07.11.2022

3. Nachbarbeteiligung

Es gibt fünf baurechtliche Nachbargrundstücke. Für den Antrag auf Vorbescheid wurden keine Nachbarunterschriften eingeholt.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Zur Klärung, ob das geplante Vorhaben baurechtlich genehmigungsfähig ist, wurde ein Antrag auf Vorbescheid gestellt. Mit dem Antrag wurde ein umfangreicher Fragenkatalog eingereicht, zu dem hier Stellung genommen wird:

1. Ist das Bauvorhaben grundsätzlich mit der dargestellten Erschließung planungsrechtlich, bauordnungsrechtlich und verkehrstechnisch zulässig?

Diese Frage nach der bauplanungsrechtlichen Erschließung zielt auf die gesicherte Erschließung nach § 34 BauGB ab. Als Bestandsgebäude im Innenort ist das Gebäude/Grundstück hinsichtlich Wasserversorgung und Abwasserentsorgung, sowie verkehrsrechtlich erschlossen. Laut mündlicher Auskunft des Wasserwerks ist die Bestandsleitung für das Vorhaben zu gering dimensioniert. Es müsste eine neue Leitung verlegt werden, hierzu ist mit dem Bauherrn ein Kostenübernahmevertrag zu schließen. Eine schriftliche Stellungnahme wird noch nachgereicht. Die schriftliche Auskunft des technischen Bauamtes ist dieser Sitzungsvorlage beigefügt. Von der Straßenverkehrsbehörde lag zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Sitzungsvorlage noch keine Stellungnahme vor. Hierzu kann direkt in der Sitzung Auskunft erteilt werden.

Die Prüfung von bauordnungsrechtlichen Belangen (z.B. brandschutzrechtliche Belange) erfolgt durch das zuständige Landratsamt Aichach-Friedberg im Laufe des weiteren Verfahrens.

2. Ist das geplante Maß der Nutzung, Zahl der Vollgeschosse, Grundfläche und Geschossfläche planungsrechtlich zulässig?

Das Grundstück befindet sich im Bereich des sich in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 79 „Mering Zentrum“. Bauvorhaben beurteilen sich allerdings aktuell noch nach § 34 BauGB. Ein geplantes Vorhaben muss sich also hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung einfügen. Eine Veränderungssperre für das Plangebiet wurde bis Dato nicht erlassen.

Für das südliche Nachbargebäude Augsburger Straße 2 wurde am 15.09.2021 eine Aufstockung von 2+D auf 3+D Geschosse genehmigt. Diese wurde aktuell noch nicht umgesetzt. Die Firsthöhe beträgt hier 13,62 Meter (Wandhöhe 9,86 Meter). Das Bauvorhaben wurde zuvor mehrfach im Bau- und Umweltausschuss bzw. im Bau- und Planungsausschuss behandelt. Auf die entsprechenden Vorlagen (2019/3217, 2019/3217-01, 2019/3217-02, 2019/3217-03 und 2019/3217-04) wird verwiesen. Als Referenzgebäude wurde dabei das Gebäude am Marktplatz 8 angenommen. Dieses weist eine Geschossigkeit von 3 Vollgeschossen + Dachgeschoss + Dachspitz) und eine Firsthöhe von 17,21 Meter auf. Dieses Gebäude kann auch nun wieder als Referenzgebäude herangezogen werden.

Hinsichtlich der Höhe würde sich das geplante, vordere Gebäude mit 13,62 Meter bzw. das hinterliegende Gebäude mit 12,11 Meter somit einfügen. Allerdings ist auch die vorhandene Geschossigkeit zwingend zu beachten. Der vordere Teil mit 3 Vollgeschossen fügt sich noch ein, das hinterliegende Mehrfamilienhaus mit 4 Vollgeschossen fügt sich allerdings klar nicht mehr ein, da in der näheren Umgebung nirgends ein 4. Vollgeschoss vorhanden ist.

Fazit: Das geplante Gebäude fügt sich somit hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung nicht in die nähere Umgebung ein.

Auch in Bezug auf den künftigen Bebauungsplan Nr. 78 „Mering Zentrum“ ist das Vorhaben kritisch zu sehen, da aufgrund des aktuellen Planungsstandes noch keine konkreten Festsetzungen bekannt sind. Da es innerhalb des Geltungsbereich zu Abstufungen hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzungen kommen kann, lässt sich derzeit noch nicht sicher sagen, ob die geplante Höhe und auch zumindest 3 Vollgeschosse tatsächlich in diesem Bereich umgesetzt werden können.

Es wurden vom Marktgemeinderat in der Sitzung am 22.09.2022 bislang lediglich Ziele des künftigen Bebauungsplanes definiert.

Positiv hervorgehoben kann sicherlich, dass im Erdgeschoss des vorderliegenden Gebäudes weiterhin ausschließlich eine Gewerbenutzung geplant ist und diese sogar auf das 1. OG erweitert werden soll. Ebenfalls positiv ist, dass das vorderliegende Gebäude mit einem steilgeneigtem Satteldach geplant ist. Abgesehen vom Maß der baulichen Nutzung sollte das Vorhaben also den grundsätzlichen Planungszielen entsprechen.

3. Das straßenseitige Gebäude soll um ein Geschoss aufgestockt werden und somit die vergleichbare Höhe des südlichen Nachbarn aufweisen. Das innenliegende Gebäude ist von der Straße nur an der Hofeinfahrt einsehbar und ist mit einem Flachdach dargestellt und entspricht dem Bauherrenwunsch. Aus architektonischer, sozialer, wirtschaftlicher und ökologischer Hinsicht ist das Flachdach dem Satteldach vorzuziehen. Dies hat auch andere Vorteile: Brandschutz, extensive Dachbegrünung, optimale Ausrichtung der Solar bzw. Photovoltaikelemente.

Kann die Genehmigung eines innenliegenden Bauteils mit einem Flachdach, wie es in der Planung bei der Version 1 vorgesehen ist, in Aussicht gestellt werden?

Bei der derzeitigen Beurteilung nach § 34 BauGB stellt die Dachform kein Einfügekriterium dar. In Bezug auf den künftigen Bebauungsplan ist derzeit noch klar, wie genau die Festsetzungen zu Dachform und Dachneigung lauten werden. In der Zieldefinition wurde allerdings bereits festgelegt, das „freiere“ Dachformen wie z.B. ein Flachdach in zweiter Reihe zur höheren Flexibilität zugelassen werden sollen.

Daher entspricht die Variante 1 hinsichtlich der Dachform der Zieldefinition und wäre denkbar, allerdings wie unter 2.) erwähnt nicht mit 4 Vollgeschossen.

4. Kann die Genehmigung des rückwärtigen Anbaus mit einem Satteldach, wie es in der Planung alternativ bei der Version 2 vorgesehen ist, in Aussicht gestellt werden?

Da es sich bei Satteldächern um den im Plangebiet überwiegend vorherrschenden Dachtypus handelt, wird diese Variante als unproblematisch angesehen. Allerdings ist auch hier nochmal zu erwähnen, dass noch keine konkreten Vorgaben hinsichtlich der Dachneigung vorliegen.

5. Der Bauantrag des südlichen Nachbarn wurde mit Dachterrassen bzw. Balkonen auf zwei Ebenen direkt an der Grundstücksgrenze zur betroffenen Flurnummer am 15.09.2021 (A2000497) genehmigt. Kann auch unserem Bauherrn die Umsetzung ähnlicher Situation an der nördlichen Grundstücksgrenze in Aussicht gestellt werden?

Gemäß Eingabeplan befinden sich die Dachterrassen des Nachbargebäudes zumindest zum Teil an der Grundstücksgrenze. Das Landratsamt hat im Genehmigungsbescheid umfangreiche Abweichungen von der nördlichen, östlichen, südlichen und westlichen Abstandsfläche zugelassen, da das Gebäude Augsburger Straße 2 auch schon im Bestand (nahezu) ohne Abstandsflächen direkt an den Grundstücksgrenzen errichtet ist.

Bei der speziellen Frage, ob Dachterrassen direkt an der Grundstücksgrenze zulässig sind, handelt es sich um eine bauordnungsrechtliche Frage, die das Landratsamt zu beurteilen hat. Der Unterschied zur Situation des südlichen Nachbarn ist hier jedoch, dass sich auf dem nördlich angrenzenden Grundstück Augsburger Straße 6 bereits direkt ein Gebäude ohne Abstandsflächen direkt an der Grundstücksgrenze befindet. Daher ist die Errichtung von Dachterrassen aus Gründen des Nachbarschutzes durchaus kritisch zu sehen.

6. Sind die geplanten offenen Stellplätze mit der dazugehörigen Zu- und Abfahrt planungs- und bauordnungsrechtlich zulässig?

Insgesamt sollen auf dem Grundstück 22 Stellplätze nachgewiesen werden, 9 davon in der erdgeschossigen Garage im geplanten Mehrfamilienhaus. Seitens des Marktes Mering ist zu prüfen, ob die Stellplatzsatzung eingehalten wird. Der Planer führt aus, das der Gesamtbedarf 26 Stellplätze betragen soll. Zur Deckung des Stellplatzbedarfes sollen 4 Stellplätze abgelöst werden. Danach wird explizit in der Frage Nr. 7 gefragt. Ohne die künftigen Wohnungsgrößen bzw. Nutzflächen zu kennen, ist keine Beurteilung des Stellplatzbedarfes nicht möglich.

Die bauordnungsrechtliche Situierung der Stellplätze (Nutzbarkeit, Anfahrbarkeit) wird durch das Landratsamt geprüft. Die Anfahrbarkeit von Stellplatz Nr. 14 wird kritisch gesehen, da sofern die Stellplätze 12 + 13 belegt sind, eine Ausfahrt wohl nur noch Rückwärts möglich wäre. Aus verkehrsrechtlicher Sicht könnte der Stellplatz Nr. 22 kritisch sein, da die Anfahrt direkt an der Hauskante direkt auf den Gehweg erfolgt.

7. Für den hofseitigen Neubau wird die Anzahl der PKW-Stellplätze entsprechend der aktuellen Satzung nachgewiesen. (vergleiche Vertrag vom südlichen Nachbarn vom 18.09.2020 mit Ablösung von 4 PKW-Stellplätzen)? Kann für den neu geschaffenen Wohnraum durch die Aufstockung des straßenseitigen Gebäudes die Möglichkeit die notwendigen PKW-Stellplätze abzulösen in Aussicht gestellt werden?

Im Innenort wurden in der Vergangenheit mehrfach Stellplatzablöseverträge zur Deckung des Stellplatzbedarfes abgeschlossen, da im Innenort oftmals keine Möglichkeit besteht, Stellplätze in ausreichender Anzahl herzustellen. Der Abschluss eines Stellplatzablösevertrages liegt jedoch im Ermessen der Gemeinde. Wie bereits erwähnt kann aufgrund der fehlenden Wohnungsgrößen/Nutzflächen derzeit noch nicht geprüft werden, ob hier vier Stellplätze oder mehr oder weniger abgelöst werden müssen. Generell ist gemäß der Stellplatzsatzung auch zu beachten, dass Ablöse von Stellplätzen nur bei Umbauten vom Bestand möglich bzw. bei Neubauten generell ausgeschlossen sind. Der Anbau des Mehrfamilienhauses ist als Neubau zu definieren. Eine Stellplatzablöse kommt also satzungsrechtlich überhaupt nur dann in Frage, wenn damit der Mehrbedarf für das vorderliegende Gebäude gedeckt werden kann bzw. soll.

Generell ist es aber positiv zu sehen, dass ca. 85 % des gesamten Stellplatzbedarfes tatsächlich nachgewiesen werden sollen. Bei anderen Gebäuden/Baumaßnahmen sind/waren z.T. deutlich weniger Stellplätze vorhanden.

8. Die bestehende Baustruktur der Umgebung samt der o.g. Planung des südlichen Nachbarn hält keine Abstandsflächen nach heutigem Recht ein. Dem erwähnten Bauantrag wurde die Abweichung hinsichtlich Abstandsflächen in alle Richtungen erteilt. Die geplante Nachverdichtung benötigt lediglich eine Abweichung an der nördlichen Grundstücksgrenze, da die Abstände nach Osten und Süden eingehalten werden und nach Westen, entspr. BayBO, Art. 6, eine Abstandsfläche nicht erforderlich vor Außenwänden ist, die an Grundstücksgrenzen errichtet werden, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften an die Grenze gebaut werden muss oder gebaut werden darf. Nach Süden stellt die Giebelwand ebenfalls eine Überlappung der Abstandsfläche dar.

Ist das Bauvorhaben in Bezug der Abstandsflächen genehmigungsfähig und kann die Abweichung nach Norden und vom straßenseitigen Bauteil nach Süden entsprechend dem Gleichbehandlungsgebot in Aussicht gestellt werden?

Da der Markt Mering inzwischen eine Abstandsflächensatzung hat, müsste zur Umsetzung des Vorhabens eine Abweichung von der Abstandsflächensatzung erteilt werden. Da bereits der Bestand wie bei vielen Gebäuden im Ortskern direkt an der Grundstücksgrenze befindet und in der Vergangenheit im Ortskern bereits umfangreiche Abweichungen von den Abstandsflächen erteilt wurden, wäre hier generell auch eine Abweichung zu vertreten.

9. Der südliche Nachbar weist keinen eigenen Spielplatz nach. Kann die Möglichkeit den Spielplatz abzulösen in Aussicht gestellt werden?

Zum Zeitpunkt der Baugenehmigung des südlichen Nachbarn hatte der Markt Mering noch keine Spielplatzsatzung. Der Verzicht auf die Verpflichtung zur Errichtung eines Spielplatzes lag dort ausschließlich im Ermessen des Landratsamtes als Genehmigungsbehörde. Inzwischen verfügt der Markt Mering jedoch über eine eigene Spielplatzsatzung. Bei mehr als 3 Wohneinheiten ist ein Bauherr grundsätzlich verpflichtet, einen Kinderspielplatz herzustellen (§ 1 Abs. 2). Alternativ kann anstatt der Herstellung auch eine Ablösevereinbarung zur Erfüllung der Spielplatzpflicht (§ 6) geschlossen werden. Ein genauer Betrag kann hier noch nicht genannt werden, da die Wohnungsgrößen noch nicht bekannt sind. Der Markt Mering entscheidet über eine beantragte Ablöse nach pflichtgemäßem Ermessen, ein Rechtsanspruch auf Ablöse gibt es nicht. Aus Sicht der Verwaltung wäre aber eine Ablöse durchaus denkbar, da die Nachbargebäude auch über keinen Spielplatz verfügen und sich auch die Herstellung auf den bereits stark bebauten Grundstücken im Innenort aufgrund der hohen Versiegelung schwierig gestaltet.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

1.)    Der Bau- und Planungsausschuss erteilt sein Einvernehmen nach § 36 BauGB zum Antrag auf Vorbescheid nicht, da sich das Vorhaben hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung (Geschossigkeit) nicht in die nähere Umgebung nach § 34 BauGB einfügt.

2.)    Der Bau- und Planungsausschuss beauftragt zudem die Verwaltung, beim Landratsamt eine Zurückstellung für das Baugesuch gemäß § 15 BauGB zu beantragen, da derzeit noch nicht abschließend beurteilt werden kann, ob das Vorhaben den Vorgaben des zukünftigen Bebauungsplanes Nr. 79 „Mering Zentrum“ entspricht.

Alternativ: Der Bau- und Planungsausschuss empfiehlt dem Marktgemeinderat zur Sicherung der Planung die Aufstellung einer Veränderungssperre im Plangebiet des künftigen Bebauungsplanes Nr. 79 „Mering Zentrum“.

3.)    Einer Abweichung von der gemeindlichen Abstandsflächensatzung, einer Zustimmung zur Stellplatzablöse gemäß Stellplatzsatzung des Marktes Mering und einer Ablöse des Kinderspielplatzes wird derzeit nicht zugestimmt.

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