1. Beschreibung des Vorhabens

Auf dem derzeit noch unbebauten Grundstück Bürgermeister-Koeniger-Straße 10 soll ein Zweifamilienhaus und ein Swimmingpool errichtet werden. Das Zweifamilienhaus ist mit den Grundmaßen 11,40 Meter x 15,00 Meter hat ein Normalgeschoss, ein Dachgeschoss und einen nicht ausgebauten Dachspitz. Die Wandhöhe beträgt 4,01 Meter, die Firsthöhe 9,14 Meter. Der Swimmingpool ist 2,50 Meter breit und 7,50 Meter lang.

2. Fiktionsfrist

Eingang:      13.03.2023

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:  13.05.2023

Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 15.05.2023

3. Nachbarbeteiligung

Es gibt vier baurechtliche Nachbargrundstücke. Die Nachbarunterschriften wurden vollständig erbracht.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Das Vorhaben befindet sich im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 20 „Südwestlich der Luitpoldshöh“ – 1. Änderung und beurteilt sich nach dessen Festsetzungen.

Der Planer beantragt mit dem Bauantrag mehrere Befreiungen vom rechtsverbindlichen Bebauungsplan:

1. Zulässige Firsthöhe (§ 5 Abs. 4):

Die maximale Firsthöhe für eine Bebauung mit 1+D beträgt 8,50 Meter über FFB EG. Die geplante Firsthöhe beträgt 9,14 Meter und überschreitet somit die zulässige Firsthöhe um 0,64 Meter.

2. Zulässige Garagenlänge (§ 6 Abs. 2):

Gemäß Bebauungsplan darf die Tiefe der Garage, einschließlich Nebengebäude, 8,00 Meter nicht überschreiten. Die Garage mit Nebenraum (Technik) ist mit 9,00 Meter geplant. Die zulässige Garagenlänge ist somit um 1,00 Meter überschritten.

3. Zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) (§ 3 Abs. 1):

Die maximal zulässige GFZ ist laut Bebauungsplan mit 0,60 festgesetzt. Laut Planer errechnet sich eine tatsächlich GFZ von 0,68. Die zulässige GFZ ist somit um 0,08 überschritten. Auch hier beantragt der Planer eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes.

4. Zulässige Traufhöhe (§ 5 Abs. 3):

Hierzu wurde keine Befreiung beantragt, die Verwaltung hat aber festgestellt, dass die Wandhöhe 4,01 Meter beträgt. Der Bebauungsplan sieht aber bei einer Bebauung mit 1+D-Geschossen nur eine Traufhöhe von 3,20 Meter vor (§ 5 Abs. 3), es ergibt sich eine Überschreitung um 81 cm.. Während früher die Traufhöhe bis zur Unterkante des Dachüberstandes ermittelt wurde (was zu überlangen Dachüberständen führte), ist diese inzwischen gemäß einer geänderten Rechtsauffassung (Kommentar Fickert/Fieseler 30 zu § 16 Abs. 2 BauNVO), die auch das Landratsamt vertritt, der Wandhöhe (Schnittpunkt Außenwand/Dachhaut) gleichzusetzen. Aufgrund der jetzigen Auslegung ist es nahezu unmöglich, ein Wohnhaus bebauungsplankonform vernünftig aufzuplanen.

In der jüngeren Vergangenheit wurden daher bereits mehrfach Befreiungen von der zulässigen Traufhöhe vom Bau- und Planungsausschuss bzw. vom Bau- und Umweltausschuss erteilt:

-          Neubau Einfamilienhaus mit Doppelgarage, Bgm.-Koeniger-Str. 8, Behandlung im Bau- und Planungsausschuss am 15.03.2021 (Einvernehmen mit 11:2-Stimmen, Vorl.-Nr. 2021/4148) – Wandhöhe 3,70 Meter, Höhe Dachüberstand Traufe 3,20 Meter.

-          Neubau Einfamilienhaus mit Doppelgarage, Bgm.-Koeniger-Str. 12, Behandlung im Bau- und Umweltausschuss am 16.07.2018 (Einvernehmen mit 13:0-Stimmen, Vorl.-Nr. 2018/2231) – Wandhöhe 3,93 Meter, Höhe Dachüberstand Traufe 3,20 Meter.

- Errichtung Einfamilienhaus mit Doppelgarage, Anton-Stork-Str. 1, Behandlung im Bau- und Planungsausschuss am 10.10.2022 (Einvernehmen mit 11:2-Stimmen, Vorl.-Nr. 2022/5118) – Wandhöhe 4,015 Meter, Dachüberstand Traufe 3,55 Meter.

Daher wird hier im Rahmen einer Gleichbehandlung eine Befreiung speziell von diesem Punkt unkritisch gesehen.

Die meisten Befreiungen im Plangebiet wurden beim Bauvorhaben zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage auf dem südlich angrenzenden Grundstück Bgm.-Koeniger-Straße 10 am 16.07.2018 (Vorl.-Nr. 2018/2231) erteilt. Neben der Traufhöhe wurde eine Befreiung zur Errichtung der Garage außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen, von der Grundrissform des Gebäudes und von der Dachform erteilt. Befreiungen insbesondere von der zulässigen Firsthöhe und von der Grundflächenzahl sind der Verwaltung im Plangebiet allerdings nicht bekannt. Eine Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes darf gemäß § 31 Abs. 2 BauGB allerdings nur erteilt werden, wenn diese städtebaulich vertretbar ist und die Grundzüge der Planung nicht verletzt.

Erschließung:

Die Gemeinde hat im Baugenehmigungsverfahren die ordnungsgemäße Erschließung gegenüber dem Landratsamt zu bestätigen. Seitens des Planers wurde bis Dato noch kein prüffähiger Entwässerungsplan vorgelegt. Dieser wurde Mitte März gegenüber dem Landratsamt und dem Planer nachgefordert. Die Erschließung muss daher aktuell als noch nicht gesichert betrachtet werden, daher kann das Einvernehmen aktuell noch nicht erteilt werden.

Stellplätze:

Gemäß Stellplatzsatzung sind für die beiden Wohneinheiten mit 122,25 m2 und 128,75 m2 insgesamt 4 Stellplätze auf dem Grundstück nachzuweisen, was der Planer auch macht.

In der ursprünglichen Planung waren die Stellplätze nicht nur über eine angemessen breite Zufahrt erschlossen, sondern sind aneinandergereiht alle direkt von der Bgm.-Koeniger-Straße anfahrbar (11 Meter breite Zufahrt bei 19 Meter Grundstückslänge). Es waren zudem keine Fahrradstellplätze dargestellt. Die Verwaltung hat sich daraufhin mit dem Planer in Verbindung gesetzt. Es wurden kurzfristig neue Pläne nachgereicht. Die erforderlichen 4 Fahrradstellplätze wurden dargestellt. Ein Stellplatz wurde nun im Stauraum vor der Garage dargestellt, zwei weitere Stellplätze wurden um 90° gedreht, so dass diese über die Bestandszufahrt von der Garage aus anfahrbar sind. Die Grundstückszufahrt reduziert sich durch die Änderung von 11 Meter auf 3,50 Meter, was als ortsüblich zu betrachten ist. Der Stellplatznachweis ist damit als erbracht anzusehen.

Abstandsflächen:

Informativ ist noch zu erwähnen, dass der südlich gelegene Nachbar Bgm.-Koeniger-Str. 12 eine Abstandsflächenübernahme unterzeichnet hat, da der First in einem „Dreieck“ mit einer Tiefe von maximal 1,25 Meter und einer Breite von maximal 4,99 Meter Breite die Abstandsflächen zum Teil nicht auf dem eigenen Grundstück nachweisen kann. Da die Abstandsflächenübernahme unterzeichnet wurde, muss die Gemeinde keine Abweichung von der örtlichen Abstandsflächentiefensatzung erteilen. Die restlichen Abstandsflächen können auf dem Grundstück bzw. innerhalb der östlichen Straßenseite nachgewiesen werden.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB derzeit nicht, da die ausreichende Erschließung (fehlender Entwässerungsplan) noch nicht nachgewiesen wurde.

Die zur Umsetzung des Vorhabens notwendigen Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 20 „Südwestlich der Luitpoldshöh“ von der Firsthöhe (§ 5 Abs. 4), von der Traufhöhe (§ 5 Abs. 3), von der Garagenlänge (§ 6 Abs. 2) und von der GFZ (§ 3 Abs. 1) werden vom Bau- und Planungsausschuss nicht erteilt.

• Gezeichneter Lageplan
• Eingabeplan
• Befreiungsanträge