Sachverhalt:
Inhalt der Stellungnahme vom 24.09.2021:
Einspruch gegen den Bebauungsplan Nr. 76 "Nördlich der Hartwaldstraße" in der Fassung vom 29.07.2021
Sehr geehrter […], Sehr geehrte Damen und Herren,
hiermit übersenden wir Ihnen unseren Einspruch gegen den Bebauungsplan Nr. 76 "Nördlich der Hartwaldstraße" in der Fassung vom 29.07.2021.
Hauptgrund des Einspruchs ist die im Bebauungsplan verankerte zulässige Wand- und Gesamthöhe im gesamten Bereich Hartwaldstraße Nord (gekennzeichnet als Wohngebiet WA1 in der Planzeichnung des Bebauungsplans)
- max. zulässige Wand höhe 6,80 m, - max. zulässige Gesamthöhe 9,50 m
Wir als betroffene Anwohner der Lindengreppenstraße / Hartwaidstraße wollen uns für den Erhalt der bisherigen Bebauung ausdrücklich aussprechen und diesen auch zukünftig durch diesen Bebauungsplan gewährleistet wissen.
Die bisherige "Gruppierung WA1", (das betrifft die komplette Hartwaidstraße Nord) ist aufgrund der Richtung Osten stark ansteigenden Hanglage aus unserer Sicht wenig zielführend. Als Bezugsobjekt wurde das Gebäude Hartwaidstraße 27 gewählt. Sollte dieses Gebäude als Referenzobjekt für die gesamte Hartwaidstraße Nord dienen, wären insbesondere die Gebäude in der Hartwaidstraße West / Lindengreppenstraße West durch mögliche zukünftige Gebäudehöhen sehr stark beeinträchtigt.
Eine aus unserer Sicht diskutable Variante bzgl. des Erhalts der vorhandenen Bebauung dieser Wohngegend wäre eine Neueinteilung der "teilräumlichen Geltungsbereiche". Die bereits bestehende Bebauung in der Hartwaidstraße Nord mit meist einstöckigen Bungalows vorwiegend mit Flachdach endet an der Hausnummer Hartwaidstraße 23. Ab Hartwaldwaldstraße 25 Richtung Osten befinden sich bereits Gebäude mit höheren Wand- und Gesamthöhen. Somit könnte ggf. die Geltungsbereichsgrenze zwischen beiden Gebäuden erfolgen.
Zur besseren Übersichtlichkeit siehe hierzu nachfolgend: Planzeichnung mit handschriftlich eingezeichneter, möglicher Geltungsbereichsgrenze (rote Linie).
In der Hoffnung auf einen guten Kompromiss in dieser Angelegenheit verbleiben wir mit freundlichen Grüßen
Anlagen:
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Der Markt Mering bedankt sich für die vorgebrachten Bedenken und Anregungen.
Die Hanglage wurde in der Planung berücksichtigt, daher wurde für den Bezugspunkt der Wand- und Gesamthöhe die jeweils zugeordnete Erschließungsstraße gewählt. Diese ist fest fixiert und spiegelt auch den Geländeanstieg wieder. Im weiteren Planungsverlauf wurde eine Vermessung des Gebäudebestandes vorgenommen. In der Planzeichnung sind nun für jedes Grundstück Höhenpunkte auf der jeweiligen Erschließungsstraße Definiert und dem Grundstück mittels einer Nummer zugeordnet. Jeweils von diesem Punkt aus ist für alle Grundstücke die zulässige Wand- und Gesamthöhe zu ermitteln.
Während die Grundstückseigentümer entlang der Lindengreppenstraße und Kreutweg ein in den Hang vollständig eingegrabenes Untergeschoss haben, welches in Richtung Süden geöffnet ist, sind bei den Grundstückseigentümern entlang der Hartwaldstraße kaum in den Hang eingegrabene Geschosse vorhanden. Teilweise sind hier eingegrabene Untergeschosse / Kellergeschosse vorhanden.
Wie bereits vorab erwähnt, war die Steigung des Geländes durch den Höhenbezugspunk (Oberkante Erschließungsstraße) berücksichtig und so für alle Grundstückseigentürmern gleich. Dem überarbeiteten Entwurf liegen nun die Vermessungsdaten des Bestandes zu Grunde. Die Aufnahmepunkte von der jeweiligen Erschließungsstraße sind in m ü. NHN angegeben und folgen der Oberkante der Erschließungsstraßen. Bei sämtlichen Baumaßnahmen sind alle Randbedingungen der Satzung zu berücksichtigen. Neben der Baugrenze aus dem Bebauungsplan sind auch die Abstandflächen der gemeindlichen Abstandsflächensatzung und darüber hinaus die Vorgaben der BayBO Art. 6 einzuhalten. Diese schränken den jeweiligen Bauherrn in der Bebaubarkeit ein, da die Abstandsflächen in der Regel auf dem eigenen Grundstück nachzuweisen sind. Bei zunehmender Gebäudehöhe vergrößern sich dieser entsprechend. Eine Verkürzung der Abstandflächen ist nicht vorgesehen. Dadurch wird verhindert, dass benachbarte Grundstücke beeinträchtigt werden.
Die genaue Hanglage wurde auch anhand eines 3D Modells nochmals genauer untersucht und es lässt sich folgendes feststellen. Das gesamte Plangebiet weist einen Geländeanstieg von Norden nach Süden auf. Ab der Hartwaldstraße 21 und Lindengreppenstraße 17 beginnt das Gelände differenzierter zu steigen, wobei der extremere Geländeanstieg ab den zwei östlichen Grundstücken beginnt.
Zudem lässt sich das Plangebiet in drei Teilbereiche bezogen auf die Zwischenräume der nördlichen und südlichen Bebauung einteilen, siehe hierzu nachfolgendes Bild. Wie im Bild dargestellt bildet die westliche Wohnbebauung im Plangebiet den engsten Zwischenraum der nördlichen und südlichen Gebäude (rot dargestellt). Ab der Hartwaldstraße 21 und Lindengreppenstraße 17 (gelb dargestellt) weitet sich dieser Zwischenraum auf. Eine Beeinträchtigung der nördlichen Grundstücke ist nicht mehr mit der Situation wie bei den Grundstücken entlang des roten Bereiches zu vergleichen.
Eine Verschattungssimulation hat zudem gezeigt, dass es im Bestand in den Wintermonaten (Mittagszeit) vor allem bei den Gebäuden Lindengreppenstraße 25 und 27 und zu teilen auch bei Nr. 19 zu Verschattungen im Untergeschoß kommen kann. Aufgrund des baulichen Abstandes zwischen den Gebäuden Hartwaldstraße 17 und 19, sowie der niedrigeren Garage, ist das Gebäude Lindengreppenstraße 20 und 21 bisher weitestgehend nicht betroffen.
Auf Basis dieser zusätzlichen Analyse und den eingegangenen Bedenken und Anregungen der Bürger und Bürgerinnen wurden Anpassungen an den Gebäudehöhen vorgenommen.
Der überarbeitete Entwurf des Bebauungsplanes sichert nunmehr die vorhandenen Baurechte sowie die vorherrschende und prägende städtebauliche Struktur über den Bestand hinaus. Dafür wurden die Bestandsgebäude vermessen. Auf dieser Grundlage wurde unter Berücksichtigung eines gewissen Spielraumes für energetische Sanierungsarbeiten, die Höhenfestsetzungen getroffen.
In einer vorausgegangenen Bestandsaufnahme wurde auch die Gebäudetypologie analysiert. Flachdächer sowie Satteldächer sind hierbei die zwei prägenden Dachelemente im Plangebiet. Eine Ausnahme bildet das mittig der Hartwaldstraße stehende Gebäude mit einem versetzten Pultdach.
Aufgrund den vorgebrachten Anregungen und Bedenken der Bürger und Bürgerinnen, hat man sich bei der Überarbeitung dazu entschlossen die aus der städtebaulichen Voruntersuchung hervorgehende Dachlandschaf im Quartier zu erhalten und festzusetzten. Die Planung wird dahingehend angepasst, dass die westlichen Grundstücke der Hartwaldstraße ab der Hausnummer 23 sowie die nördlich angrenzenden Grundstücke der Lindengreppenstraße nur mit Flachdachgebäuden bebaut werden dürfen. Auf den in der Hartwaldstraße restlichen östlichen Grundstücken sind dagegen wie bereits im Bestand vorhanden Sattel- und versetzte Pultdächer zulässig während bei den Grundstücken entlang des Kreutweg's Sattel- und Flachdächer zulässig sind. Städtebaulich eigenständig zu betrachten ist das Eckgrundstück im Westen, welches an die Lindengreppen- als auch Hartwaldstraße angrenzt. Aufgrund der eigenständigen Lage des Grundstückes im Plangebiet (keine nördlich bzw. südlich angrenzenden Nachbargrundstücke) werden hier auch Sattel- und Flachdächer zugelassen.
Grundsätzlich ist zu beachten, dass bei jedem Bauvorhaben die örtliche sowie landesspezifischen Bauvorschriften einzuhalten sind. So ist auch die vom Markt Mering erlassene Abstandflächensatzung zu berücksichtigen. Dadurch wird eine ausreichende Belichtung und Belüftung sowie der Brandschutz und Sozialabstand der benachbarten Gebäude sichergestellt. Zudem ist bei geneigten Dächer die festsetzte Firstrichtung einzuhalten. Im Plangebiet sind die Gebäude traufständig zur jeweiligen Erschließungsstraße zu errichten, was bedeutet, dass die höhere Giebelseite weder zur Straßenseite noch zu den südlichen Grundstücken ausgerichtet werden können.
Finanzielle Auswirkungen:
x | nein |
| ja, siehe Begründung |
