Inhalt der Stellungnahme vom 25.02.2021:
Aus bauleitplanerischer Sicht weisen wir auf Folgendes hin:
Bemaßunq der Bauqrenzen
Zur späteren Nachprüfbarkeit und Klarheit wird dringend empfohlen, die Baugrenzen zu vermaßen (insbesondere die Abstände zu den Grundstücksgrenzen).
Art der baulichen Nutzung
Der westliche Bereich wird als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen. Lt. der Festsetzungen in § 1.2 a) und b) sollen allgemein zulässig sein: Wohngebäude und Anlagen für soziale, ge-sundheitliche und sportliche Zwecke. Ausnahmsweise sollen sonstige nicht störende Gewerbebetriebe zugelassen werden (Festsetzung Ziffer 1.3 a). Damit werden die nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO allgemein zulässigen die der Versorgung des Gebiets dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe ausgeschlossen. Auch ausgeschlossen werden Anlagen für kirchliche und kulturelle Zwecke (allgemein zulässig nach § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO).
Voraussetzung hierfür ist, dass die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt. Hierauf ist zwingend in der Begründung einzugehen. Andernfalls läge ein beachtlicher Fehler vor, der zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans führen würde.
Wandhöhen/ Gebäudetypen
Für den Bereich WA 1 sind die Planzeichnung und die Festsetzungen bezüglich der Anzahl der Vollgeschosse und der Gebäudehöhen widersprüchlich. Lt. Der Nutzungsschablone zur Plan-zeichnung und der Begründung sind im WA 1 Gebäude mit max zwei Vollgeschossen und einer max. Gebäudehöhe von 8,20 m zulässig. Lt. Textteil wären aber im WA 1 auch Gebäude mit drei Vollgeschossen und einer maximalen Gesamthöhe von 10,4 m zulässig. Es wird daher empfohlen, die Festsetzungen für die jeweiligen Gebäudetypen für die jeweiligen WA-Bereiche einzeln aufzuführen.
Abstandsflächen
In § 3 Abs. 3 der Satzung wird festgesetzt, dass die Abstandsflächenregelung gemäß Art. 6 BayBO in der Fassung vom 14.08.2007 gilt.
Mit der zuletzt zum 01.02.2021 geänderten Bauordnung haben sich die Abstandsflächenvorschriften und insbesondere die Ermittlung des Maßes „H" geändert.
Nach § 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB kann nur ein abweichendes Maß der Abstandsflächentiefe, nicht aber die Berechnung der Abstandsflächen (Art. 6 Abs. 4 BayBO) abweichend festgesetzt werden.
Dies wäre aber der Fall, wenn auf eine ältere als die aktuelle Fassung verwiesen wird. Um dies zu vermeiden, regen wir an, z.B. § 3 Abs. 3 der Satzung um den Passus „in der jeweils geltenden Fassung" oder „in der Fassung der Bekanntmachung vom 14.08.2007, geändert durch § 1 des Gesetzes vom 23.12.2020. zu ergänzen.
Andernfalls wäre die Festsetzung insgesamt rechtswidrig und damit nichtig.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Die Bemaßung wird in der Planzeichnung (A) redaktionell ergänzt.
Der Anregung wird gefolgt.
Das Allgemeine Wohngebiet dient mit den gemäß den Festsetzungen geregelten Zulässigkeiten und Unzulässigkeiten vorwiegend dem Wohnen, wie es § 4 Abs. 1 BauNVO definiert und womit die allgemeine Zweckbestimmung des Wohngebietes gewahrt wird.
Das WA sieht neben der Hauptnutzungsart „Wohngebäude“ weitere, das Wohnen ergänzende und gleichzeitig nicht beeinträchtigende Nutzungsarten vor. Diese sollen der Versorgung, der gesellschaftlichen Kommunikation und der Daseinsfür- und vorsorge der Wohnbevölkerung dienen.
Gesellschaftliche Kommunikation wird im Planbereich bereits innerhalb der Flächen für Gemeinbedarf geboten, wo ein Bürgerhaus geplant ist, mit dem das WA auch nicht konkurrieren soll. Aus diesem Grund werden kulturellen Zwecken dienende Anlagen im WA nicht zugelassen.
Auch kirchlichen Zwecken dienende Anlagen werden nicht zugelassen. In Steindorf bestehen mit der Pfarrkirche St. Stephan im Ortszentrum und der kleinen Lourdeskapelle am nördlichen Ortsrand bereits kirchlichen Zwecken dienende Anlagen.
Um dem Gebietscharakter eines allgemeinen Wohngebietes zu entsprechen und eine deutliche Abgrenzung zu einem reinen Wohngebiet zu erreichen, wird die Zulässigkeit um der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe erweitert.
Durch die bereits zulässigen Nutzungen soll ein gewisser Spielraum für gewerbliche Tätigkeiten im WA gewahrt werden, weshalb soziale, gesundheitliche und sportliche Tätigkeiten, wie auch nicht störende Gewerbebetriebe ermöglicht werden, die wiederum der Versorgung dienen können. Auch dem vom VO-Geber vorgesehenen Angebot an Möglichkeiten zur Freizeitgestaltung wird so Rechnung getragen. Der Wohncharakter bleibt dennoch eindeutig erkennbar, da die Wohnnutzung im Vordergrund steht.
Die Festsetzung wird im Satzungstext ergänzt, die Begründung wird entsprechend ergänzt. Der Anregung wird gefolgt.
Unter § 2 Abs. 2 Nr. 3 a) wird ergänzt, dass Typ 1 nicht im WA 1 zulässig ist.
Der Anregung wird gefolgt.
§ 3 Abs. 3 der Satzung wird um den Passus „Es gilt die Abstandsflächenregelung gemäß Art 6 BayBO in der jeweils geltenden Fassung ergänzt.
Die alte Formulierung wird somit ersetzt.
Der Anregung wird gefolgt.
Finanzielle Auswirkungen:
x | nein |
| ja, siehe Begründung |
